Das Wichtigste in Kürze:
- Vermieter:innen müssen den Mietvertrag nicht selbst aufsetzen, sondern können auf rechtssichere, aktuelle Online-Muster zurückgreifen.
Achten Sie auf Details: Viele Klauseln wie Schönheitsreparaturen mit starren Zeitfenstern sind nicht zulässig.
Der Mietvertrag ist für Vermieter:innen zentral, da er die Grundlage des Mietverhältnisses darstellt. Alle wichtigen Daten und zu übernehmenden Kosten müssen erwähnt werden.
Direkt zum Wunschthema:
- Muster-Vorlage für einen Mietvertrag
- Inhalt & Bestandteile eines Standart-Mietvertrags
- Arten von Mietverträgen
- Bedeutung eines Mietvertrags für Vermieter:innen
- Wichtige Vorlagen für Vermieter:innen
- Woher gibt es Mietverträge und was gibt es bei Online-Mietverträgen zu beachten?
- Worauf sollten Sie beim Mietvertrag achten und welche Fehler kommen häufig vor?
- Häufige Fragen zum Thema Mietvertrag
Immer auf der sicheren Seite: mit dem Mietvertragsgenerator bei Vermietet.de von ImmoScout24.Gut zu wissen: Hamburger Mietvertrag als Standard
Als Standard für die rechtssichere Vermietung gilt oft der sogenannte Hamburger Mietvertrag. Trotz seines Namens ist er bundesweit einsetzbar und wird ständig aktualisiert. Der Grundeigentumsverband der Hansestadt gibt den Hamburger Mietvertrag als Download heraus.
- Mieter:in und Vermieter:in:
Füllen Sie alle geforderten Angaben über Vermieter:in und Mieter:in des Objekts aus. Dazu gehören Vor- und Nachname sowie vollständige Anschrift. Alle volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen, sollten als Mieter:innen eingetragen werden. Persönliche Angaben zu Beruf und Einkommen gehören nicht in einen Mietvertrag, sondern in eine Mieterselbstauskunft. - Mietobjekt:
Beschreiben Sie im Vertrag das vermietete Objekt präzise, inklusive Anschrift, ggf. Lage im Haus und Zustand. Geben Sie die Zimmeranzahl an sowie etwaige mitvermietete Flächen wie eine Garage, Garten oder Dachboden. Je nach zu vermietender Fläche kann es sinnvoll sein, gesonderte Vereinbarungen bei einem Wohnraummietvertrag oder beispielsweise bei einem Garagenmietvertrag zu treffen. Wenn möbliert vermietet werden soll, dann sind auch hier gesonderte Vereinbarungen in einem Mietvertrag für möblierte Wohnungen zu treffen. - Mietvereinbarungen:
Im Vertrag muss die vereinbarte Art der Miete stehen – etwa eine Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung oder eine Teilinklusivmiete, in der bestimmte Betriebskosten enthalten sind. Von der Warmmiete raten Expert:innen ab, da sie vor allem finanzielle Risiken für die Vermieter:innen mit sich bringen. - Mietbeginn:
In den Mietvertrag gehört auch das Datum des Beginns der Miete. Meist wird der 1. oder der 15. eines Monats vereinbart, um die Abrechnung zu erleichtern. - Mietkaution:
Vermieter:innen können von der Mietpartei eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten als finanzielle Sicherheit verlangen. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag exakt vereinbart werden. - Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete:
Halten Sie die Zahlungsweise der Miete – bar, per Überweisung oder Einzugsermächtigung – sowie den Zahlungsturnus fest, ebenso die Bankverbindungen der beidenbeider Parteien. Auch wenn eine monatliche Zahlung am beliebtesten ist, sind andere Zeitabschnitte möglich. Wenn der genaue Zahlungszeitpunkt nicht anders vereinbart ist, greift § 556 b Abs. 1 BGB, wonach die Miete zu Beginn und spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts (Monat, Quartal, Jahr) zu zahlen ist. - Betriebskosten:
Alle Betriebskosten für das Objekt können Vermieter:innen auf die Mieter:innen umlegen. Dafür gibt es mehrere gängige Verfahren und Umlageschlüssel, die im Vertrag festgelegt sein sollten. Werden nicht alle abzurechnenden Betriebskosten aufgelistet, können sie letztendlich nicht in Rechnung gestellt werden. Zu vereinbaren sind auch Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Tipp: Erstellen Sie Ihre übersichtliche Nebenkostenabrechnung mit nur wenigen Klicks auf Vermietet.de von ImmoScout24. - Zeitmietvertrag:
Mit dieser Form des Mietvertrages können Vermieter:innen das Objekt für einen befristeten Zeitraum vermieten. Die Befristung muss begründet werden und im Vertrag festgehalten sein. Das Mietverhältnis endet ohne Kündigung zum vereinbarten Zeitpunkt. - Kündigungsausschluss:
Mieter:in und Vermieter:in können mit einer entsprechenden Vereinbarung für eine bestimmte Frist von maximal fünf Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Dafür sehen Vertragsformulare Klauseln vor. - Zulässiger Gebrauch der Wohnung:
Der Mietvertrag enthält bestimmte Regelungen für den zulässigen Gebrauch der Wohnung. So kann zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung untersagt werden. Ebenfalls können Sie Untermieter:innen ausschließen. - Schlüssel:
Ein wichtiges Detail, das Sie genau angeben sollten, ist die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel. Mieter:innen müssen beim Einzug sämtliche Schlüssel von Ihnen als Vermieter:in erhalten, die sie benötigen: Haus-, Wohnungs-, Briefkasten-, Keller-, Dachboden-, Garagenschlüssel gehören allesamt dazu. Eine alleinwohnende Person erhält zwei Schlüssel, bei mehreren Bewohner:innen gilt: Ein Schlüssel pro Person – auch pro Kind! - Hausordnung:
Die Hausordnung enthält Regeln für das Zusammenleben im Haus und gilt für alle Mieter:innen. Damit sie greift, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden. Fügen Sie dem Vertrag die Hausordnung als Anhang bei. Mieter:innen erklären sich mit der Hausordnung einverstanden, wenn sie den Mietvertrag unterzeichnen. - Kleinreparaturen:
Nennen Sie hier zunächst, was überhaupt zu den Kleinreparaturen gehört.; Ooftmals empfiehlt es sich, die Aufzählung aus der Betriebskostenverordnung zu übernehmen (§ 3 Abs. 3 BetrKV). Die vorgegebene Kleinreparaturklausel sollten Sie keinesfalls ändern oder ergänzen, da sie sonst rechtlich nicht mehr wirksam ist. Geben Sie einen maximalen Betrag pro Reparatur an; rechtlich darf er 100 Euro pro Reparatur nicht übersteigen. Zudem müssen Sie den jährlichen Maximalgesamtbetrag angeben, bis zu dem ein:e Mieter:in Kosten übernehmen muss. Als Höchstsatz gelten 8 % der Jahreskaltmiete oder 200 Euro im Jahr. Beachten Sie – wenn Sie nur eine Voraussetzung in der Klausel nicht erfüllen, ist die komplette Klausel unwirksam. - Schönheitsreparaturen:
Grundsätzlich müssen Sie als Vermieter:in die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen. In einer Sonderklausel kann vereinbart werden, dass die Mieter:innen bestimmte Arbeiten wie Streichen und Tapezieren übernehmen. Halten Sie sich auch hier genau an den vorgegebenen Text, um einen rechtlich sicheren Mietvertrag zu gewährleisten.
Bei der Menge der Vereinbarungen die in einem Mietverhältnis zu treffen sind, wird schnell klar, dass die Schriftform mehr Sicherheit gibt. Unsere Empfehlung ist:
Erstellen sie einen Mietvertrag immer schriftlich.
Dennoch, auch durch eine stillschweigende Übereinkunft kann ein Mietvertrag zustande kommen. Man spricht dann von konkludentem Handeln.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Neben diesen Angaben im Mietvertrag sind auch individuelle Vereinbarungen möglich. Unter anderem können Mieter:innen und Vermieter:innen folgende Punkte festhalten:
- Tierhaltungsverbot: Sie dürfen die Haltung von größeren Haustieren verbieten. Beachten Sie aber, dass die Kleintierhaltung hiervon unberührt ist.
- Mitnutzung von weiteren Anlagen: Ebenfalls können Sie vereinbaren, dass Mieter:innen weitere Anlagen wie Garten, Garage oder Keller mitnutzen können.
- Nutzung der Wohnung: Sie dürfen auch mit Mieter:innen beispielsweise die gewerbliche Nutzung untersagen.
Sie sollten also alle Dinge, die Sie mit Mieter:innen zusätzlich vereinbaren, im Mietvertrag festhalten. Beachten Sie dabei immer, dass die Klauseln rechtssicher sind.
Als Vermieter:in müssen Sie die Art des Mietvertrags an das Mietobjekt und die vorgesehene Nutzung anpassen. Wählen Sie daher immer die passende Vertragsart aus. Die Wichtigsten stellen wir Ihnen hier vor.
Befristeter Mietvertrag
Bei einem befristeten Mietvertrag, steht die Dauer der Vermietung bei Vertragsabschluss bereits fest. Vermieter:innen können einen Vertrag beispielsweise dann befristen, wenn sie die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen oder umfangreiche Renovierungsarbeiten vornehmen wollen. Eine außerordentliche Kündigung ist allerdings auch beim befristeten Mietvertrag möglich.
Unbefristeter Mietvertrag
Zeitmietverträge bilden die Ausnahme, die Regel sind unbefristete Mietverträge. Diese haben so lange Bestand, bis eine der Parteien das Mietverhältnis – unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist – schriftlich beendet.
Indexmietvertrag
Bereits bei Vertragsabschluss legen Vermieter:in und Mieter:in fest, in welcher Form die Miete künftig steigen soll. Beim Indexmietvertrag ist die Miete meist an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Kommt es zu einer Mietpreiserhöhung, müssen Vermieter:innen den alten und den aktuellen Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde legen. Ermittelt wird dieser Index jährlich vom Statistischen Bundesamt. Vorteil dieser Vertragsform für Mieter:innen: Willkürliche Mieterhöhungen aufgrund ortsüblicher Vergleichsmieten oder nach Modernisierungsarbeiten sind nicht möglich.
Staffelmietvertrag
Im Staffelmietvertrag wird eine prozentuale Mieterhöhung vereinbart, die jährlich vollzogen wird. Das Wirtschaftsstrafgesetz regelt, dass die Mieterhöhung nicht höher als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Ein Kündigungsausschluss der Mietpartei ist auf maximal vier Jahre begrenzt.
WG Mietvertrag
Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft (WG) ist ein WG-Mietvertrag notwendig. Die umkomplizierte Vermietung an Studenten:innen ist für viele Mieter attraktiv. Dennoch sollten sie bei der Vertragsgestaltung einige Aspekte beachten. Erfahren Sie hier mehr über den WG-Mietvertrag.
Untermietvertrag
Wer ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung weitervermietet, sollte einen Untermietvertrag abschließen. Dies erfordert jedoch die ausdrückliche Zustimmung von dem:der Vermieter:in.
Gut zu wissen: Besonderheiten bei Mietverträgen von Einliegerwohnungen
Einliegerwohnungen unterliegen besonderen Regelungen, unter anderem bezüglich der Nebenkostenabrechnung, und des Kündigungsschutzes. Halten Sie alle relevanten Regelungen im Mietvertrag für Einliegerwohnungen fest.
Ein Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung hat für Vermieter:innen und Mieter:innen eine wichtige Bedeutung. Immerhin ist es die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis. Alle wichtigen KriterienVereinbarungen werden im Mietvertrag festgehalten, sodass es keine Missverständnisse und Beschwerden im Nachgang gibt. Mietminderung, Kündigung oder Schönheitsreparaturen bieten häufig Konfliktstoff, wenn es keine entsprechend ausgestalteten Mietverträge gibt. Immer wieder beschäftigen sich Gerichte mit Auseinandersetzungen über solche Fragen.
Ein Mietvertrag hat für Vermieter:innen somit eine wichtige Bedeutung. Der Vertrag regelt das Mietverhältnis und bildet die Basis für sämtliche etwaige Streitigkeiten mit den Mietparteien. Deshalb ist es so wichtig, dass Sie sich mit einem korrekten Mietvertrag absichern.
Gut zu wissen:
Zulässigkeit von Klauseln
Welche Klauseln zulässig sind und welche nicht, lässt sich aus einem Muster-Mietvertrag am einfachsten ableiten. Im Streitfall ist der Vertrag für alle Beteiligten die Grundlage, auf der sie ihre Rechte einfordern können.
Mietvertrag für Eigentumswohnungen
Als Eigentümer:in einer Wohnung stehen Sie zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Ihren Mieter:innen. Besondere Regelungen der Eigentümergemeinschaft müssen daher im Mietvertrag berücksichtigt werden. Falls Sie einen Muster-Mietvertrag für die Wohnung verwenden, kann es sich lohnen, eine:n Jurist:in mit der individuellen Anpassung zu betrauen. in einem längeren Mietverhältnis, können sich auch mal Gegebenheiten ändern. Hier kann ein Mietvertragsnachtrag helfen. Dieser sollte aber nicht einseitig erfolgen. Beide Vertreagsparteinen müssen zustimmen.
Vor Gericht dient der Mietvertrag als wichtiges Beweismittel – ein Grund mehr, sich mit einem rechtssicheren Mietvertrag gegen Ärger zu wappnen. Vermietet.de von ImmoScout24 bietet Ihnen den für Sie passenden Mietvertrag an. Erstellen Sie individualisierte und vermieterfreundliche Mietverträge innerhalb weniger Minuten und sparen Sie sich so Zeit und Ärger.
Den Mietvertrag können Sie bequem und kostenlos daheim ausdrucken oder auf Wunsch auch direkt digital unterschreiben und versenden.
Neben den Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in der Immobilie wird im Mustervertrag genau beschrieben, wie groß das Objekt ist, welche Adresse, Lage und Ausstattung es hat. Weiterhin sind die Art der Mietzahlung – Fest-, Staffel- oder Indexmiete – sowie die Höhe und Zusammenstellung der Nebenkosten festgehalten. Auch die Kaution für die Wohnung wird vertraglich festgelegt. Sondervereinbarungen über die Nutzung der Wohnung oder bereits vorhandener Möbel sollten dort ebenfalls erfasst sein.
Hier ein einfaches Mietvertrag-Muster für Vermietungen:
Mietvertrag
MIETVERTRAG
ZWISCHEN
Vor- und Nachname Vermieter:in
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
ALS VERMIETER:IN
UND
Vor- und Nachname Mieter:in
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
ALS MIETER:IN
Dieser Vertrag regelt die Miete der __m² großen __-Zimmer-Wohnung in ____ [Adresse der Mietsache] zwischen dem:der Vermieter:in ___ [Name Vermieter:in] und dem:der Mieter:in ___ [Name Mieter:in].
Folgende Räumlichkeiten sind im Mietpreis inbegriffen: KDB mit Einbauküche, Garage, Keller, Dachboden, Parkplatz.
Unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kann das oben genannte Mietobjekt gekündigt werden.
Das Mietverhältnis beginnt am __.__.20__ . Zu diesem Zeitpunkt werden dem:der Mieter:in __ Schlüssel übergeben.
Die Warmmiete beträgt ____,__ Euro monatlich (__,__ Euro Kaltmiete und __,__ Euro Betriebskostenvorauszahlung). Die Betriebskosten entnimmt die Mietpartei dem Anhang des vorliegenden Mietvertrags. Vor Mietbeginn ist eine Kaution von ____,__ Euro fällig. Gemäß § 556b BGB ist die Miete zu Beginn des Zeitabschnitts und spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu bezahlen, nach denen sie bemessen ist.
Mit der Unterschrift sichert der:die Mieter:in zu, sich an die herrschende Hausordnung zu halten, die im Anhang angefügt ist.
Die Miete wird dem:der Vermieter:in auf folgendes Konto überwiesen:
IBAN: _______
BIC: _____
Ort, Datum
_______ [handschriftliche Unterschrift Vermieter:in]
_______ [handschriftliche Unterschrift Mieter:in]
Über Vermietet.de
Vermietet.de von ImmoScout24 ist speziell für private Vermieter:innen. Hier finden Sie alles, um Ihre Immobilien einfach und digital zu verwalten. Machen Sie den nächsten Schritt – auf Vermietet.de
Gut zu wissen: Mietvertrag vom Vermieterbund
Einen Mietvertrag-Vordruck bietet auch der Vermieterschutzverein Deutschland e.V. an. Beachten Sie bitte, dass Sie eine kostenpflichtige Mitgliedschaft abschließen müssen, wenn Sie den vom Vermieterbund angebotenen Mietvertrag downloaden möchten.
Für all jene Vermieter:innen, die es handfest mögen, gibt es noch Mietverträge als Vorlagen in Schreibwarengeschäften. Diese Mietverträge sind Blanko-Mietverträge und müssen nur noch entsprechend ausgefüllt werden. Auch im Internet lassen sich viele Vordrucke und Formulare finden, die Sie nutzen können. Besonders hilfreich sind Mietvertrags-Generatoren, die Sie einfach online ausfüllen und dann alles einfach ausdrucken können.
Möchten Sie einen Online- Generator nutzen, achten Sie unbedingt darauf, dass auch wirklich alle wichtigen Angaben enthalten sind. Es sollten zusätzliche Felder vorhanden sein, in denen spezielle Vereinbarungen eingetragen werden können. Schließlich müssen alle wichtigen Kriterien einen Platz finden.
Auch im Mietrecht gibt es immer wieder Neuerungen. Achten Sie daher auf ungültige Klauseln. Bei veralteten Vorlagen ist es durchaus möglich, dass sie noch ungültige Klauseln enthalten, die den gesamten Mietververtrag ungültig oder zumindest in Zweifel ziehen können. Unter anderem darf beispielsweise nicht vorgegeben werden, in welchem Zeitintervall Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Verlassen Sie sich daher am besten auf Profis – wie Vermietet.de und ImmoScout24.
Ein Mietvertrag ist fehleranfällig und sollte daher von Ihnen genau geprüft werden. Achten Sie dabei besonders auf die folgenden Punkte, um verbreitete Fehler zu vermeiden:
- Vorbereitung: Als Vermieter:in müssen Sie sich gut vorbereiten und sich mit Ihren Rechten und Pflichten beschäftigen. Nur so lässt sich ein sachgerechter Vertrag erstellen. Fachanwält:innen für Mietrecht können diesbezüglich eine wertvolle Hilfe darstellen.
- Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Im Laufe der Zeit gibt es immer wieder Änderungen in Bezug auf Schönheitsreparaturen. Beachten Sie, dass Sie Schönheitsreparaturklausel mit keinen Fristen versehen dürfen. Sind starre Fristen für Renovierungsarbeiten enthalten, kann die Klausel sogar komplett unwirksam werden.
- Kleinreparaturklausel beachten: Auch die Kleinreparaturklausel ist fehleranfällig. Vermieter:innen möchten, dass Mieter:innen Kleinreparaturen selbst bezahlen, und nehmen dies im Vertrag auf. Oft sind solche Klauseln jedoch unwirksam: Mieter:innen müssen maximal 100 Euro inklusive Mehrwertsteuer pro Reparatur zahlen. Im gesamten Jahr darf ihre finanzielle Belastung für Kleinreparaturen maximal 200 Euro oder 8 % der Jahreskaltmiete nicht überschreiten.
- Kleintierhaltung möglich oder nicht: .Mieter:innen dürfen Kleintiere wie Hamster auch ohne Ihre Erlaubnis in der Wohnung halten. Eine etwaige Klausel im Mietvertrag, die dies verbieten will, ist unwirksam.
- Ausgestaltung Mietsicherheit: Hinsichtlich der Ausgestaltung der Mietsicherheit treten immer wieder Fehler auf. Unter anderem darf die hinterlegte Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen. Mieter:innen haben das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Beginn des Mietverhältnisses ist ausschlaggebend. Dieses Recht darf nichtebenso wenig wie die verzinsliche Anlegung der Kaution ausgeschlossen werden.
- Nebenkosten als Fehlerquelle: Geben Sie im Mietvertrag die genaue Art der Nebenkosten an, damit sich die Mietpartei genau über die möglichen Nebenkosten informieren kann. Eine monatliche Vorauszahlung kann auch nur dann vereinbart werden, wenn der Mietvertrag einen Überblick über die umlagefähigen Kostenarten und ihre jeweilige Höhe enthält.
- Mindestmietdauer beachten: Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier Jahren.
Tipps zur Mietvertragserstellung
Expert:innen von ImmoScout24 geben hilfreiche Tipps für die Erstellung eines Mietvertrags
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Kann ein Mietvertrag formlos sein?
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Ein Mietvertrag bedarf keiner bestimmten Form. Er ist auch formlos möglich. Somit könnten Sie auch einen mündlichen Mietvertrag abschließen, wovon jedoch dringend abzuraten ist. Denn bei späteren Unklarheiten oder gar gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein schriftlicher Mietvertrag immer vorzuziehen.
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Kann man Mietvertragsmuster kostenlos herunterladen?
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Mietvertragsmuster gibt es im Internet gratis als Download. Achten Sie aber darauf, einen Vertrag mit den aktuellen Vorgaben herunterzuladen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
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Was genau zur Immobilie muss im Mietvertrag erwähnt werden?
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Alle relevanten Daten rund um die Immobilie müssen im Mietvertrag erfasst werden. Hierzu gehören beispielsweise Anschrift, Etage, Zustand der Wohnung, Kaltmiete und Warmmiete. Auch etwaige Betriebskosten, Anzahl der Schlüssel und weitere Mietmodalitäten müssen schriftlich festgehalten werden.
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Welche Partei bekommt das Original des Mietvertrags?
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Beide Mietparteien benötigen im Original unterschriebene Mietverträge. Somit werden zwei Mietverträge ausgedruckt und von den Vertragsparteien unterschrieben. Achten Sie darauf, dass Sie alle Verträge sorgsam aufbewahren..
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Wie lange läuft ein Mietvertrag?
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Sofern nicht anders im Vertrag definiert, ist ein Mietvertrag unbefristet und läuft daher solange, bis ihn eine Partei kündigt. Möchten Sie mit Mieter:innen einen befristeten Mietvertrag abschließen, muss diese Frist mitsamt rechtlicher Begründung im Mietvertrag festgehalten werden. Sie können auch eine Mindestmietdauer vertraglich vereinbaren; meist liegt diese zwischen zwölf und 48 Monaten. Falls eine Kündigungsverzichtsklausel vorhanden ist, ist zu beachten, dass Mieter:innen maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden dürfen.
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