Mietvertrag mit Mindestmietdauer

Was Sie zum Thema Mindestmietdauer wissen sollten

Manche Vermieter verlangen von ihren Mietern die Einhaltung einer sogenannten Mindestmietdauer. Was es mit dieser speziellen Klausel in Mietverträgen auf sich hat, lesen Sie hier.

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Hinweise und Tipps zu Mietverträgen mit Mindestmietdauer

Viele Mietverträge enthalten Sondervereinbarungen, mit denen für eine bestimmte Zeit ein normales Kündigungsrecht ausgeschlossen wird. Im ungünstigsten Fall muss der Mieter auch dann Miete zahlen, wenn er in der Wohnung gar nicht mehr wohnen will.

Die Anti-Auszug-Klausel nützt vor allem dem Vermieter

Mindestmietdauer

Die Mindestmietdauer darf auf maximal 4 Jahre festgelegt werden.

Wer eine Wohnung sucht, sitzt häufig am kürzeren Hebel: Insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten müssen sich die Mieter in spe mit vielen Zusatzklauseln abfinden, bevor sie einziehen können. Ein Beispiel ist die Mindestmietdauer. Sie schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht möglich ist. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, erklärte in einem Interview, dass inzwischen rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit dieser „Anti-Auszug-Klausel“ vergeben werden.

Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für den Vermieter, der die Miete für diese Zeitspanne in jedem Fall sicher in der Tasche hat. Dem Mieter bringt sie meist nichts, mit einer Ausnahme: Vorausgesetzt der Kündigungsverzicht wurde nicht nur einseitig vereinbart, darf der Vermieter während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, kann der Vermieter natürlich weiterhin aussprechen.

Die Grenzen der Mindestmietdauer

Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier Jahren.

Schlupfloch Unzumutbarkeit

Ist die Klausel rechtmäßig, kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Der Mieter müsste schon erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Vermieters provozieren. Dies dürfte in den meisten Fällen aber keine Option sein.

Mindestmietdauer

Hoffnung für Mieter: Bei neuem Arbeitsort oder Nachwuchs ist Kündigung möglich.

Eine Hintertür bietet der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Aufs Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die Interessen des Vermieters bewertet werden. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein, dass der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Ein anderer könnte Familienzuwachs sein, der eine größere Wohnung erforderlich macht.

Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu tun und müsste unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Auf den Prüfstand käme dann etwa, ob der Mieter vielleicht sogar freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat, die Geburt eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war oder der Vermieter die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann. Kommt es zu einer Einigung, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.

Der Vermieter entscheidet, ob ihm der Nachmieter gefällt

Ein Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er beliebig viele Vorschläge ablehnen. Bei einer regional guten Wohnungsmarktlage werden die meisten Vermieter eher einen Nachmieter akzeptieren oder den Mieter sogar freiwillig aus dem Vertrag entlassen, weil sie bereits neue Interessenten an der Hand haben. Das lohnt sich, denn in vielen Quartieren lässt sich bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben. Scheut er jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleibt dem Mieter höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier muss der Vermieter zustimmen.

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