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Finanzierungskosten

Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Der Traum vom eigenen Haus: Mit einer Baufinanzierung wird er wahr. Aber wer sich eine Immobilie kaufen möchte, sollte wissen, dass bei der Baufinanzierung auch Nebenkosten anfallen. Erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.


Baufinanzierungsrechner
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Übersicht der Finanzierungskosten

  1. Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren
  2. Notargebühren
  3. Eintragung ins Grundbuch
  4. Bereitstellungszinsen
  5. Teilauszahlungszuschlag
  6. Schätzkosten
  7. Kontoführungsgebühren
  8. Sondertilgungsgebühren
  9. Vorfälligkeitsentschädigung
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Beispielrechnung: Nebenkosten bei der Finanzierung



In den seltensten Fällen werden alle möglichen Kosten auch tatsächlich fällig. Ein Beispiel: Sie nehmen einen Kredit von 200.000 Euro auf (2% Zinsen, 4% Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung) und verzichten auf die Möglichkeit einer Sondertilgung oder vorzeitigen Ablösung. Allerdings rufen Sie das Darlehen erst fünf Monate nach Vertragsabschluss ab. Die Bank gibt Ihnen zwei zinsfreie Monate, für die weiteren drei Monate müssen Sie 0,25% Bereitstellungszins pro Monat zahlen. Zusätzlich müssen die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Kosten für das Gutachten durch die Bank gezahlt werden. Da Ihre Bank mit einem lokalen Gutachterbüro zusammenarbeiten, sparen Sie hier etwas.

Welche Kosten fallen also zusätzlich zu den normalen Zinsen und Tilgungsraten für Sie an?

Posten Summe
Bereitstellungszinsen für 3 Monate (0,25%) 300 Euro/Monat = 1.500 Euro
Notar- und Grundbuchkosten 2.500 Euro
Kosten für das Gutachten 500 Euro
Gesamtsumme der Nebenkosten 4.500 Euro

Alle Werte sind unverbindliche Durchschnittswerte. Die tatsächlichen Kosten können abweichen.

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Was ist der Effektivzins?



Einen ersten Anhaltspunkt über die beim Hauskauf anfallenden Finanzierungskosten gibt der Effektivzins. Er beinhaltet die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr und das Disagio. Doch Vorsicht: Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Wertermittlungskosten oder Kontoführungsgebühren sind im Effektivzins nicht enthalten. Diese können die Kosten für den Kredit in die Höhe treiben. Mit dem Effektivzins und einer detaillierten Aufstellung der sonstigen Nebenkosten ist ein klarer Vergleich von verschiedenen Baufinanzierungs-Angeboten möglich. Denn Kreditinstitute sind laut Preisangabenverordnung (PangV) dazu verpflichtet, alle relevanten Nebenkosten aufzulisten.


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Was sind Bereitstellungszinsen?


Mit Abschluss des Darlehensvertrags ist das Kredit gebende Institut verpflichtet, die volle Kreditsumme für Sie bereitzuhalten. Der Baufinanzierer kann das Geld weder anderweitig verleihen noch gewinnbringend anlegen. Aus diesem Grund berechnen die Banken für diese Zeitspanne Bereitstellungszinsen als Entschädigung. Wenn der Kredit in mehreren Schritten ausgezahlt wird, fallen auf die Teilsummen ebenfalls Bereitstellungszinsen an. Manche Banken berechnen zudem einen Teilauszahlungszuschlag. Es ist daher ratsam, mit der Bank einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum zu vereinbaren. Üblich sind drei Monate, in denen noch keine Bereitstellungszinsen berechnet werden.



Tipps von ImmobilienScout24:

Verhandeln lohnt sich, denn manche Banken stellen das Darlehen bis zu sechs Monate zinsfrei zur Verfügung.


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Grundbucheintragung



Als Absicherung für die Baufinanzierung lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Diese Aufgabe übernimmt in Deutschland ein Notar. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Kaufsumme. Durchschnittlich liegen sie bei etwa einem Prozent vom Kaufpreis. Zusätzlich werden Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch fällig. Die genauen Kosten sind regional unterschiedlich und können vorab beim Grundbuchamt erfragt werden.

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Sondertilgungsgebühren und Vorfälligkeitsentschädigung


Eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft ist für jeden ein Anlass zur Freude, kann mit dem Geld doch ein Teil des Kredits vorzeitig beglichen werden. Schließlich gilt: Wer schneller tilgt, ist auch schneller schuldenfrei – und spart viel Geld, da insgesamt weniger Zinsen gezahlt werden müssen. Kreditinstitute sehen das allerdings anders. So legen manche Banken jährliche Obergrenzen für Sondertilgungen fest oder berechnen Gebühren für außerplanmäßige Zahlungen. Wer mit einem unverhofften Geldsegen sogar vorzeitig die gesamte Summe tilgen möchte, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Daher sollte bereits vor Abschluss einer Baufinanzierung mit der Bank über diese möglichen Nebenkosten verhandelt und eventuell mehrere Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich festgelegt werden.



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