Erfahre kostenlos & unverbindlich, zu welchen Zinsen du deine Immobilie finanzieren kannst

Bevor du dein eigenes Haus kaufst oder baust, solltest du dich gut über die anfallenden Nebenkosten informieren. Dazu gehören etwa Kosten rund um den Grundstückskauf, die Baufinanzierung, die Baustelle und die notwendigen Versicherungen. In diesem Beitrag erfährst du mehr zu den Baunebenkosten und ihrer Berechnung. Außerdem erhältst eine praktische Baunebenkosten Checkliste.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baunebenkosten, die zusätzlich zum Grundstückspreis und Bau- oder Kaufpreis dazukommen, können den Gesamtpreis deiner Immobilie um bis zu 20 Prozent erhöhen.
  • Nutze unsere Baunebenkosten Checkliste und den ImmoScout24 Baunebenkosten Rechner, um alle Baunebenkosten bei Grundstückskauf, Baufinanzierung, Baustellensicherung und für Versicherungen zu ermitteln.
  • Schon beim Antrag auf Baufinanzierung solltest du die Baunebenkosten des Hauses in etwa kennen, um den passenden Darlehensbedarf für dein Bau- oder Kaufvorhaben zu ermitteln.

Was versteht man unter Baunebenkosten?

Wenn du dein eigenes Haus bauen möchtest, musst du neben den Grundstückskosten auch die Kosten für den Bau berechnen. Darüber hinaus fallen Hausbaunebenkosten an, die du ebenfalls schon bei der Suche nach einer Immobilie berücksichtigen solltest. Denn die Baunebenkosten können den Gesamtpreis für dein neues Haus um bis zu 20 Prozent erhöhen.

Die folgenden Baunebenkosten aus der Liste sind wichtig für deine Berechnung der Hauskosten:

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten für Grundstücksvermessung
  • Grunderwerbsteuer
  • Finanzierungsnebenkosten
  • Bauantrag und -genehmigung
  • Erschließung des Grundstücks
  • Versicherung für den Bau
Gut zu wissen:

Eine Übersicht findest du auch in dieser Baunebenkosten Checkliste, die du als PDF kostenlos herunterladen kannst. Zudem erfährst du im Folgenden mehr über die anfallenden Kosten beim Hauskauf oder -bau.

Baunebenkosten beim Grundstückskauf

Die ersten Baunebenkosten für den Neubau fallen schon beim Kauf des Grundstücks an: Wird ein Makler mit der Suche nach dem Bauplatz beauftragt, verlangt er eine Provision – vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag zustande kommt. Üblich sind drei bis sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Mit etwas Glück lässt sich ein Baugrundstück auch ohne Makler finden.

Unverzichtbar dagegen sind die Dienste des Notars. Denn rechtskräftig wird der Kauf erst, wenn er notariell beglaubigt ist. Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab und veranlasst, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis. Durchschnittlich liegen sie bei etwa einem Prozent der Kaufsumme.

Gebühren werden auch für die Eintragung ins Grundbuch fällig. Die genauen Kosten sind regional unterschiedlich und können vorab beim Grundbuchamt erfragt werden. Falls das Grundstück geteilt werden soll – etwa für den Bau eines Doppelhauses – kommen typische Neubau-Baunebenkosten (Vermessung, Erdgutachten, Erschließung etc.) hinzu.

Die Grunderwerbsteuer ist ein weiterer Posten in der Aufstellung der Baunebenkosten für dein Haus. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks fällig und liegt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.


Baufinanzierungsrechner

Nebenkosten für die Baufinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung fallen Kosten für die Beratung und für die Bereitstellung des Kredites an. Außerdem lässt der Baufinanzierer als Absicherung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Wie hoch die Finanzierungsnebenkosten sind, kannst du dir von deinem Kreditinstitut ausrechnen lassen. Damit ist ein weiterer Punkt auf der Checkliste der Baunebenkosten erledigt.


Finanzierungsrechner für deinen Baukredit

Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert dir unser Finanzierungsrechner.

Sind Erschließungskosten Baunebenkosten? – Die Baunebenkosten rund um die Baustelle


Auch Hausanschlüsse für Strom, Gas und Wasser muss der Bauherr extra bezahlen.

Auch Hausanschlüsse für Strom, Gas und Wasser muss der Bauherr extra bezahlen. Die Erschließung ist bei einigen Grundstücken bereits enthalten, während andere erst noch an die wesentlichen Services angeschlossen werden. Dazu gehört die Erschließung des Grundstücks und die Einrichtung der Baustelle, sodass die Baufahrzeuge Zugang bekommen und die Handwerker mit Strom und Wasser versorgt werden.

Die Baunebenkosten sind bei einem Fertighaus meist im Kaufpreis enthalten. Je nach Region und Vertragspartner sind die Baunebenkosten für schlüsselfertige Häuser und für Neubauten unterschiedlich hoch. Vergleiche die verschiedenen Angebote sorgfältig miteinander, um zu sehen, welche Baunebenkosten im Hauspreis schon enthalten sind und welche nicht.

Tipp:

Um dir hier eine Übersicht zu verschaffen, kannst du von deinem Architekten, Generalunternehmer oder Hausanbieter vor der Vertragsunterzeichnung eine Aufstellung der Nebenkosten beim Hauskauf verlangen. So berechnen die Experten die Baunebenkosten für dich.

Neben den Erschließungskosten sind während des Hausbaus auch diese Nebenkosten denkbar:

  • Baugenehmigung
  • Sicherung der Baustelle
  • Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser

Vorgeschriebene Versicherungen beim Hausbau als Teil der Baunebenkosten

Bei jedem Bauvorhaben lauern Risiken. Deshalb solltest du einige unverzichtbare Versicherungen abschließen. Dazu gehören diese Versicherungen aus der Baunebenkosten Checkliste:

  • Bauleistungsversicherung: Schäden am Baumaterial sowie am Roh- und Neubau
  • Feurerrohbau- und Wohngebäudeversicherung: schützt vor Brandschäden
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung: bei Unfällen auf der Baustelle
  • Unfallversicherung: wenn Freunde oder Familienmitglieder beim Bau helfen
Hinweis:

Viele Versicherer bieten diese Bauversicherungen als Paket an. Dafür solltest du 350 bis 600 Euro auf die Checkliste der Baunebenkosten setzen.

Mit wie viel Baunebenkosten muss man beim Hausbau rechnen?

Um die Frage „Wie hoch sind meine Baunebenkosten?“ zu beantworten, ist eine individuelle Aufstellung der Hausnebenkosten beim Neubau nötig. Aus Angst vor unkalkulierbaren Baunebenkosten zögern viele Bauwillige, ihren Traum vom eigenen Haus wahr zu machen. Jedoch ist eine individuelle Aufstellung der Kosten leicht möglich und erlaubt es dir, die Baunebenkosten gut planen und einschätzen zu können.

Mit Taschenrechner, Hausnebenkostenrechner, Baunebenkosten Checkliste und etwas Beharrlichkeit kannst du dir eine realistische Aufstellung der Baunebenkosten verschaffen. In der folgenden Baunebenkosten Liste siehst du, mit welchen Kosten du in welcher Phase des Hausbaus rechnen solltest:

Phase 1: Baunebenkosten beim Grundstückskauf

  • Berechnung der Maklerprovision: zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises
  • Berechnung des Grundbucheintrags und der Notarkosten: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Berechnung der Grunderwerbssteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises

Phase 2: Baunebenkosten für die Bauvorbereitung

  • Berechnung der Kosten für ein Bodengutachten (Link): zwischen 500 und 3.000 Euro
  • Berechnung der Erschließungskosten (Link): zwischen 10.000 und 20.000 Euro
  • Berechnung der Kosten für Baugenehmigungen: zwischen 0,2 und 0,7 Prozent der Rohbaukosten
  • Berechnung der Kosten für die Bauvertragsprüfung: ca. 250 Euro
  • Berechnung der Kosten für einen Prüfstatiker: 1.500 bis 2.500 Euro
  • Berechnung der Vermessungskosten: ca. 2.500 Euro
  • Berechnung der Abrisskosten, falls nötig: zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter
  • Berechnung der Kosten für Bauwasser und Baustrom: zwischen 500 und 1.000 Euro
  • Berechnung der Kosten für den Kelleraushub: bis zu 100 Euro pro Kubikmeter (+ Abfuhr von angefallenem Erdreich)

Phase 3: Baunebenkosten während der Bauarbeiten

  • Berechnung der Versicherungskosten: 400 bis 1.000 Euro
  • Berechnung der Kosten für Architekt und Projektleitung: zehn bis 15 Prozent der Rohbaukosten
  • Berechnung der Bauzeitzinsen: 1.000 bis 2.000 Euro
  • Berechnung der Kosten für Baubegleitung und Gutachten: ca. 2.500 Euro

Alle anfallenden Nebenkosten in diesen drei Phasen solltest du also zum Grundstückspreis und Baupreis der Immobilie hinzurechnen. Beachte außerdem, dass Außenanlagen wie Terrassen, Garagen und Grünanlagen mit bis zu 20.000 Euro ins Gewicht schlagen können. Mehr über die Kosten des Innenausbaus sowie zu möglichen Eigenleistungen erfährst du hier.

Tipp:

Nutze den ImmoScout24 Baunebenkosten Rechner, um alle Nebenkosten beim Hausbau zu berücksichtigen!

Wie hoch sind die Baunebenkosten? – Ein Rechenbeispiel

Grundstückskaufpreis: 150.000 Euro

Hausbaukosten: 320.000 Euro (davon 250.000 Euro Rohbaukosten)

Phase 1  
Maklerprovision (hier: 3,57 %) 5.355,00 €
Grundbuch- und Notarkosten (hier: 1,5%) 2.225,00 €
Grunderwerbsteuer (hier: 5 %) 7.500,00 €
Baunebenkosten in Phase 1

15.080,00 €

Phase 2  
Kosten für Bodengutachten 2.000,00 €
Erschließungskosten 12.000,00 €
Kosten für Baugenehmigung (Rohbaukosten x 0,5 %) 1.250,00 €
Kosten für Bauvertragsprüfung 250,00 €
Kosten für Prüfstatiker 2.000,00 €
Vermessungskosten 2.500,00 €
Kosten für Bauwasser sowie Baustrom 750,00 €
ggfs. Abrisskosten -
ggfs. Kelleraushub -
Baunebenkosten in Phase 2 20.750,00 €
Phase 3  
Versicherungskosten 800,00 €
Kosten für Architekt und Projektleitung (Rohbaukosten x 10 %) 25.000,00 €
Bauzeitzinsen 1.000,00 €
Kosten für Baubegleitung und Gutachten 2.000,00 €
Baunebenkosten in Phase 3 28.800,00 €

Das endgültige Ergebnis der Baunebenkosten-Beispielrechnung:

Baunebenkosten aus Phase 1 15.080,00 €
Baunebenkosten aus Phase 2 20.750,00 €
Baunebenkosten aus Phase 3 28.800,00 €
Gesamte Baunebenkosten beim Hausbau 64.630,00 €

Der Anteil der Baunebenkosten an den Gesamtkosten des Hausbaus beträgt in diesem Rechenbeispiel 13,75 Prozent. Die gesamten Kosten für das Eigenheim kommen errechnen sich also wie folgt:

Grundstückskaufpreis 150.000,00 €
Immobilienkaufpreis 320.000,00 €
Baunebenkosten 64.630,00 €
Gesamte Kosten für das Eigenheim 534.630,00 €

Baunebenkosten finanzieren: Wie gehe ich am besten vor?

Schon bevor du dich für ein Baugrundstück entscheidest, solltest du die anfallenden Baunebenkosten für die Immobilie berechnen. Diese müssen nicht auf den Cent genau stimmen, aber da du bei der Bank nicht nur den Grundstücks- und den Gebäudepreis, sondern auch die Baunebenkosten in der Finanzplanung angibst, solltest du gut informiert zum Beratungstermin erscheinen. Du kannst zum Beispiel die Ergebnisse aus unserem Baunebenkostenrechner einfach ausdrucken und die dort aufgeführten Punkte mit dem Ansprechpartner Schritt für Schritt durchgehen.

Üblicherweise empfehlen Banken, die Nebenkosten beim Grundstückskauf durch das Eigenkapital zu finanzieren. Mehr dazu liest du in diesem Beitrag. Aber auch ohne Eigenkapital ist der Hausbau inklusive Kaufnebenkosten möglich, indem du zum Beispiel eine 110-Prozent-Finanzierung aufnimmst. Dabei finanziert die Bank die Baunebenkosten und alle weiteren Kosten. Mehr zu den unterschiedlichen Arten der Baufinanzierung inklusive Baunebenkosten erfährst du hier.


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