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Restnutzungsdauer-Gutachten



In 3 Schritten zu deinem Nutzungsdauer-Gutachten



Nutzungsdauer
ermitteln

Erfahre im Rechner in wenigen Minuten
und direkt online die Nutzungsdauer
deiner Mietimmobilie. Diese ist die Basis
für eine höhere Abschreibung und zeigt auf,
ob Steuerersparnisse möglich sind.

Gutachten
beauftragen

Beauftrage dein Gutachten der Nutzungsdauer
über das Formular. Im Anschluss erhältst du
einen persönlichen Anmeldelink zum
Online-Portal von unserem Partner
Sprengnetter, wo du deine Immobiliendaten
bequem eintragen kannst.

Gutachten
erhalten

Die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten
Sachverständigen von Sprengnetter erstellen
dein Gutachten entsprechend sämtlicher
Anforderungen des Finanzamts. Bei Rückfragen
unterstützen wir dich selbstverständlich kostenlos.






Wie spare ich mit einem
Nutzungsdauer-Gutachten Steuern?

Die meisten Mietimmobilien werden standardisiert über einen
Zeitraum von 50 Jahren ab dem Kaufzeitpunkt mit einem Satz von 2% abgeschrieben. Je nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie ist
diese jedoch in Wahrheit deutlich kürzer. Mittels eines Gutachtens
kannst du die kürzere Nutzungsdauer deiner Immobilie beim
Finanzamt nachweisen und so Steuern sparen.

Hinweis: Liegt der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurück, ist
es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil
des Wertes abgeschrieben ist. Konkrete Auskunft kann ein:e
Steuerberater:in geben.

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Deine Vorteile mit dem Nutzungsdauer-Gutachten von Sprengnetter

Die Gutachten werden von Sprengnetter erstellt. Sprengnetter ist mit über 40 Jahren Erfahrung in der Immobilienbewertung und
einem tiefgreifenden Verständnis des Immobilienmarktes Experte in diesem Bereich. Die Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und anerkannt.



Erfüllt Auflagen

Unsere Gutachten erfüllen sämtliche
Anforderungen des Finanzamts und
werden von nach DIN ISO/IEC 17024
zertifizierten Sachverständigen erstellt.

Schnelle Bearbeitung

Die Erstellung erfolgt online – keine vor
Ort Besichtigung nötig. Sobald alle
erforderlichen Unterlagen vorliegen,
erhältst du dein Gutachten ohne
Aufpreis innerhalb weniger Werktage.


Kostenloses Begleitschreiben

Damit bei der Prüfung durch das Finanzamt
alles glatt läuft, erhältst du auf Anfrage
ein kostenloses Begleitschreiben zu
deinem Gutachten. Dieses wurde von einer
Steuerberatung verfasst und geprüft.

Erstklassiger Support

Wir stehen dir während des gesamten Prozesses
zur Seite: Der Kundenservice beantwortet dir gerne deine 
Fragen zum Bestellprozess oder dem Gutachten. Sollte
dein Gutachten wider Erwarten abgelehnt werden,
unterstützen wir dich kostenlos mit einer Stellungnahme.


Die Kosten für das Gutachten sind von der Steuer absetzbar. Hier findest du die Preisübersicht.
Bei Fragen stehen die Expert:innen von Sprengnetter dir gerne zur Verfügung: Per E-Mail unter nutzungsdauer@sprengnetter.de oder per Telefon unter 02641 9130 1555 (Mo-Fr 8-16 Uhr).





Das sagen andere Kund:innen zu unserem Service



  • "Die persönliche Aufmerksamkeit für mein Anliegen hat mir das Gefühl vermittelt, dass ich wirklich im Mittelpunkt stehe. Dieser Service übertrifft alle Erwartungen und zeigt ein Engagement auf höchsten Niveau. Zusätzlich beeindruckte uns die schnelle Bearbeitungszeit, die unsere Erwartungen übertroffen hat und unsere Zufriedenheit [...] weiter verstärkt hat."

    Christian S.
  • "Nicht nur die Erstellung von Gutachten, sondern auch steuerrechtliche Hilfestellungen – ein umfassender Service, der uns wirklich weitergeholfen hat."

    Miriam D.
  • "Der Support ist nicht nur schnell, sondern auch äußerst freundlich und hilfsbereit. Jede Frage wurde geduldig und kompetent beantwortet."

    Florian L.
  • "Durch das Gutachten konnten wir den Wert unserer Immobilie viel besser einschätzen und werden viel Geld sparen."

    G. & M. Arnold
  • "Die individuelle Betrachtung unserer Anliegen hat uns das Gefühl gegeben, wirklich ernst genommen zu werden. Das ist Service auf höchstem Niveau."

    Asim M.
  • "Von der Dateneingabe bis zum fertigen Gutachten – der gesamte Prozess war so effizient und unkompliziert, wie wir es uns gewünscht haben. Der Support war dabei immer an unserer Seite."

    Christian R.





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Die Kosten für das Gutachten sind von der Steuer absetzbar.




Kundenberater bei Sprengnetter

Du hast Fragen zur
Restnutzungsdauer oder dem Bestellprozess?

Unsere Expert:innen von Sprengnetter helfen dir gerne weiter.





Tabelle für die Nutzungsdauer von Gebäuden

Wann lohnt sich ein Nutzungsdauer-Gutachten? Die Tabelle zeigt den maximalen steuerlichen Vorteil in Abhänigkeit vom Baujahr und der Ausstattung unter Berücksichtigung des pauschalen Abschreibungssatzes von 2%.



Baujahr sehr einfache
Ausstattung
einfache
Ausstattung
mittlere
Ausstattung
gehobene
Ausstattung
stark
gehobene
1973 8,00% 4,67% 3,00% 2,00% 1,33%
1978 4,67% 3,00% 2,00% 1,33% 0,86%
1983 3,00% 2,00% 1,33% 0,86% 0,50%
1988 2,00% 1,33% 0,86% 0,50% 0,22%
1993 1,33% 0,86% 0,50% 0,22% 0,00%
1998 0,86% 0,50% 0,22% 0,00% -0,18%
2003 0,50% 0,22% 0,00% -0,18% -0,33%
Steuerersparnis zu erwarten
kaum Steuerersparnis zu erwarten
keine Steuerersparnis zu erwarten
Steuernachteil zu erwarten



Sprengnetter Experte

Sebastian Drießen
Sachverständiger und Immobilienexperte bei Sprengnetter

Expertenkommentar


„Ich empfehle jedem Eigentümer eines Renditeobjekts die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens zu prüfen. In vielen Fällen kann über ein solches Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen, eine erhöhte AfA beim Finanzamt durchgesetzt und die jährliche Besteuerung erheblich reduziert werden."







Rechenbeispiel: Steuerersparnis mit
Nutzungsdauer-Gutachten



Dass sich ein Gutachten für die Nutzungsdauer richtig auszahlen kann, verdeutlicht folgende Beispielrechnung eines Mehrfamilienhauses:

  • Kaufpreis(anteil) für die baulichen Anlagen (einschließlich Kaufnebenkosten): 780.000€
  • Baujahr: 1972
  • einfache bis mittlere Ausstattung
  • kleinere Modernisierungen zur Instandhaltung
  • Steuersatz: 42 %
Ohne Gutachten Mit Gutachten Differenz
Nutzungsdauer 50 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
Jährliche Abschreibung in % 2% 5% 3%
Jährliche Abschreibung in € 15.600 € 39.000 € 23.400 €
Jährliche Steuerersparnis 6.552 € 16.380 € 9.828 €





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Eigentümer > Immobilie vermieten > Nutzungsdauer berechnen



Restnutzungsdauer-Gutachten – alle Fragen
für dich beantwortet



Was bedeutet Restnutzungsdauer bei Immobilien?


Die Restnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.


Wie errechnet sich die Restnutzungsdauer?


Grundsätzlich ermittelt sich die Restnutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. 
Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Nutzungsdauer unterschieden. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Restnutzungsdauer zur Folge.


Was kostet ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?


Das sind die Preise für das Nutzungsdauer-Gutachten:

 

  • Eigentumswohnung: 899,00€ inkl. MwSt.
  • Ein-/Zweifamilienhaus: 899,00€ inkl. MwSt.
  • Mehrfamilienhaus (bis 1.000 m²): 999,00€ inkl. MwSt.
  • Wohn- und Geschäftshaus (bis 70% gewerblicher Anteil): 1.499,00€ inkl. MwSt.

 

Das Nutzungsdauer-Gutachten für ein ein Mehrfamilienhaus mit über 1.000 m² wird individuell auf Anfrage kalkuliert. Bitte wende dich dazu per E-Mail  an unseren Kundenservice unter nutzungsdauer@sprengnetter.de.


Kann ich die Kosten für das Restnutzungsdauer-Gutachten steuerlich geltend machen?


Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.


In welcher Steuererklärung kann ich das Restnutzungsdauer-Gutachten einreichen?


Falls du deine Steuererklärung noch nicht eingereicht hast und der Bewertungsstichtag innerhalb des entsprechenden Jahres liegt, besteht die Möglichkeit, das Gutachten für diese Steuererklärung zu verwenden. Wenn du bereits einen Steuerbescheid erhalten hast, ist es wichtig zu prüfen, ob dieser bereits rechtskräftig ist. Bei Unsicherheiten kann dein Steuerberater weiterhelfen. Angenommen, du hast letzte Woche deinen Steuerbescheid für das Jahr 2023 erhalten und das Gutachten wird zum 1. Januar 2023 erstellt, empfiehlt es sich, zeitnah deinen Steuerberater zu kontaktieren. Möglicherweise kannst du die kürzere Restnutzungsdauer noch berücksichtigen lassen. Wenn du den 1. Januar 2024 als Bewertungsstichtag gewählt hast, reiche das Gutachten einfach zusammen mit dem beigefügten Begleitschreiben deines Steuerberaters beim Finanzamt ein, wenn du deine Steuererklärung einreichst.


Sind die Gutachter zertifiziert?


Ja, unsere Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und anerkannt.

DIN EN/ISO IEC 17024 Siegel

Wie lange ist das Nutzungsdauer-Gutachten gültig?


Sofern keine grundlegende Renovierung oder Modernisierung stattgefunden hat, behält das Gutachten seine Gültigkeit und muss nicht aktualisiert werden.



Wie kann man mit einem Nutzungsdauer-Gutachten die Mietrendite erhöhen?

Mit einem Gutachten über die Nutzungsdauer kann die jährliche Abschreibung der Immobilie bzw. die Absetzung für Abnutzung für Gebäude (AfA) erhöht werden. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn aus den Mieteinnahmen, was die jährlich zu entrichtenden Steuern reduziert. Das wiederum steigert die Rendite aus den Mieteinnahmen.


Gutachten
über kurzere
Nutzungsdauer

Höhere
jährliche
Abschreibung

Weniger
steuerlicherpflichtiger
Mietgewinn

Geringere
Steuerlast

Höhere
Rendite


Verwendung: Restnutzungsdauer von Gebäuden


Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Objekte mit einem geringeren Standard haben i.d.R. eine geringere Nutzungsdauer.

Das Finanzamt legt je nach Baujahr der Immobilie die Nutzungsdauer sowie den Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt, die steuerlich abgeschrieben werden können, fest. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.


Kann man ein Restnutzungsdauer-Gutachten auch ein paar Jahre nach Kauf erstellen lassen?


Ja, ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer einer Immobilie kann auch einige Jahre nach dem Kauf erstellt werden. Dies ist eine gängige Praxis, besonders wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Abnutzung oder der technische Zustand der Immobilie signifikant von den ursprünglichen Annahmen abweicht. Hier einige wichtige Punkte dazu:

  • Zweck des Gutachtens: Das Gutachten dient dazu, eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie zu liefern. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als ursprünglich angenommen, kann dies zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
  • Steuerliche Auswirkungen: Durch das Gutachten und die damit verbundene Anpassung der Nutzungsdauer kann die AfA (Absetzung für Abnutzung) erhöht werden. Dies führt zu höheren steuerlichen Abschreibungen, die das steuerliche Ergebnis mindern.
  • Nachträgliche Anwendung: Das Gutachten und die daraus resultierende verkürzte Nutzungsdauer können auch rückwirkend erstmalig für das letzte offene Veranlagungsjahr angewandt werden, in dem der Bewertungsstichtag des Gutachtens liegt. Eine rückwirkende Anwendung auf bereits vergangene Jahre vor der Erstellung des Gutachtens ist normalerweise nicht möglich.
  • Dokumentation und Nachweis: Es ist wichtig, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und die Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer klar und nachvollziehbar dokumentiert sind. Ferner soll das Gutachten allen Anforderungen des Bundesministeriums für Finanzen entsprechen. Dies ist für die steuerliche Anerkennung der kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Steuerveranlagung entscheidend.
  • Zeitpunkt der Erstellung: Obwohl das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellt werden kann, sollte es zeitnah erfolgen, sobald Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich definiert. Je früher das Gutachten erstellt wird, desto früher können die steuerlichen Vorteile realisiert werden.


Es ist empfehlenswert, sich bei solchen Angelegenheiten mit einem Steuerberater abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden und um das Potenzial für eine höhere Abschreibung voll auszuschöpfen.


Wem steht die Steuerersparnis bei Immobilien unter Nießbrauch zu, dem Nießbraucher oder dem Eigentümer?


Bei Immobilien, die unter Nießbrauch stehen, hängt die steuerliche Beurteilung von privatrechtlichen Ausgestaltungen des Nießbrauchsrechts im Einzelfall ab. Es sind regelmäßig folgende Varianten eines unentgeltlich bestellten Nießbrauchsrechts zu unterscheiden:

  1. Fall: Nießbrauchsbestellung ohne Eigentumsumschreibung: Sofern der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie zur Einkünfteerzielung verwendet, steht die Steuerersparnis, die sich durch die Aufwendungen (z.B. laufende Bewirtschaftungskosten, Sanierungskosten) im Zusammenhang mit dieser Immobilie ergibt, in der Regel dem Nießbraucher zu. Dies gilt jedoch nicht für die Abschreibungen, da der Nießbrauchsberechtigte in diesem Fall keine Aufwendungen für die Anschaffung der Immobilie getragen hat.

    Der eigentliche Eigentümer der Immobilie kann während der Dauer des Nießbrauchs keine steuerlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen, da er keine Einkünfte erzielt. Auch Abschreibungen können nicht geltend gemacht werden. Erst nach Ablauf oder Aufhebung des Nießbrauchs gehen alle Rechte, inklusive der steuerlichen Vorteile, wieder auf den Eigentümer über.

  2. Fall: Eigentumsübertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs: Sofern der (neue) Eigentümer keine Einkünfte erzielt, kann er keine steuerlichen Vorteile aus der übertragenen Immobilie nutzen. Der Nießbrauchsberechtigte (der ehemalige Eigentümer) kann in diesem Fall grundsätzlich die getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend machen. Ferner kann er die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. 


Aufgrund der Komplexität ist es im Nießbrauchsfall unabdingbar, solche Angelegenheiten im Detail mit einem Steuerberater oder einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen, da die spezifischen Umstände des Einzelfalls entscheidend sein können.


Bleibt die neue, erhöhte Abschreibung mittels Restnutzungsdauer-Gutachten gültig, wenn anschließend eine Sanierung erfolgt?


Ja, in der Regel bleibt die erhöhte steuerliche Abschreibung, die aufgrund eines Restnutzungsdauer-Gutachtens und einer anschließenden Sanierung festgelegt wurde, gültig. Hier ist der Ablauf: 

  1. Restnutzungsdauer-Gutachten: Das Gutachten wird erstellt, um die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie neu zu bewerten. Oft zeigt es, dass die Immobilie innerhalb eines kürzeren Zeitraums abnutzt, als dies gesetzlich definiert ist, was zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führt.
  2. Erhöhte Abschreibung: Aufgrund der verkürzten Restnutzungsdauer kann der Eigentümer höhere Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung, AfA) geltend machen, da der fiktive Wertverlust der Immobilie über eine kürzere Zeitperiode verteilt wird.
  3. Sanierung: Wird die Immobilie nach der Inanspruchnahme einer höheren Abschreibung auf Grundlage eines Gutachtens saniert, kann dies die Nutzungsdauer der Immobilie tatsächlich verlängern. Jedoch wirkt sich eine Sanierung in der Regel positiv auf die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie aus und nicht direkt auf die Abschreibung der bereits bestehenden Bausubstanz, es sei denn, es wird ein neues Gutachten erstellt, das dies berücksichtigt.
  4. Gültigkeit der erhöhten Abschreibung: Die durch das ursprüngliche Gutachten festgestellte erhöhte Abschreibung bleibt in der Regel bis zum Abschluss der Sanierung gültig. Nach der Sanierung könnte jedoch eine neue steuerliche Bewertung erforderlich sein, abhängig von der Art und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen. Dabei beanstandet es die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen nicht, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird.


Es ist wichtig, dass diese Verfahren und Bewertungen in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften und unter Berücksichtigung von Gesetzesänderungen durchgeführt werden. Bei solchen steuerrelevanten Angelegenheiten sollte stets professioneller Rat eingeholt werden, idealerweise von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.


Wer kann von einer AfA bzw. höheren jährlichen Abschreibung profitieren?


Profitieren können die Eigentümer:innen, da sie z.B. die Möglichkeit haben einen höheren Prozentsatz über eine kürzere Nutzungsdauer abzuschreiben.
Sollten sie also das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen, haben sie einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen können.

Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.


Hängt die Abschreibung vom Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baujahrs ab?


Die Abschreibung beginnt bei der Anschaffung einer Immobilie mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Die (typisierte) Nutzungsdauer richtet sich bei den zu Wohnzwecken genutzten Objekten nach dem Jahr der Fertigstellung des Objektes.


Ich habe eine vermietete Immobilie geerbt, habe also keine Anschaffungskosten. Wie kann ich abschreiben?


Bei geerbten Objekten führt der Erbe die Abschreibung des Erblassers basierend auf seinen ursprünglichen Anschaffungskosten fort. Hier kommt es im Einzelfall darauf an, wie lange das Objekt im Bestand des Erblassers war und wie hoch das verbleibende Abschreibungsvolumen noch ist.