Aktualisiert am 5. August 2021

Der Umzug steht an. Doch musst du jetzt eigentlich streichen? Wir verraten dir, was Vermieter:innen von dir verlangen dürfen – und welche Vorgaben du ignorieren darfst, weil sie nämlich ungültig sind.


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Mieter:innen sind zu gelegentlichen Renovierung verpflichtet. Obwohl die Pflicht zu Schönheitsreparatur und Renovierung eigentlich aufseiten der Vermietenden liegt (vgl. § 535 Absatz I BGB), ist sie in den meisten Fällen vertraglich auf die Mieter:innen abgewälzt. Somit bleibtauch dir in vielen Fällen weiterhin nichts anderes übrig, als den Pinsel oder die Farbrolle zu schwingen.

Die Schlussrenovierung der alten Wohnung ist allerdings für viele Mieter:innen ungefähr so angenehm wie ein Zahnarztbesuch, gibt es doch so einige Macken in der Wohnung, die es vor der Übergabe zu beseitigen gilt.



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Darfst du deine Wohnung streichen wie du willst?

Geschmäcker sind bekanntlich verschieden, insofern dürfen Vermieter:innen während der Mietzeit keinerlei Vorschriften in den Mietvertrag aufnehmen, die zum regelmäßigen Streichen der Wände in weiß oder anderen Farbgestaltungen zwingen.

Du darfst und  frei entscheiden, wie du deine Wohnung  während der Miete gestaltest. Jede Vereinbarung, die dieses Grundprinzip einschränkt, ist grundsätzlich unwirksam. In den allermeisten Fällen steht Vermieter:innen nämlich kein rechtlich anerkennenswertes Interesse zur Seite, die dazu berechtigen würde, eine Farbauswahl während der Mietzeit „zu diktieren“ oder in sonstiger Weise einen Geschmack durchzusetzen.

Somit hat es dein:e Vermieter:in hinzunehmen, wenn du die Wände in deiner Wohnung in Modefarben oder mit speziellen „Wischtechniken“ bemalst. Auch bezüglich der Tapete gibt es kein Mitspracherecht für Vermieter:innen, sodass du – je nach Geschmack – auch die Tapete entfernen und die Wand mittels Lasurtechnik gestalten dürftest.

Auch Bohrlöcher im üblichen Umfang sind erlaubt oder das Anbringen einer Vertäfelung, sofern diese nach Ende der Mietzeit wieder entfernt wird.


Was Mieter:innen in der Mietwohnung verboten ist

Die einzige Grenze, die dir als Mieter:in gezogen wird, ist die Erhaltung der Bausubstanz. Du darfst also nichts machen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte. Auch bei einer nachhaltigen Veränderung der Bausubstanz ist Vorsicht geboten. Du solltest beispielsweise vor dem Lackieren von Holzelementen oder Badezimmerfliesen daran denken, dass die Bausubstanz nur das Einverständnis von deiner:m Vermieter:in braucht. Eine nachhaltige nicht umkehrbaren Veränderung der Wohnung steht im Zweifel deiner Pflicht entgegen, die Wohnung in vertragsmäßen Zustand zurückzugeben.


Renovierung beim Auszug

Deine gestalterische Freiheit bei der Wandfarbe endet beim Auszug. Dann der dann fälligen Schlussrenovierung, also der Renovierung bei Auszug. Zwar dürfen Vermieter:innen auch hier keine Farben „diktieren“ – also keine weiße Wandfarbe verordnen . Jedoch tritt beim Auszug das Interesse der Vermieter:innen an einer möglichst problemlosen Weitervermietung in den Vordergrund. Daher musst du der  die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“ (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 - VIII ZR 224/07).

Faktisch läuft es  wieder auf die – mehr oder wenig – langweiligen Einheitsfarben hinaus. Zumindest kann der Vermieter vertraglich festlegen, dass seine Wohnung in „hellen“, „neutralen“ oder „dezenten“ Farben übergeben wird.

Was genau dies bedeutet, ist eine nicht ganz unumstrittene Frage. So sind hellblau und lindgrün zwar auch helle und vergleichsweise dezentere Farben als z.B. dunkelrot oder braun. Jedoch hat der BGH in seiner Entscheidungen geurteilt, dass solche Farben nicht zu jedem Einrichtungsstil passen und somit nicht als „neutral“ zu werten sind.

Interessant ist, dass der BGH hier einerseits auf unterschiedliche Einrichtungsstile abstellt und gleichzeitig nur jene Farbauswahl akzeptiert, die zu möglichst vielen Stilen passt. Maßstab für die richtige Farbauswahl soll also eine möglichst hohe Akzeptanz von möglichst vielen Mietinteressent:innen mit jeweils unterschiedlichen Einrichtungsstilen sein. Klingt kompliziert und ist es wahrscheinlich auch, denn Rechtssicherheit erlangen Mieter:innen mit einer solchen Rechtsprechung wohl kaum.

Keine kategorische Beschränkung auf die Farbe Weiß

Eine kategorische Beschränkung von Mieter:innen auf die Farbe Weiß bei der Schlussrenovierung wird höchstrichterlich abgelehnt. Das Gericht sah das als unangemessene Benachteiligung. Gleiches soll für die Tapeten selbst gelten. Ob Rauhfaser oder nicht ist dabei nicht von Bedeutung – dezente und neutrale Mustertapeten müsste ein:e Vermieter:in wohl hinnehmen, sofern die Tapete nicht beschädigt ist. Eine Fototapete allerdings zählt sicher nicht zu den geeigneten Dekorationsstilen und müsste wohl entfernt werden.

Gibt es zulässige Fristen für die Renovierung?

Über die Art und Weise, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formuliert ist, wird immer wieder vor Gericht gestritten. Pauschale Klauseln, wie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nach Auszug, halten vor Gericht oft nicht stand. Werden sie allerdings als sogenannte Individualvereinbarungen zwischen beiden Parteien getroffen, können sie durchaus wirksam sein.

Häufiger Zankapfel ist auch die Fristenregelung: Wird im Mietvertrag festgelegt, nach welchem Zeitplan die Schönheitsreparaturen erfolgen müssen, zum Beispiel dass ein Wandanstrich alle fünf Jahre erfolgen muss, darf dieser Zeitplan nicht „starr“ sein. Denn nicht immer ist diese Schönheitsreparatur nach dem festgelegten Zeitraum auch wirklich notwendig.

Was genau ein „starrer Fristenplan“ ist, wird allerdings immer wieder gerichtlich verhandelt. Gerichte haben etwa Klauseln für rechtmäßig erklärt, nach denen bestimmte Arbeiten zu bestimmten Zeitpunkten durchgeführt werden müssen, wenn die Notwendigkeit dafür festgestellt wurde.



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Das dürfen Vermieter:innen nicht verlangen

Fassen wir noch einmal kurz zusammen, was dir nicht auferlegt werden darf:

  1. Dein:e Vermieter:in darf dich bei Auszug nicht dazu verpflichten, komplett zu renovieren. Hier wird von Fall zu Fall unterschieden, denn jemand der oder die nur ein halbes Jahr in der Wohnung gelebt hat, kann keine Abnutzung hervorgerufen haben, die eine solche Klausel rechtfertigen würde.
  2. Während der Mietzeit dürfen Vermieter:innen nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Bei Auszug daf dein:e Vermieter:in nicht verlangen, die Wohnung weiß zu streichen, aber die Farbauswahl ist eingeschränkt, da es sich um helle, neutrale Farben handeln muss. So hat es der BGH im November 2013 entschieden.
  3. In manchen Mietverträgen finden sich Klauseln zur Renovierung, die vom Mietrecht nicht gedeckt sind. Dazu gehören für die Renovierung einzelner Räume Vdie orgabe von festen Zeitabständen – beispielsweise drei, oder fünf Jahre. Manche Mietverträge sehen solche Zeitpläne zusätzlich zur Renovierung nach Auszug vor. Im Falle unwirksamer Klauseln müssen Vermieter:innen laut Mietrecht die Renovierung bei Auszug selbst übernehmen.
  4. Ungenaue Klauseln mit schwammigen Angaben bezüglich der vom Mieter zu erbringenden Leistung sind ungültig. Dazu gehören z.B. Floskeln wie „Wohnung muss im vertragsmäßigen Zustand übergeben werden“ oder „Wohnung muss wie überlassen aussehen“.
  5. Auch starre Quotenklauseln, die Mieter:innen zu anteiliger Kostenübernahme verpflichten, sollten diese vor den üblichen Renovierungsintervallen ausziehen, sind nicht rechtens. Beispielsweise ist die Übernahme von 20 % der Kosten nach nur einem Jahr oder 40 % nach zwei Jahren unzulässig. Als Grundlage für nachvollziehbare anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs.
  6. Mieter müssen bei Auszug weder Tapete abkratzen, noch Türen und Fenster von außen streichen. Solche Klauseln können ignoriert werden.
  7. Sollte dem oder der Mieter:in die Wohnung unrenoviert übergeben, sind jegliche Bestimmungen im Mietvertrag bezüglich fälliger Schönheitsreparaturen ungültig (BGH-Urteil im März 2015). Du musst während deiner gesamten Wohndauer nicht renovieren (auch nicht bei Auszug). Selbstverständlich muss du auch keinen Schadenersatz für die unterlassene Renovierung leisten. Hast du trotz dieser unrechtmäßigen Klausel Schönheitsreparaturen vorgenommen, muss dein:e Vermieter:in dafür nachträglich aufkommen.
  8. Die einzige Grenze, die das Mietrecht für die Renovierung während der Mietzeit setzt, ist die Erhaltung der Bausubstanz. Der Mieter hat also alles zu unterlassen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).



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