Finanzierung ohne Eigenkapital

Schnell ins eigene Zuhause

Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.
Die Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren.
Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen.


Vollfinanzierung - ein Rechenbeispiel


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Gute Gründe für Finanzierung ohne Eigenkapital

Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Hauskauf ohne eigenes Kapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen. Viele junge Familien wünschen sich ein eigenes Haus, bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Und: Wer eine hohe Miete zahlt, möchte das Geld vielleicht lieber in Wohneigentum investieren. Selbst wenn Sie über Erspartes verfügen, bietet eine Finanzierung ohne Eigenkapital – die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird – Vorteile: So können Sie ihre finanzielle Reserve für Engpässe aufheben.


Vollfinanzierung bei niedrigen Zinsen

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer nämlich abwartet, Eigenmittel anspart und sich erst danach um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein – schließlich könnten sich die Zinskonditionen verschlechtern.


Abwarten kann teuer werden

Dazu zwei Rechenbeispiele: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:


Käufer 1  
Eigenkapital 0 Euro
Kreditsumme 100.000 Euro
Effektivzinssatz 2,8 Prozent
Monatsrate 550 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung 56.205 Euro

Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.


Käufer 2  
Eigenkapital 10.000 Euro
Kreditsumme 90.000 Euro
Effektivzinssatz 5 Prozent
Monatsrate 550 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung 62.825 Euro

Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld.


Baufinanzierungsrechner

Höhere Zinsen als Preis für Finanzierung ohne Eigenkapital


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Das höhere Ausfallrisiko lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen diese aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

 

Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.


  Fall1 Fall 2
Eigenkapital 100.000 Euro 0 Euro
Kreditsumme 150.000 Euro 250.000 Euro
Effektiver Jahreszins 4,70 % 5,50 %
Anfängliche Tilgung 1,55 % 1,35 %
Monatsrate 769 Euro 1.398 Euro
Laufzeit 30 Jahre

30 Jahre


In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.


Zinsentwicklung

Voraussetzungen für Finanzierung ohne Eigenkapital


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Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.


Wenn noch ein Ratenkredit läuft

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Jede Bank wird sich aber vor einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität des Antragstellers insgesamt stimmt. Es lohnt sich also nicht, die eigene Finanzsituation „geschönt“ darzustellen. Als Faustregel gilt, dass die Gesamtbelastung durch Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.


Höhere Tilgung bildet nachträglich Eigenkapital

Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.


  Finanzierung ohne Eigenkapital Klassische Finanzierung
Kaufpreis 200.000 Euro 200.000 Euro
Nebenkosten 15.000 Euro 15.000 Euro
Benötigtes Darlehen 200.000 Euro 150.000 Euro
Eigenkapitalanteil zu Beginn 0 % 25 %
Darlehenszins 3,0 % 2,0 %
Zinsbindungsfrist 10 Jahre 10 Jahre
Anfängliche Tilgung pro Jahr 3,5 % 2,5 %
Monatsrate 1.083 Euro 563 Euro
Restschuld nach 10 Jahren 118.531 Euro 108.458 Euro
Eigenkapitalanteil nach 10 Jahren 40,7 % 45,7 %

Das Beispiel zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Finanzierungsnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch höhere Zinsen in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapitel gebildet. Dass im Lauf der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.


Ratenrechner

Fazit: Wann lohnt sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?


Fazit:

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen, wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. So können die wegen höherer Zinsen und Tilgungsanteilen anfallenden zusätzlichen Monatsraten gestemmt werden. Wer nur einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Auch ein Risiko: Wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt.



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