Beim Kauf Ihrer neuen Immobilie sollten Sie gut darauf achten, dass das Objekt keine Mängel aufweist oder dass der Verkäufer diese rechtzeitig behebt. Denn per Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann der Verkäufer seine spätere Haftung für Mängel ausschließen. Hier erfahren Sie, was es damit auf sich hat, wann er gültig ist und wie die Musterformulierung im Immobilienkaufvertrag aussieht.
Achten Sie darauf, Ihre neue Immobilie gründlich zu begutachten, um Mängel auszuschließen.
Der Gewährleistungsausschluss bezieht sich nur auf offene Mängel, die Sie als Käufer erkennen können.
Sollte der Verkäufer Sie arglistig täuschen, indem er verdeckte Mängel verschweigt, gilt der Gewährleistungsausschluss nicht.
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Sobald der Immobilienkaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, ist er wirksam und gilt als abgeschlossen. Der Verkäufer verpflichtet sich dazu, Ihnen die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand zu übergeben. Durch einen Gewährleistungsausschluss kann er ausschließen, dass er nach dem Kauf Mängel beheben muss, die sichtbar waren. Umso wichtiger ist es, dass Sie als Käufer schon während der Besichtigung und später bei der Übergabe genau notieren, ob und welche Mängel Sie sehen. Dabei gilt es, zwischen offenen und verdeckten Mängeln zu unterscheiden. Der Verkäufer muss Sie über verdeckte Mängel sowie über Rechtsmängel wie etwa ein verbleibendes Nießbrauchrecht im Grundbuch informieren.
Mit dem Gewährleistungsausschluss schützt der Verkäufer sich davor, nach Abschluss des Kaufvertrags noch in Haftung zu gehen. Jedoch sind nur offensichtliche Mängel von diesem Ausschluss betroffen. Dabei handelt es sich um Mängel, die Sie als Käufer bei der gründlichen Besichtigung hätten erkennen können. Der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ kommt hier zum Einsatz.
Obwohl fast jeder Standard-Immobilienkaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält, kann es sein, dass dieser ungültig ist. Wenn der Verkäufer jedoch den Mangel arglistig verschwiegen hat, gilt der Gewährleistungsausschluss unter keinen Umständen. Hier handelt es sich um eine wichtige Ausnahme von der Gewährleistung. Die arglistige Täuschung bringt Sie als Käufer in die Lage, dass Sie vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Verkäufer verklagen dürfen. Sie sollten mindestens auf Ihr Recht auf Schadensersatz und Mangelbehebung pochen.
Die folgenden verdeckten Mängel könnte der Verkäufer zum Beispiel arglistig verschweigen:
Fehlende Baugenehmigungen
Rechtsstreitigkeiten mit den Nachbarn
Altlasten auf dem Grundstück
Als Käufer sind Sie zugleich in der oft schwierigen Situation, die arglistige Täuschung nachweisen zu müssen. Gerade bei Schimmel ist das beinahe unmöglich. Bei Altlasten oder bei fehlenden Bauplänen ist dies jedoch einfacher. Sie müssen vor Gericht zeigen können, welcher Mangel besteht, dass der Verkäufer von diesem vor Vertragsabschluss Kenntnis hatte und dass er Sie hätte informieren müssen. Die nötigen Beweise können Sie unter anderem vom Verwalter der Immobilie, von Nachbarn, Mietern, dem Makler oder dem Notar erhalten.
Schützen Sie sich bei einem Hauskauf so gut wie möglich davor, in diese Lage zu geraten. Indem Sie ein gründliches Übergabeprotokoll führen und sich bemühen, vor dem Kauf alle Unterlagen einzusehen, können Sie Mängeln aus dem Weg gehen. Fragen Sie außerdem sowohl den Makler als auch den Verkäufer, ob die genannten verdeckten Mängel vorliegen.
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Der Notar dient als unparteiliche Beratungsinstanz für Sie und den Verkäufer. Fragen Sie ihn daher nach der Richtigkeit der Klausel für den Gewährleistungsausschluss. Eine simple Formulierung wie „gekauft wie gesehen“ ist in vielen Fällen nicht ausreichend. Halten Sie sich stattdessen an dieses Muster:
Gewährleistung
1. Der Verkäufer haftet nach Maßgabe dieses Vertrags für den ungehinderten besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang.
2. Der Kaufgegenstand ist verkauft, wie er steht und liegt und vom Käufer besichtigt wurde. Jegliche Gewährleistung für sichtbare und verborgene Sachmängel ist ausgeschlossen. Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm von verborgenen Mängeln, auch von Bodenverunreinigungen beziehungsweise sogenannten Altlasten im Sinne der abfallrechtlichen Bestimmungen, nichts bekannt ist.
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