Notargebühren

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge erfordern grundsätzlich die Begleitung eines Notars, da ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind. Er fungiert gewissermaßen als unabhängiges und unparteiisches Bindeglied zwischen Verkäufer und Käufer. Hierbei fallen Kosten nach der Gebührenordnung der Notare an. Bei besonderen Anforderungen oder Beratungen können jedoch auch zusätzliche Gebühren entstehen.

Wozu wird ein Notar benötigt?


Wird eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft, reicht ein Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer nicht aus. Denn für einen rechtskräftigen Kauf ist eine notarielle Beurkundung von Nöten. Dies ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, hat aber für beide Vertragsparteien einen hohen Nutzen: Der Notar stellt als erfahrener Jurist und unabhängiger Vermittler sicher, dass der Kaufvertrag zu Gunsten und im Interesse beider Vertragsparteien abgewickelt wird.

Darüber hinaus hat dieser zur Aufgabe, den Willen von Käufer und Verkäufer klar und deutlich zu formulieren und die Parteien über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrages aufzuklären.

Auch nach dem Vertragsabschluss erfüllt ein Notar noch weitere wichtige Aufgaben. So verwaltet und überwacht er beispielsweise Zahlungen. Zudem ist er für die anschließende Eintragung im Grundbuch sowie im Handelsregister zuständig.

Er kann grundsätzlich auch mit zusätzlichen Aufträgen bedacht werden, die in Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen. Neben der Beurkundung sind das beispielsweise die Einholung behördlicher Genehmigungen für Sanierungen, der Zustimmung des Verwalters (bei Wohnungen) oder eben die Ablösung einer alten Grundschuld.

Wie hoch fallen die Notarkosten aus?

Beim Kauf einer Immobilie (Grundstück und/oder Gebäude, Wohnung) müssen als Anhaltspunkt für die Notargebühren und Kosten des Grundbuchamtes etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkuliert werden. In dieser Summe ist das Honorar des Notars nach der Gebührenordnung ebenso enthalten, wie die Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen im Grundbuch. Der Notar veranlasst die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch und wirkt bei der Stellung von Sicherheiten mit.

Seine Kosten hängen vor allem vom Kaufpreis des unbebauten oder bebauten Grundstückes oder der Wohnung ab. Aber auch die notwendigen Dienstleistungsschritte werden in Rechnung gestellt. Je mehr einzelne Vorgänge abzuwickeln sind, desto höhere Notargebühren fallen an. Notwendige Schritte können zum Beispiel Löschungen von Belastungen, die Eintragung von Wegerechten oder Wohnrechte sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Gebühren eines Notars der Mehrwertsteuer unterliegen.

Die Höhe der tatsächlichen Notarkosten lassen sich nur im Einzelfall beziffern. Hilfestellungen bietet der Grundbuchrechner, der in wenigen Schritten alles zur Berechnung Notwendige abfragt. Doch auch hier gibt es Spezialfälle, die jene Kosten weiter erhöhen können. Etwa dann, wenn der Notar von der Bank beauftragt wird, die Grundschuldurkunde in ihrem Namen anzunehmen oder deren Herausgabe zu bestätigen. Solche Dinge fallen gebührentechnisch unter die Rubrik der Betreuungsgebühren.

Wer trägt die Notargebühren beim Kauf einer Immobilie?


Normalerweise trägt der Käufer einer Immobilie den größten Teil der beim Kauf anfallenden Notarkosten. Der Verkäufer übernimmt meist nur den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ angefallen ist. Trotz dieser Trennung müssen beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren haften, da vor dem Gesetz beide Parteien Kostenschuldner sind. So muss eventuell der Verkäufer die Schuld begleichen, sollte der Käufer nicht zahlungsfähig sein. Die Verteilung der Kosten wird normalerweise entweder mit einem Makler oder direkt mit dem Verkäufer vertraglich geregelt, damit nach Abschluss des Verkaufs keine unbestimmbaren Kosten verbleiben.

Wo finden sich die rechtlichen Bestimmungen für Notargebühren?

Wie hoch die Notargebühren für einen Immobilien- oder Grundstückskauf ausfallen, ist in Deutschland einheitlich geregelt. Die Bestimmungen finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dies enthält eine Tabelle, welche die Notargebühren in Abhängigkeit zum Geschäftswert aufzeigt. Der Geschäftswert entspricht dabei dem wirtschaftlichen Wert der Beurkundung. 

Die Höhe der Notargebühren lässt sich in einigen Fällen reduzieren. Wird beispielsweise bei einem Bauvorhaben zunächst nur das Grundstück erworben, beschränken sich die Notarkosten auf den Kaufpreis des Grundstückes. Die spätere Fertigstellung eines Wohngebäudes stellt rechtlich kein Immobiliengeschäft dar, sondern einen Kauf von Materialien und Dienstleistungen. Dies fällt nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Notars.

Anders ist es beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Hier wird als Berechnungsgrundlage für die Notargebühren stets der Kaufpreis angesetzt. Eine Unterscheidung in Grundstück und Wohngebäude findet hierbei nicht statt.

Wie läuft eine notarielle Beurkundung ab?

Für die notarielle Beurkundung wird ein Termin vereinbart, zu dem neben dem Notar auch beide Vertragsparteien zwingend anwesend sein müssen. Dem Notar kommt hierbei die Rolle des unparteiischen Vermittlers zu, der für das Wohl von Kauf und Verkäufer gleichermaßen Sorge tragen muss. Dieser liest zunächst den Kaufvertrag laut vor und erläutert die rechtlichen Details des Vertrags. Käufer und Verkäufer sollten nun, sofern gewünscht, Vorschläge zur Änderung oder Ergänzung des Vertrags vortragen. Der Notar muss dann beurteilen, ob die gewünschten Änderungen möglich sind. Zudem ist es ratsam, bei dieser Gelegenheit sämtliche offene Fragen zu klären. Erst bei einer Einigung wird dann der Vertrag unterzeichnet sowie vom Notar besiegelt.

Anschließend sorgt der Notar dafür, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Zudem muss er das Finanzamt über den Kaufvertrag informieren, das dem Käufer dann wiederum einen Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt. Danach kann der Notar dem Käufer die anfallenden Notargebühren in Rechnung stellen. Erst wenn diese beglichen sind, wird die Immobilie im Grundbuch vollständig umgeschrieben.

Was sollte bei notariellen Beurkundungen beachtet werden?

Der Notar tritt als neutraler Fachmann auf und steht bei Vertragsabschluss zur Klärung von Fragen zur Verfügung, etwa ob gewünschte Änderungen überhaupt juristisch möglich sind und wie sie in den Vertrag eingebunden werden können. Während der notariellen Beurkundung sollte also darauf geachtet werden, dass der Notar diese Pflichten auch ausreichend erfüllt. Sollten noch Fragen offen sein, sollten diese in jedem Fall vor Vertragsabschluss geklärt werden.

Zudem ist es empfehlenswert, sich schon im Vorfeld mit den anfallenden Notargebühren zu beschäftigen, damit hinterher keine unvorhergesehenen Überraschungen geschehen. Sollten die Kosten nach dem Ende der Beratung und Zusammenarbeit jedoch in ungeahnte Höhe schießen, sollten sich Mandanten die Kosten unbedingt aufschlüsseln lassen. Besteht dann immer noch eine Unklarheit, kann ein unabhängiger Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.

Schließlich hat der Mandant die Möglichkeit, ein Verfahren vor Gericht zur Überprüfung der Kostenberechnung einzuleiten. Dafür müssen Kostenschuldner bei dem für den Notar zuständigen Landgericht die Überprüfung der Kostenberechnung beantragen. Der Antrag auf Überprüfung kann entweder schriftlich eingereicht werden oder aber mündlich zur Niederschrift in der Geschäftsstelle des Landgerichts vorgetragen werden. Nach § 23 Abs. 1 FamFG muss die Beantragung einer solchen Überprüfung jedoch stets ausreichend begründet werden.

Wie werden Differenzen geklärt?

Trotz der klaren gesetzlichen Vorgabe kann es naturgemäß immer mal vorkommen, dass Notarkosten falsch berechnet werden oder der Käufer sich anderweitig falsch beraten fühlt. Grundsätzlich gilt, dass sich keine Ansprüche aus versehentlichen Fehlern ableiten lassen. Allerdings gibt es klare Vorgaben, wenn Differenzen trotz eines persönlichen Gespräches nicht oder nur unbefriedigend geklärt werden können. Der Kostenschuldner, also der Immobilienkäufer, kann hierzu ein gerichtliches Verfahren zur Überprüfung beim örtlich zuständigen Landgericht anstreben. Der Antrag kann sowohl schriftlich als auch zur einfachen Niederschrift in den Geschäftsstellen gestellt werden. Einzige Voraussetzung ist jedoch, dass dieser Antrag begründet werden muss. In der Praxis führt oftmals bereits die Androhung einer solchen gerichtlichen Überprüfung zu einer neuerlichen Berechnung, die Entscheidungen sind bindend.

Baufinanzierungsrechner
Baufinanzierung einfach gemacht
Wir zeigen Ihnen, wie es richtig geht
  • Zinsen vergleichen unter den besten Anbietern
  • Wie viel Haus kann ich mir leisten?
  • Mieten oder Kaufen - Was ist für Sie besser?
  • Das passende Finanzierungskonzept entwickeln
  • Sie fragen, unsere Experten antworten

Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.