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Notargebühren & Notarkosten

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge erfordern die Begleitung eines Notars, da ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge für Immobilien rechtskräftig sind. Eine Gebührentabelle für die Notarkosten beim Hauskauf, den Ablauf der notariellen Beurkundung und wichtige Tipps zur Kostenreduzierung liefert der folgende Artikel.


Baufinanzierungsrechner
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Aufgaben eines Notars

Wozu wird ein Notar benötigt?


Während Vertragsabschluss

Nach Vertragsabschluss
  • Notarielle Beurkundung für einen rechtskräftigen Kauf
  • Unabhängige Vermittlung: Stellt als erfahrener Jurist und unabhängiger Vermittler sicher, dass der Kaufvertrag zu Gunsten und im Interesse beider Vertragsparteien abgewickelt wird
  • Aufklärung: Klärt beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrages auf
  • Verwaltet und überwacht Zahlungen
  • Zuständig für die anschließende Eintragung im Grundbuch sowie im Handelsregister
  • Zusätzliche Aufträge, die in Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen
  • Beurkundung
  • Einholung behördlicher Genehmigungen für Sanierungen, der Zustimmung des Verwalters (bei Wohnungen) oder eben die Ablösung einer alten Grundschuld

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Höhe der Notarkosten - Wie hoch sind Notarkosten?


In dieser Summe ist das Honorar des Notars nach der Gebührenordnung ebenso enthalten wie die Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen im Grundbuch. Der Notar veranlasst die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch und wirkt bei der Stellung von Sicherheiten mit.


Seine Kosten hängen vor allem vom Kaufpreis des unbebauten oder bebauten Grundstückes oder der Wohnung ab. Aber auch die notwendigen Dienstleistungsschritte werden in Rechnung gestellt. Je mehr einzelne Vorgänge abzuwickeln sind, desto höhere Notargebühren fallen an.

Notwendige Schritte können zum Beispiel die folgenden sein:

  • Löschungen von Belastungen
  • die Eintragung von Wegerechten
  • Wohnrechte

Zusätzlich ist zu beachten, dass die Gebühren eines Notars der Mehrwertsteuer unterliegen.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Beim Kauf einer Immobilie müssen als Anhaltspunkt für die Notargebühren und Kosten des Grundbuchamtes also etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkuliert werden.

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Wer trägt die Kosten für den Notar beim Wohnungsverkauf?



Normalerweise trägt der Käufer den größten Teil der beim Kauf anfallenden Notarkosten. Der Verkäufer übernimmt meist nur den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ angefallen ist. Trotz dieser Trennung müssen beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren haften, da vor dem Gesetz beide Parteien Kostenschuldner sind. So muss eventuell der Verkäufer die Schuld begleichen, sollte der Käufer nicht zahlungsfähig sein. Die Verteilung der Kosten wird normalerweise entweder mit einem Makler oder direkt mit dem Verkäufer vertraglich geregelt, damit nach Abschluss des Verkaufs keine unbestimmbaren Kosten verbleiben.


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Gebührentabelle für die Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten


Die Notar- und Grundbuchkosten richten bei einem Haus- oder Wohnungskauf nach der Höhe des Immobilienpreises. Allerdings müssen auch die Tätigkeiten bzw. Dienstleistungen des Notars und Grundbuchamts beachtet werden, die beim jeweiligen Kauf erforderlich sind. Diese können nämlich von Fall zu Fall variieren. Manchmal sind beispielsweise mehrere Vorgänge notwendig, um Eigentum zu übertragen.

Entsprechend höher fallen dann auch die Notar- und Grundbuchkosten aus. Allein für die Beurkundung des Kaufvertrages berechnet der Notar bereits das Zweifache seines Gebührensatzes. So kann es schnell vorkommen, dass am Ende insgesamt um die 5 Gebührensätze berechnet werden.

Ausgehend von den beispielhaft aufgelisteten Kaufpreisen und einer durchschnittlichen Gebühr von 5 Gebührensätzen, ergeben sich folgende Kosten für den Käufer.


Kaufpreis

Einfache Gebühr

5-fache Gebühr

Umsatzsteuer

Gesamtkosten

200.000 Euro

435 Euro

2.175 Euro

413,25 Euro

2.588,25 Euro

400.000 Euro

835 Euro

4.175 Euro

793,25 Euro

4.968,25 Euro

600.000 Euro

1.095 Euro

5.475 Euro

1.040,25 Euro

6.515,25 Euro

800.000 Euro

1.415 Euro

7.075 Euro

1.344,25 Euro

8.419,25 Euro

1.000.000 Euro

1.735 Euro

8.675 Euro

1.648,25 Euro

10.323,25 Euro

Grundbuchkosten Rechenbeispiele



Tipp von ImmobilienScout24.

Der Notar rechnet beim Wohnungsverkauf die gleichen Kosten ab, die auch bei Häusern anfallen. Allerdings ist die gesamte Kostensumme geringer, weil sich die Kosten für den Notar beim Verkaufen einer Wohnung beziehungsweise einer Immobilie immer am Kaufpreis bemessen.

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Notar beim Hausverkauf – Welche Unterlagen benötigt er?

Der Notartermin erfolgt grundsätzlich immer nach den Preisverhandlungen. Beauftragt und ausgesucht wird der Notar vom Käufer. Dennoch sind beide Vertragsparteien in der Pflicht, dem Notar wesentliche Vertragsinformationen beziehungsweise einen Kaufvertrag zukommen zu lassen.


Hierin beschrieben werden müssen:

1. Kaufgegenstand

  • genaue Beschreibung der Immobilie (Bebauungsplan o.ä.)
  • Inventarmitveräußerungen

 

2. Kaufpreis

  • genaue Summe für das Gebäude, Grundstück und mögliches Zubehör
  • Zahlung erfolgt erst, nachdem alle Risiken des Verkäufers beseitig sind (Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungseintragung)

 

3. Übergabe

  • nach Kaufpreiszahlung sofort
  • Stichtagsabrechnung für die Nebenkosten

 

4. Bei Neubau: Vollmachtsfragen für die Finanzierung und gegebenenfalls Abnahmen

5. Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung

6. Sachmängelhaftung


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Beispielrechnung für Notarkosten beim Hausverkauf

Die Notargebühren für die verschiedenen Posten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt. Sie richten sich nicht nach dem Aufwand oder der Anzahl der wahrgenommenen Beratungstermine, sondern nach der Höhe des Kaufpreises. Daher können sie sich von Fall zu Fall stark unterscheiden.


Folgende Beispielrechnung zeigt auf, wie hoch die Gebühren bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro, einer eingetragenen Grundschuld von 200.000 Euro und der Abwicklung über ein Notaranderkonto ausfallen:

Kostenfaktor Euro
Beurkunden des Vertrages 1.270 €
Vollzug des Geschäfts 317,50 €
Betreuende Tätigkeit 317,50 €
Abwicklung über ein Anderkonto 635,00 €
Beurkundung der Grundschuld 435,00 €
Zzgl. 19 % Mehrwertsteuer 565,25 €
Gesamt 3.540,25 €

Hinzukommen außerdem rund 1.400 Euro Grundbuchgebühren, sodass sich die Gesamtkosten für den Käufer auf fast 5.000 Euro belaufen.

Die Hausverkauf-Kosten für den Verkäufer belaufen sich in dem Fall auf die Löschung von Grundbucheinträgen:

Kostenfaktor Euro
Vollzug des Geschäfts 217,50 €
Zzgl. 19 % Mehrwertsteuer

41,33 €

Grundbuchgebühren für Löschung 237,50 €
Gesamtkosten 
496,33


Welche Nebenkosten beim Hausverkauf kommen noch auf mich zu?

Die Maklerprovision ist in Deutschland schon seit einiger Zeit ein viel diskutiertes Thema. Die Frage, wann ein Makler Provision bekommt und wann nicht, ist daher vielen noch nicht ganz klar.


Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Makler eine Courtage verlangen darf:

  • Es existiert ein rechtskräftiger und wirksamer Maklervertrag.
  • Der Makler hat durch Vermittlung o.ä. maßgeblich dazu beigetragen, dass der Kunde eine Immobilie mietet oder kauft.
  • Ein gültiger Miet- oder Kaufvertrag wurde abgeschlossen.

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist es in den Bundesländern Bremen, Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen so geregelt, dass der Käufer die Maklerprovision zahlt. In den restlichen Bundesländern dagegen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision.

Die Höhe der Makler-Courtage beim Hausverkauf ist in Deutschland an keine gesetzlichen Vorgaben gebunden. Das heißt, Eigentümer und Immobilienmakler dürfen die Provisionshöhe nach Belieben festsetzen. In der Regel orientieren sie sich dabei an der durchschnittlichen Prozentzahl des entsprechenden Bundeslandes. Die Courtage bewegt sich in den verschiedenen Bundesländern zwischen 4,76 und 7,14 Prozent.

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Wo finden sich die rechtlichen Bestimmungen für Notargebühren?


Wie hoch die Notargebühren für einen Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauskauf ausfallen, ist in Deutschland einheitlich geregelt. Die Bestimmungen finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dies enthält eine Tabelle, welche die Notargebühren in Abhängigkeit zum Geschäftswert aufzeigt. Der Geschäftswert entspricht dabei dem wirtschaftlichen Wert der Beurkundung. 

Die Höhe der Notargebühren lässt sich in einigen Fällen reduzieren. Wird beispielsweise bei einem Bauvorhaben zunächst nur das Grundstück erworben, beschränken sich die Notarkosten auf den Kaufpreis des Grundstückes. Die spätere Fertigstellung eines Wohngebäudes stellt rechtlich kein Immobiliengeschäft dar, sondern einen Kauf von Materialien und Dienstleistungen. Dies fällt nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Notars.

Anders ist es beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Hier wird als Berechnungsgrundlage für die Notargebühren stets der Kaufpreis angesetzt. Eine Unterscheidung in Grundstück und Wohngebäude findet hierbei nicht statt.



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Wie läuft eine notarielle Beurkundung ab?


  1. Für die notarielle Beurkundung wird ein Termin vereinbart, zu dem neben dem Notar auch beide Vertragsparteien zwingend anwesend sein müssen. Dem Notar kommt hierbei die Rolle des unparteiischen Vermittlers zu, der für das Wohl von Kauf und Verkäufer gleichermaßen Sorge tragen muss.
  2. Der Notar liest zunächst den Kaufvertrag laut vor und erläutert die rechtlichen Details des Vertrags. Beide Vertragsparteien sollten nun, sofern gewünscht, Vorschläge zur Änderung oder Ergänzung des Vertrags vortragen.
  3. Der Notar muss dann beurteilen, ob die gewünschten Änderungen möglich sind. Zudem ist es ratsam, bei dieser Gelegenheit sämtliche offene Fragen zu klärenErst bei einer Einigung wird dann der Vertrag unterzeichnet sowie vom Notar besiegelt.
  4. Anschließend sorgt der Notar dafür, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Zudem muss er das Finanzamt über den Kaufvertrag informieren, das dem Käufer dann wiederum einen Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt.
  5. Danach kann der Notar dem Käufer die anfallenden Notargebühren in Rechnung stellen. Erst wenn diese beglichen sind, wird die Immobilie im Grundbuch vollständig umgeschrieben.
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Was sollte bei notariellen Beurkundungen beachtet werden?


  • Offene Fragen im Vorfeld klären: Der Notar tritt als neutraler Fachmann auf und steht bei Vertragsabschluss zur Klärung von Fragen zur Verfügung. So kann er einschätzen, ob gewünschte Änderungen überhaupt juristisch möglich sind und wie sie in den Vertrag eingebunden werden können. Während der notariellen Beurkundung sollte also darauf geachtet werden, dass der Notar diese Pflichten auch ausreichend erfüllt. Sollten noch Fragen offen sein, sollten diese in jedem Fall vor Vertragsabschluss geklärt werden.
  • Notargebühren im Auge behalten: Zudem ist es empfehlenswert, sich schon im Vorfeld mit den anfallenden Notargebühren zu beschäftigen, damit hinterher keine unvorhergesehenen Überraschungen geschehen. Sollten die Kosten nach dem Ende der Beratung und Zusammenarbeit jedoch in ungeahnte Höhe schießen, sollten sich Mandanten die Kosten unbedingt aufschlüsseln lassen. Besteht dann immer noch eine Unklarheit, kann ein unabhängiger Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.
  • Kostenberechnung prüfen: Schließlich hat der Mandant die Möglichkeit, ein Verfahren vor Gericht zur Überprüfung der Kostenberechnung einzuleiten. Dafür müssen Kostenschuldner bei dem für den Notar zuständigen Landgericht die Überprüfung der Kostenberechnung beantragen. Der Antrag auf Überprüfung kann entweder schriftlich eingereicht werden oder aber mündlich zur Niederschrift in der Geschäftsstelle des Landgerichts vorgetragen werden. Nach § 23 Abs. 1 FamFG muss die Beantragung einer solchen Überprüfung jedoch stets ausreichend begründet werden.
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Wie werden Differenzen geklärt?


Trotz der klaren gesetzlichen Vorgabe kann es naturgemäß immer wieder vorkommen, dass Notarkosten falsch berechnet werden oder der Käufer sich anderweitig falsch beraten fühlt.


Allerdings gibt es klare Vorgaben, wenn Differenzen trotz eines persönlichen Gespräches nicht oder nur unbefriedigend geklärt werden können. Der Kostenschuldner, also der Immobilienkäufer, kann hierzu ein gerichtliches Verfahren zur Überprüfung beim örtlich zuständigen Landgericht anstreben.

Der Antrag kann sowohl schriftlich als auch zur einfachen Niederschrift in den Geschäftsstellen gestellt werden. Einzige Voraussetzung ist jedoch, dass dieser Antrag begründet werden muss. In der Praxis führt oftmals bereits die Androhung einer solchen gerichtlichen Überprüfung zu einer neuerlichen Berechnung, die Entscheidungen sind bindend.