Bauernhaus und Bauernhof vermieten

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Für Naturliebhaber ist das Wohnen in einem Bauernhaus oder auf einem Bauernhof ein Lebenstraum. Große Weidenflächen, die Sicht ins Weite und wohltuende Stille abseits vom Stadtlärm machen das Leben auf dem Land wunderbar. Hier erfahren Sie, was Sie als Vermieter eines Bauernhauses bei der Vermietung beachten müssen und wie Sie dabei die richtigen Mieter finden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Für die erfolgreiche Vermietung eines Bauernhauses oder eines Bauernhofes sollten Vermieter mehrere Monate einplanen.
  • Eine Mindestmietdauer von maximal vier Jahren kann im Mietvertrag festgelegt werden.
  • Nebenkosten, wie Gebäudereinigung und Gartenpflege, liegen bei einem Bauernhaus zwar höher – sie sind aber auch steuerlich absetzbar.

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Für wen kommen ein Bauernhaus oder Bauernhof in Frage?

Bei einem Bauernhaus oder Bauernhof handelt es sich in erster Linie um eine besondere Immobilie. Häufig sind Bauernhäuser nicht nur reine Wohnimmobilien, sondern sind in gewisser Weise ein Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs. In der Regel leben auf dem Grundstück von Bauernhöfen Tiere wie Hunde, Katzen und Hühner. Zugehörige Felder werden bewirtschaftet und entsprechende Maschinen sowie Geräte sind in angeschlossenen Scheunen beherbergt.

Doch immer mehr Bauernhäuser dienen als reines Zuhause für Familien mit Haustieren und mehreren Kindern – ganz ohne landwirtschaftlichen Betrieb. Berufstätige Eltern können sich vom stressigen Arbeitsalltag auf dem Land erholen, Kinder können die umliegende Natur für sich entdecken und für Hunde sowie Katzen bietet das Leben auf einem Bauernhof ideale Bedingungen.

Doch auch generell für Natur- und Pflanzenliebhaber sowie für Tüftler ist das Leben in einem Bauernhaus attraktiv. Die Gartenarbeit verspricht viele Stunden im Freien und die selbst eingerichtete Werkstatt auf dem Bauernhof oder im Bauernhaus setzt der Kreativität von Hobby-Handwerkern keine Grenzen. Es steht in jedem Fall genügend Raum für die persönliche Entfaltung zur Verfügung.

Nicht selten sucht eine Familie mit mehreren Kindern auch ein Bauernhaus oder einen Bauernhof, um die dritte Generation mit unterzubringen. Während die Eltern ihrer Arbeit nachgehen, können die Großeltern Zeit mit ihren Enkelkindern verbringen – ohne eine lange Anfahrt dafür einplanen zu müssen. Ein Bauernhaus bietet zudem genügend Raum für Privatsphäre, sodass das jedes einzelne Familienmitglied seinen ganz persönlichen Rückzugsort hat.

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Kosten bei Vermietung eines Bauernhauses

Zwar gibt es im Vergleich nicht viele Bauernhäuser auf dem Immobilienmarkt, die zur Miete angeboten werden. Doch das heißt wiederum nicht, dass die Nachfrage von geeigneten Mietinteressenten dadurch sehr viel höher ist. Häufig ist der Umzug in ein Bauernhaus mit einem tiefergreifenden Lebenswandel verbunden und stellt potentiell in Frage kommende Mietinteressenten vor eine nicht leicht zu treffende Entscheidung.

Das bedeutet, dass die Kosten für die Vermietung im Schnitt höher liegen, als beispielsweise bei einer gewöhnlichen 3-Zimmer-Wohnung. Vermieter müssen damit rechnen, dass bis zur Unterzeichnung eines Mietvertrages mehrere Monate vergehen können – egal, ob Vermieter die Vermietung eigenständig über Inserate angehen oder einen Immobilienmakler beauftragen.

Vermieter, die die Vermietung des Bauernhauses selbst organisieren, müssen also folgende Kosten definitiv einplanen:

  • Kosten für Inserate

  • Fahrtkosten für Besichtigungstermine

  • Kosten für Reinigung und Gartenpflege während des Leerstands

Wenn ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mietnachfolger beauftragt, muss er mit einer höheren Maklercourtage von bis zu sechs Nettokaltmieten rechnen. Während bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers durch einen Mieter eine finanzielle Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zzgl. der Mehrwertsteuer besteht, unterliegt die Höhe der Maklercourtage bei einem vom Vermieter beauftragten Makler der Vertragsfreiheit.

Um das Bauernhaus für potentielle Mietnachfolger interessanter zu machen, bieten sich unter Umständen Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen an. Das treibt natürlich die Kosten im Rahmen der Vermietung zusätzlich in die Höhe, doch handelt es sich hierbei auch um langfristige Investitionen, welche Vermieter letztlich sogar noch steuerlich geltend machen können.



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Welche Steuern fallen bei Vermietung eines Bauernhauses an?

Die Einnahmen aus der privaten Vermietung werden grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Doch Vermieter haben die Möglichkeit, die Gewinne aus der Vermietung mit bestimmten Ausgaben, die für das Mietobjekt getätigt worden sind, zu verrechnen und somit ihre Steuerlast zu senken. Reparaturmaßnahmen, Zinskosten aus der Immobilienfinanzierung oder auch Maklerkosten im Rahmen der Vermietung können beispielsweise vom Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.

Die folgende Beispielrechnung soll das Prinzip der Steuerlastsenkung verdeutlichen:

Mieteinnahmen (12 Monate x 1.500 Euro) 18.000,00 €
Zinskosten aus der Immobilienfinanzierung -4.344,10 €
Abschreibung -2.544,34 €
Laufende Kosten im Rahmen der Vermietung (z.B. Maklerkosten) -5.450,95 €
Reparaturen -545,60 €
Zu versteuernder Betrag nach Abzügen 5.115,01 €

Angenommen, der persönliche Einkommenssteuersatz läge bei 40 Prozent, wäre bei der Besteuerung der reinen Mieteinnahmen ganze 7.200,00 Euro an das Finanzamt fällig. Die zu zahlende Einkommenssteuer der Mieteinnahmen nach Abzügen beträgt vergleichsweise geringe 2.046,00 Euro. Es lohnt sich für Vermieter also in jedem Fall, sämtliche steuerrelevante Beträge auch steuerlich geltend zu machen!

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Bauernhaus vermieten: Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Vermietung eines Bauernhauses bzw. eines Bauernhofes benötigen Vermieter eine große Menge an bestimmten Unterlagen. Für eine bessere Übersicht haben wir sämtliche Unterlagen, die für die Vermietung gebraucht werden, in einer Tabelle zusammengefasst:

Unterlagen vor Vermietungsphase Unterlagen nach Vermietungsphase
√ Fotos des Bauernhauses (von innen und außen) sowie der Außenanlagen √ Hausübergabeprotokoll
√ Objektbeschreibung (inkl. der einzelnen Zimmer) √ Meldebestätigung für Mieter
√ Grundriss des Bauernhauses bzw. des Bauernhofes sowie weiterer Gebäudeteile auf dem Grundstück √ Kautionsvereinbarung
√ Beschreibung der Ausstattung in den Räumlichkeiten sowie der Außen- bzw. Grünanlagen √ Schlüsselempfangsbestätigung
√ Lagebeschreibung/Karte √ Kontaktdaten Hausmeister/-verwaltung

√ Energieausweis (gemäß EnEV 2014):

  • Art des Energieausweises

  • Endenergiebedarf für das Gebäude

  • Energieträger für Heizung

  • Baujahr des Gebäudes

  • Energieeffizienzklasse

√ Mietvertrag (zwei Exemplare):

  • Vollständige Angaben vom Vermieter und aller Mieter

  • Angaben zum Bauernhaus und des Grundstücks (Anzahl der Zimmer, Quadratmeterzahl, Adresse, etc.)

  • Beginn des Mietverhältnisses und Angabe, ob befristet oder unbefristet

  • Höhe der monatlichen Miete und Nennung des Zahlungstermins

  • Bankverbindung des Vermieters

  • Sonstige Regelungen zu Reparaturen, Nebenkosten, Mieterhöhungen, etc.



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Das müssen Vermieter bei Vermietung eines Bauernhauses beachten!

Die Vermietung eines Bauernhauses oder Bauernhofs ist nicht alltäglich und deshalb haben bestimmte Aspekte eine wichtigere Bedeutung als bei der Vermietung einer gewöhnlichen 3-Zimmer-Wohnung. Wenn der Vermieter schon viel Zeit und Kosten in die Suche nach einem passenden Mieter investiert hat, so ist er natürlich daran interessiert, dass sein Mietobjekt möglichst lange vermietet bleibt.

Dafür hat der Vermieter die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Mindestmietdauer mit dem Mieter zu vereinbaren. Die maximale Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Zu beachten ist dabei, dass diese vier Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses laufen und nicht ab dem Bezug der Immobilie. Der Vorteil für den Vermieter liegt auf der Hand: die Mieteinnahmen sind für die folgenden vier Jahre gesichert.

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Diese Nebenkosten kann man absetzen

Die Nebenkosten dürften bei einem Bauernhaus oder Bauernhof in der Regel etwas höher liegen. Deshalb ist es für Vermieter nicht unwichtig zu wissen, welche dieser Nebenkosten von der Steuer abgesetzt werden können. Folgende Nebenkosten können Sie als Vermieter steuerlich geltend machen:

  • Grundsteuer

  • Abwassergebühren, Heizung sowie Warmwasser

  • Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung

  • Straßenreinigung und Müllgebühren

  • Gartenpflege

  • Schornsteinfegerkosten

  • Hausmeisterkosten

  • Versicherungen: Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht, etc.

  • Kabelanschluss

  • ggfs. Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen (Flurbeleuchtung, Waschkeller, etc.

  • Aufzug (Strom, Wartung, Reparaturen)


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Auf den richtigen Mieter kommt es an

Wer ein Bauernhaus oder ein Bauernhof vermietet, möchte neben den Mieteinnahmen auch die Gewissheit haben, dass die Immobilie in guten Händen ist. Womöglich handelt es sich sogar um ein Bauernhaus im langjährigen Familienbesitz. Wenn der Mieter die Immobilie nicht pfleglich behandelt und es stattdessen herunterkommen lässt, bedeutet dies für den Vermieter letztlich nur zusätzlicher Stress und Zeit- und Kostenaufwand.

Deshalb sollte bei der Wahl des Mieters nicht nur darauf geachtet werden, dass seine Bonität einwandfrei ist, sondern auch seine Einstellung zum pfleglichen Umgang mit dem Bauernhaus beziehungsweise Bauernhof selbst.

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Wie hoch darf die Miete sein? Der lokale Mietspiegel hilft!

Die Ermittlung des richtigen Mietpreises ist nicht immer leicht, vor allem bei Bauernhäusern oder Bauernhöfen nicht. Neben Zustand, Lage und Baujahr der Immobilie liefert besonders der lokale Mietspiegel relevante Vergleichswerte für die Ermittlung des richtigen Mietpreises.

Weist die Immobilie besondere Ausstattungsmerkmale auf, kann dies als Aufschlag auf den Mietpreis geltend gemacht werden. Liegen jedoch beispielsweise bestimmte bauliche Mängel vor, ist der Mietpreis pro Quadratmeter wiederum niedriger anzusetzen.


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