Die Kündigung des Mietvertrags bringt neben der Veränderung der Lebenssituation auch rechtliche Aspekte mit sich. Wer einen Mietvertrag kündigt, muss bestimmte Fristen einhalten. Das gilt für Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen. Mieter:innen können allerdings fast immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Hier liest du mehr darüber, wie Kündigungsfristen im „Mietgesetz“ geregelt sind.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Möchtest du als Mietpartei ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. 

  • Als Mieter:in musst du deine Kündigung nicht begründen. 

  • Vermieter:innen dürfen lediglich in Ausnahmefällen und unter besonderen Bedingungen kündigen. Gründe dafür können der mehrfache Verstoß gegen die Hausordnung oder Zahlungsversäumnisse der Miete sein.

  • Auf dem Kündigungsschreiben müssen alle Mieter:innen unterschreiben.

Kündigungsfristen für Mieter:innen

Auch ein unbefristetes Mietverhältnis geht früher oder später zu Ende, weil entweder die Mietpartei oder der:die Vermieter:in die Wohnung kündigt. Im deutschen Mietrecht sind für Kündigungen durch Vermieter:innen und Mieter:innen klare Regelungen zu den jeweiligen Kündigungsfristen enthalten.

Besondere Kündigungsfristen für Mieter:innen

In manchen Situationen gelten für dich als Mieter:in besondere Kündigungsfristen, die gesetzlich eindeutig definiert sind:

  • Mieterhöhung: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Erklärung einer Mieterhöhung kannst du das Mietverhältnis kündigen – und das schon zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
  • Modernisierung der Wohnung: In diesem Fall besteht dasselbe Sonderkündigungsrecht wie bei einer Mieterhöhung. Du kannst also bereits zum Ablauf des zweiten Monats das Mietverhältnis kündigen, mit Wirksamkeit zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
  • Gesundheitliche Gefahr: Bei gesundheitlicher Gefährdung, beispielsweise durch massiven Schimmel in der Wohnung, besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB). Wirksam ist diese jedoch nur, wenn nachweisbar ist, dass der Zustand der Wohnung sich gesundheitsschädigend auswirkt.
  • Tod der Mietpartei: Verstirbt ein:e Mieter:in, dürfen sowohl die Erbberechtigten als auch der:die Vermieter:in das Mietverhältnis nach Kenntnisnahme des Todes innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 580 BGB).

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Alternative: Mietverhältnis mit Aufhebungsvertrages beenden

Das Mietverhältnis kann auch einvernehmlich beendet werden. Möglich ist dies mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages. Wichtig ist hierbei, dass sämtliche Vereinbarungen (Rückzahlung der Mietkaution, Regelungen für das Stellen von Nachmieter:innen etc.) schriftlich festgehalten werden.


Ordentliche Kündigung durch die Mietpartei

Für Mieter:innen ist die Angelegenheit relativ einfach geregelt: Die gesetzliche Kündigungsfrist bei gemieteten Wohnungen mit unbefristetem Mietvertrag beträgt im Regelfall drei Monate. Im Kündigungsschreiben solltest du als Mieter:in folgende Angaben machen:

  • Betreff: Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein, etwa durch eine entsprechende Betreffzeile 
  • Adressat: Die Kündigung muss, wenn es mehrere sind, an alle Vermieter:innen adressiert sein 
  • Ort und Datum sind wichtig 
  • Alle Mieter:innen müssen unterschreiben 
  • Genaue Bezeichnung: Die Wohnung muss genau bezeichnet werden – mit Adresse, Hausnummer, Türnummer und Etage.
  • Kein Muss, aber es kann auch nicht schaden, nach einer Kündigungsbestätigung zu fragen.
  • In dem Kündigungsschreiben kannst du gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen.
  • Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.
  • Es empfiehlt sich, ein Einwurfschreiben zu nutzen, um auf der sicheren Seite zu sein.

In dem Kündigungsschreiben kannst du gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gilt. 

Mietvertrag kündigen - Vorlage Download

Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn sie fristgerecht und schriftlich erfolgt. Kündigungen per E-Mail oder Fax sind ungültig. Es reicht ein kurzes, formloses Schreiben.

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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Mieter:innen können einen unbefristeten Mietvertrag, abgesehen von der ordentlichen Kündigung, in bestimmten Fällen fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur in Ausnahmen möglich und sollte vorher gewissenhaft überprüft werden. Mögliche Gründe können sein: 
  • Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt werden, etwa weil der:die Vermieter:in die Übergabe verzögert. 
  • Es gibt erhebliche Mängel an der Wohnung, wie beispielsweise eine kaputte Heizung. Der:die Vermieter:in muss jedoch zuerst aufgefordert werden, den Schaden zu beseitigen. 
  • Die Wohnung ist als gesundheitsgefährdend einzustufen, zum Beispiel bei schwerem Schimmelbefall oder einer hohen Schadstoffbelastung. Der:die Mieter:in muss dies beweisen, etwa durch ein Gutachten durch Sachverständige.
  • Bei Vertragsverletzungen wie dem unerlaubten Betreten der Wohnung oder einer gefälschten Nebenkostenabrechnung
  • Da es bei fristlosen Kündigungen oft zu Rechtstreitigkeiten kommt, ist es ratsam, dass du dich durch Mietrechtsexpert:innen oder durch einen Mieterverein professionell unterstützen lässt

Kündigung trotz unbefristeten Mietvertrag - Video 🎥

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Kündigung in einer Wohngemeinschaft

Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch alle Personen die Kündigung unterzeichnen. Das gilt auch im Falle der Trennung vom:von der Partner:in, mit der du gemeinsam beim Einzug in die Wohnung unterzeichnet. Aus rechtlicher Sicht macht es keinen Unterschied, ob du im Rahmen einer WG oder in einer partnerschaftlichen Beziehung in deiner Wohnung wohnst. Apropos rechtlich: Eine solche Wohn-Gemeinschaft (ob als WG oder Paar) ist aus juristischer Sicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht allein gekündigt werden kann.

Schwerwiegende Fälle bilden hier jedoch Ausnahmen, in denen dir die Entlassung aus dem Mietvertrag gestattet werden kann. In jedem Fall ist es ratsam, dass du dich mit deinen WG-Mitbewohnern oder deinem:deiner Ex-Partnerin einerseits einig wirst – und ihr dem:der Vermieter:in eine gemeinsame und für alle Seiten akzeptable Lösung präsentiert.

Hauptmieter und Untermieter

Wenn du nur zur Untermiete in einer WG wohnst und einen Untermietervertrag beim:bei der Hauptmieter:in unterschrieben hast, kommst du recht einfach aus dem Vertrag heraus. Entweder du hältst dich an die im Vertrag vereinbarte Frist – oder du vereinbarst mit dem:der Hauptmieter:in individuell, dass du früher ausziehen darfst, wenn du eine:n Nachmieter:in suchst, der:die früher einziehen kann. Wenn hingegen der:die Hauptmieter:in ausziehen möchte, bringt das andere Schwierigkeiten mit sich:

  • Der:die Hauptmieter:in muss alle bestehenden Mietverträge kündigen – den eigenen mit dem:der Vermieter:in sowie alle Verträge mit den Untermieter:innen.
  • Wenn keine Nachfolge für den:die Hauptmieter:in gefunden werden kann (extern oder auch im Kreis der Untermieter:innen), kann im schlimmsten Fall die WG aufgelöst werden.

Was passiert, wenn es mehrere Mietverträge gibt?

Liegen in einer WG einzelne Mietverträge vor, die nach Zimmerfläche und anteiliger Nutzung der Gemeinschaftsräume ausgestaltet sind, müssen Mieter:innen direkt beim:bei der Vermieter:in kündigen und dabei natürlich die im Mietvertrag fixierte Kündigungsfrist beachten. So können die Mieter:innen unabhängig von den anderen WG-Mitgliedern ausziehen. Für die Neubesetzung eines freigewordenen Zimmers hat dann jedoch der:die Vermieter:in die alleinige Entscheidung.


Was kostet dein Umzug?

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  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Kündigungsfristen für Vermieter:innen

Für Vermieter:innen ist es deutlich schwieriger, das Mietverhältnis zu beenden, denn sie dürfen im Regelfall nicht willkürlich oder ohne Angabe von Gründen kündigen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind eindeutige Regelungen enthalten, wann ein:e Vermieter:in kündigen darf und wann nicht.

Eine Kündigung der Mietwohnung durch Vermieter:innen benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Zulässig ist eine Kündigung nur bei groben Vertragsverstößen seitens der Mietpartei, etwa beim mehrfachen Verstoß gegen die Hausordnung oder bei Nichtzahlung der Mieten. Dann kann der:die Vermieter:in unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Vertragstreuen Mieter:innen darf nur in Sonderfällen gekündigt werden:

  • Eigenbedarf besteht, wenn der:die Vermieter:in den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt. Bei der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen gibt es besondere Bestimmungen – die Sperrfrist. Diese verbietet Vermieter:innen das Recht auf Kündigung für mindestens drei, in einigen Fällen aber sogar für zehn Jahre.
  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Das ist die Bezeichnung dafür, wenn der:die Vermieter:in durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Abriss oder ein Neubau geplant ist.

Wann Vermieter:innen mit kürzerer Frist kündigen dürfen

Kürzere Kündigungsfristen gelten beispielsweise bei Einliegerwohnungen gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier dürfen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen zum Monatsende wirksam kündigen, wenn:

  • die Einliegerwohnung möbliert an eine alleinstehende Person vermietet wird und
  • die Kündigung bis zum 15. des jeweiligen Monats bei der jeweils anderen Partei eingegangen ist.

Fristlose Kündigung durch Vermieter:innen

Vermieter:innen können aber in einigen Fällen auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn beispielsweise die Miete über zwei Monate hinweg gar nicht oder mehrmals nicht pünktlich bezahlt wurde. Es gibt neben der nicht gezahlten Miete noch weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung durch den:die Vermieter:in rechtfertigen. Dazu zählen:

  • Verstöße gegen die Hausordnung
  • Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietsache
  • Nicht genehmigte Untervermietung
  • Wohnraum wird für gewerbliche Zwecke genutzt

Im Regelfall setzen Vermieter:innen dann eine zweiwöchige „Ziehfrist“ zur Räumung der Mietwohnung fest. Werden die ausstehenden Mietzahlungen innerhalb dieser Frist bezahlt, musst du als Mieter:in die Wohnung nicht verlassen (§ 543 BGB).

Vermieter:innen müssen die Mietdauer berücksichtigen

Für Vermieter:innen gelten gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren. Machen Vermieter:innen jedoch Gebrauch von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate:

Mietdauer

Gesetzliche Kündigungsfrist

Kündigungsfrist nach Sonderkündigung

bis 5 Jahre

3 Monate

6 Monate

5 bis 8 Jahre

6 Monate

9 Monate

ab 8 Jahren

9 Monate

12 Monate

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Sonderkündigungsrecht: Erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Wann Mieter:innen einer Wohnungskündigung widersprechen dürfen

Nicht jede Kündigung ist sofort wirksam, korrekt und unmittelbar durchsetzbar. Denn selbst eine fristlose Kündigung bedeutet nicht, dass du sofort ausziehen musst und definitiv deine Wohnung verlieren wirst. Werden zum Beispiel vorhandene Mietschulden sofort beglichen, kann die fristlose Kündigung noch unwirksam werden.

Die Kündigung einer Mietwohnung kann aber auch ein Härtefall für den:die Mieter:in darstellen. Liegt ein solcher Härtefall vor, ist die Kündigung durch den:die Vermieter:in unwirksam. Doch welche Umstände begründen einen Härtefall hinreichend?

  • Suizidgefahr
  • schwere Krankheit
  • dauerhaft bestehende Beeinträchtigungen (Invalidität)
  • Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium
  • Mieter:in hat ein hohes Lebensalter und ist mit Wohnumgebung eng verwurzelt
  • Im Haushalt sind schulpflichtige Kinder, die kurz vor dem Abschluss stehen
  • Mieter:in steht unter hoher Examensbelastung

Ein solcher Widerspruch sollte immer schriftlich und unverzüglich nach dem Kündigungsschreiben vorgebracht werden.

Mietvertrag kündigen: Gesetzliche Ausnahmen

Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt meist nicht in Einliegerwohnungen oder Zwei-Familienhäusern, in denen auch der:die Vermieter:in wohnt. Mitunter darf der:die Vermieter:in dann jederzeit eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Meist verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate. Vermieter:innen haben es also leichter, eine Kündigung auszusprechen, dafür haben Mieter:innen mehr Zeit, bis sie tatsächlich ausziehen müssen.

Auch bei Untermietverhältnissen, in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder möblierten Zimmern gelten andere Regeln. Dort sollten sich die neuen Mieter:innen vor Vertragsabschluss genau informieren. 

Bei Zeitmietverträgen muss die vereinbarte Mietlaufzeit von dem*der Vermieter:in und Mieter:in gleichermaßen eingehalten werden. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund steht – andernfalls gelten laut dem Deutschen Mieterbund die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse. 

Sonderfall: Vermieter:in und Mietpartei wohnen im selben Haus

Wenn Mieter:innen und Vermieter:innen im selben Haus leben, besteht eine besondere Nähe. Nach einer Streitigkeit ist es daher entsprechend schwierig, Abstand voneinander zu gewinnen. Daher gibt es hier dieselben Kündigungsmöglichkeiten wie bei Einliegerwohnungen.

Das bedeutet, Vermieter:innen haben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können jederzeit eine Kündigung ohne Angabe von Gründen aussprechen. Ziel dieser Regelung ist es, aufgrund der räumlichen Nähe besonderen Schutz zu bieten, um mögliche Streitigkeiten nicht längerfristig eskalieren zu lassen.

Doch auch Mieter:innen genießen in dieser Konstellation besonderen Schutz. Für sie verlängert sich die jeweils gültige Kündigungsfrist um zusätzliche drei Monate. Somit bleibt wesentlich mehr Zeit bis zum Auszugstermin.

Was passiert, wenn Mieter:in früher auszieht?

Bis zum Ende des Mietvertrages bist du für die Immobilie verantwortlich. Falls du früher ausziehen möchtest, kontaktiere deine:n Vermieter:in und kläre ab, ob schon eine frühere Rückgabe der Mietsache möglich ist.

Für die Rückgabe solltest du den Zustand der Wohnung genau dokumentieren. Fertige gemeinsam mit dem:der Vermieter:in ein Übergabeprotokoll an, das am Ende beide Seiten unterschreiben. So stellst du sicher, dass deine hinterlegte Mietkaution ohne größere Diskussionen rückerstattet wird. Falls keine frühere Rückgabe möglich ist, musst du dir bewusst sein, dass du bis zur Übergabe für die Wohnung verantwortlich bist. Kündige daher beispielsweise deine Hausratsversicherung noch nicht auf.

Früher aus dem Mietvertrag dank Nachmieter:in

Entgegen der landläufigen Meinung ist diese Praxis juristisch nur dann in Ordnung, wenn in deinem Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel verankert ist – oder wenn du dich individuell mit dem:der Vermieter:in auf diese Vorgehensweise einigst. Du solltest diese außerordentliche Einigung dann jedoch schriftlich fixieren.Doch selbst wenn in einem Mietvertrag eine Nachmieterklausel existiert, sind Vermieter:innen nicht verpflichtet, die von dir ermittelten Kandidat:innen auch wirklich anzunehmen, wenn etwa Zweifel an der Bonität bestehen.

Wohnung vor Beginn der Mietzeit kündigen

Es gibt Gründe dafür, dass Menschen den eben erst unterzeichneten Mietvertrag schon wieder kündigen wollen oder müssen. Oft hat das mit den beruflichen Umständen zu tun. In der Regel darfst du die Wohnung vor deinem Einzug bereits wieder kündigen – außer, diese Praxis ist im Mietvertrag ausdrücklich nicht erlaubt. Dann kannst du erst kündigen, nachdem das Mietverhältnis begonnen worden ist.

Kündigungsverzicht

§ 753c Abs. 1 BGB erlaubt es Vermieter:innen und Mieter:innen in Übereinkunft, für eine – im Mietvertrag erwähnte – Zeit auf das Recht der ordentlichen Kündigung zu verzichten. Das Sonderkündigungsrecht und das Recht auf außerordentliche Kündigung haben allerdings weiterhin Bestand.

Was passiert nach Kündigung der Wohnung?

Ist die Kündigung der Wohnung rechtskräftig, muss der:die Mieter:in fristgerecht und im Rahmen der Kündigungsfrist ausziehen. Ein verspäteter Auszug, egal ob eigen oder fremd verschuldet, kann für den:die Mieter:in sonst mit Kosten verbunden sein, denn der:die Vermieter:in kann für die Verzögerung eine Nutzungsschädigung für den entstandenen Ausfall der Miete geltend machen.

Insbesondere wenn aufgrund des verspäteten Auszugs eine geplante Nachvermietung scheitert, muss der:die Mieter:in mit einer Schadensersatzklage rechnen. 

FAQ: Häufige Fragen zu Kündigungsfristen bei Mietwohnungen

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter:innen?

Die Kündigungsfristen für Vermieter:innen sind gesetzlich geregelt und davon abhängig, wie lange du schon in der Wohnung lebst. Falls du erst kürzer als fünf Jahre in der Immobilie wohnst, beträgt die Frist nur drei Monate. Besteht das Mietverhältnis mehr als fünf Jahre und weniger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Wohnen Sie schon über acht Jahre in einer Mietwohnung, erhöht sich die Frist auf insgesamt neun Monate.

Was sind Kündigungsgründe für Vermieter:innen?

Vertragstreue Mieter:innen können nur unter besonderen Umständen gekündigt werden. Wird die Miete regelmäßig zu spät bezahlt oder werden über zwei Monate Mietschulden angehäuft, kann es dafür direkt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags geben. Ein weiterer Grund kann Eigenbedarf sein oder der Umstand, dass ein bestehendes Mietverhältnis eine angemessene Verwertung der Immobilie behindert.

Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist?

Für Mieter:innen besteht bei einem unbefristeten Mietvertrag die Möglichkeit, den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Für Vermieter:innen verlängert sich diese Frist, sofern die Mietdauer schon über fünf Jahre beträgt, gestaffelt.

Kann ich vorzeitig aus dem Mietvertrag raus?

In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, einen Mietvertrag vorzeitig mit einem Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Es gibt jedoch auch Umstände, die eine fristlose Kündigung durch den:die Mieter:in rechtfertigt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn durch starken Schimmel eine nachweisbare Gefährdung der Gesundheit gegeben ist.

Kostenlose Vorlage für die Kündigung erstellen


Normale Kündigung einer Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten


Zum Beispiel wegen schwerer Mängel der Mietwohnung


Zum Beispiel wegen einer Mieterhöhung durch den Vermieter


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