Die Kündigung eines Mietvertrags seitens des Mieters erfolgt normalerweise ohne Angabe von Gründen. Doch es gibt Ausnahmen: die fristlose Kündigung und die Sonderkündigung. Was diese Ausnahmen bedeuten und wann sie gestattet sind, erläutern wir auf dieser Seite.
Deutsches Mietrecht ist recht simpel, wenn es um Kündigungen geht. Einzige Voraussetzung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und Vermieter:innen fristgerecht vorliegen.
Ist das der Fall, dürfen Mieter:innen ohne die Angabe von Gründen ausziehen.
Doch gibt es in einigen Fällen wie Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau auch Ausnahmen, die keiner Frist bedürfen. Dann greift entweder ein Sonderkündigungsrecht – oder sogar die fristlose Kündigung ist juristisch erlaubt.
Mieter:innen dürfen fristlos kündigen, wenn Vermieter:innen den Hausfrieden in erheblichem Maße stören oder die Wohnung schwere, gesundheitsgefährdende Mängel aufweist. In diesen Fällen besteht für Mieter:innen eine Nachweispflicht, um so die Kündigung zu begründen. Zudem sollten Mieter:innen sich zuvor darum bemüht haben, den Hausfrieden wieder herzustellen oder die Wohnungsmängel zu beseitigen. Mögliches Druckmittel: Vermieter:innen eine Frist setzen.
Lassen Vermieter:innen die Frist verstreichen, ohne den Mangel abzustellen, wäre unter Umständen ein fristloser Kündigungsgrund gegeben. Ob der aber einer juristischen Auseinandersetzung standhält, wird von Fall zu Fall entschieden. Urteilt das Gericht zugunsten der Vermieter:innen, kann es für dich als Mieter:in teuer werden.
Was aber ist aus rechtlicher Sicht eigentlich die fristlose Kündigung? § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) besagt, dass beide Vertragsparteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Frist kündigen können. Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn es der kündigenden Person – ganz gleich, ob Vermieter:in oder Mieter:in – nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Wenn eine Vertragspartei außerordentlich kündigt, muss – zumindest in einigen Fällen – vorab eine Abmahnung formuliert worden sein. Denn die Gegenseite muss Gelegenheit bekommen, die in der Abmahnung erwähnten Missstände zu verbessern oder zu korrigieren.
In § 569 des BGB geht es um wichtige Gründe, die eine „außerordentliche fristlose Kündigung“ rechtfertigen:
- Für Mieter:innen ist eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, die durch die Beschaffenheit des Wohnraums entsteht, ein triftiger Kündigungsgrund. Das kann also beispielsweise Kälte sein, die durch ein nicht gedecktes Dach oder eine nicht funktionierende Heizung die Gesundheit ernsthaft gefährdet.
- Sollte eine der Vertragsparteien den Hausfrieden so nachhaltig stören, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist unzumutbar ist, gilt das ebenfalls als zulässiger Grund.
- Wenn Mieter:innen bei den Nebenkosten mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug sind, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, ist das ebenfalls ein wichtiger Grund. Die als „Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete“ nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.
Für Mieter:innen kommen weitere Gründe hinzu, die ihnen das Recht auf fristlose Kündigung bescheren. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Wohnung schwere Mängel aufweist, wenn sie nicht so genutzt werden kann, wie das vertraglich vereinbart ist – oder wenn die Wohnung ihnen entzogen oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden kann.
Wenn du triftige Gründe hast als Mieter:in, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, dann solltest du einige Dinge beachten. Zum einen musst du die schriftliche Form wählen, der Grund der Kündigung muss unbedingt im Schreiben erwähnt sein. Um einen Nachweis zu haben, solltest du die fristlose Kündigung zudem postalisch per Einschreiben zustellen lassen. Des Weiteren muss das Dokument folgende Informationen enthalten:
- die Namen und Adressen der vermietenden Person und von dir selbst
- eine unmissverständliche Aussage, dass du mit dem Schreiben fristlos kündigst
- den Kündigungsgrund
- Ort, Datum sowie deine Unterschrift
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Es hält sich die Legende, dass du als Mieter:in bei einer fristlosen Kündigung noch am gleichen Tag die Wohnung verlassen musst – doch das ist nicht richtig. Denn es gibt in Deutschland die Regelung der sogenannten Räumungsfrist.
Die Räumungsfrist müssen Vermieter:innen gewähren, wenn sie von Mieter:innen eine fristlose Kündigung erhalten. Diese ist nicht festgelegt, sie kann bis zu drei Monate lang sein, orientiert sich in der Praxis jedoch am Wohnungsmarkt der Stadt oder Region. Als richtungsweisend kann ein Urteil des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2004 gelten, das als angemessene Frist einen Zeitraum von sieben bis 14 Tagen angesetzt hat. Mieter:innen wird somit Zeit eingeräumt, um den Auszug vorzubereiten.
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Umzugsfirma findenUnter bestimmten Umständen haben Mieter:innen auch ein Sonderkündigungsrecht, das noch kürzere Kündigungsfristen vorsieht als die fristgerechte Kündigung. Das gilt auch dann, wenn es um zeitlich begrenzte Mietverträge geht oder wenn ein Kündigungsausschluss festgehalten worden ist. Gründe für eine Sonderkündigung können sein:
- der Mietpreis liegt über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- die Miete wird nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöht
- der:die Vermieter:in kündigt eine Modernisierung an – es sei denn, es handelt sich um Maßnahmen, die in wenigen Tagen abgeschlossen werden
Überdies müssen Vermieter:innen ihre Mietparteien vorab über Modernisierungen informieren, und zwar drei Monate vor der Durchführung der Maßnahmen.
Wenn dein:e Vermieter:in ankündigt, deine Miete an das ortsübliche Niveau anpassen zu wollen, hast du hingegen nur wenige Möglichkeiten – insofern die Erhöhung zulässig ist. In diesem Fall kannst du lediglich das Recht auf Sonderkündigung nutzen und deinen Mietvertrag außerordentlich kündigen, und zwar mit einer zweimonatigen Frist. Hast du der Erhöhung hingegen zugestimmt, so wird diese rechtswirksam.
Übrigens: Unter Umständen kann es für dich wertvoll sein, gegenüber deine:r Vermieter:in auf einer Kündigungsbestätigung zu bestehen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Kündigung
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Welche Gründe müssen Mieter:innen für eine fristlose Kündigung nachweisen?
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Mieter:innen müssen nachweisen können, dass die genannten Gründe für eine fristlose Kündigung tatsächlich vorliegen. Es ist ratsam, Beweise wie Fotos von Mängeln oder Zeugenaussagen über Störungen des Hausfriedens zu sammeln. Zudem sollten Mieter:innen versucht haben, den Hausfrieden wiederherzustellen oder die Mängel beseitigen zu lassen.
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Was passiert, wenn Vermieter:innen die Frist zur Behebung der Mängel verstreichen lassen?
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Wenn Vermieter:innen die Frist zur Beseitigung der Mängel nicht einhalten, kann dies einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Allerdings wird ein Gericht im Einzelfall entscheiden, ob dieser Grund ausreichend ist. Wenn das Gericht zugunsten der Vermieter:innen entscheidet, können Kosten auf die Mieter:innen zukommen.
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Wie lange ist die Räumungsfrist nach einer fristlosen Kündigung?
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Die Räumungsfrist nach einer fristlosen Kündigung ist nicht festgelegt und kann variieren. In der Praxis orientiert sie sich oft am Wohnungsmarkt der jeweiligen Stadt oder Region. Ein Urteil des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2004 legte eine angemessene Frist von sieben bis 14 Tagen fest.
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Welche Formvorschriften gelten für die fristlose Kündigung?
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Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund für die Kündigung enthalten. Es wird empfohlen, die Kündigung per Einschreiben zu versenden, um einen Nachweis zu haben. Zudem sollten alle relevanten Informationen wie Name, Adresse und Datum im Kündigungsschreiben angegeben werden.
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