Wenn du einen unbefristeten Mietvertrag hast, kannst du nicht ohne Weiteres vor die Tür gesetzt werden. Kündigt dir dein:e Vermieter:in, so müssen dafür gute Gründe vorliegen. Selbst dann bleibt dir in bestimmten Situationen das Recht auf Widerspruch. Wann der Kündigungsschutz der Wohnung oder des Hauses greift und was bei einer fristlosen Kündigung zu tun ist, erfährst du hier. 

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter:innen dürfen Mieter:innen den unbefristeten Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen fristlos kündigen. Wenn der:die Mieter:in im Mietrückstand liegt oder die Wohnung zweckentfremdet, ist die Kündigung rechtens. 

  • Die Kündigungsfrist kann je nach Wohndauer variieren. So liegt die Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren bei sechs Monaten. 

  • In einigen Härtefällen kann der Kündigung widersprochen werden. Sollte keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen gefunden werden, kann die Kündigung angefochten werden.

Kostenlos
Spare bis zu 42% bei deinem Umzug

  • Geprüfte Umzugsfirmen
  • Schnell & einfach
  • Wann kommt es zu einer Kündigung des Mietverhältnisses?

    Das Mietrecht stattet Mieter:innen mit vielen Rechten aus. So darfst du, wenn du Miete zahlst, den Mietvertrag jederzeit fristgerecht kündigen – Gründe hierfür musst du nicht angeben. Das sieht für Vermieter:innen anders aus. Mieter:innen kündigen, ohne einen Grund vorweisen zu können, ist nicht gestattet. Die häufigsten Kündigungsgründe von Vermieter:innen sind: 

    • Der:die Mieter:in verletzt vertragliche Verpflichtungen, wenn er sich im Mietrückstand befindet oder die Wohnung zweckentfremdet.
    • Der:die Vermieter:in meldet Eigenbedarf an, weil er:sie oder ein:e Familienangehörige:r die Wohnung selbst nutzen will. Auch Familienzuwachs gilt als Grund.
    • Vermieter:innen werden durch den Mietvertrag an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert. Sprich, ein geplanter Verkauf der Wohnung lässt sich zum Beispiel nicht realisieren, weil diese vermietet ist.

    Keine Regel ohne Ausnahmen, und das gilt auch hier: Denn sofern es sich um eine von Mieter:in und Vermieter:in gemeinsam genutzte Wohnung handelt, etwa um eine Einliegerwohnung, dann dürfen auch Vermieter:innen den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate (in der Regel also auf insgesamt sechs Monate). Denn bei ordentlichen Kündigungen müssen stets Fristen berücksichtigt werden, die in der Regel länger sind, je älter das Mietverhältnis ist.




    Berechne jetzt deine Umzugskosten


    Wohnfläche

    ca.

    Entfernung

    ca. km

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10





    Was gilt bei einer fristlosen Kündigung?

    Kündigungsschutz nutzen

    Mieter:innen haben in bestimmten Fällen das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Vermieter:innen, wie eben erwähnt, allerdings auch. Der häufigste Grund ist der Mietrückstand: Wenn du mindestens zwei Monate deine Miete nicht bezahlt hast, kann dein:e Vermieter:in dir fristlos kündigen. Das Recht zur Kündigung gilt auch, wenn dir eine dauerhafte Störung des Mietverhältnisses zur Last gelegt werden kann. Das gilt zum Beispiel dann, wenn du deine:n Vermieter:in bedroht oder beleidigt haben solltest.

    Es gibt Fälle, in denen Vermieter:innen versuchen, Mieter:innen fristlos zu kündigen, indem sie einen triftigen Grund nur vortäuschen beziehungsweise behaupten, es läge ein solcher Grund vor. In diesen Fällen kannst du Schadensersatz fordern.

    tipp
    Wann dürfen Vermieter:innen kündigen?

    Die ordentliche Kündigung durch Vermieter:innen ist an gesetzliche Fristen gebunden. Beträgt die bisherige Wohndauer bis fünf Jahre, liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Wohnst du zwischen fünf und acht Jahre in deiner Wohnung, so sind es sechs Monate und ab acht Jahren Wohndauer neun Monate Kündigungsfrist. Möchten neue Eigentümer:innen eine Wohnung kündigen, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, so gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren.

    In welchen Fällen greift der Kündigungsschutz?

    Es gibt eine Reihe von Fällen, bei denen Mieter:innen einen besonderen Kündigungsschutz des Mietvertrags durch den:die Vermieter:in genießen. Dieser Schutz ist per Gesetz geregelt. Die relevanten Klauseln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie im Mietrecht, das ein Teil des BGB darstellt, und zwar in den Paragrafen 573 bis 577a. Nachfolgend stellen wir einige dieser Fälle vor.

     

    Kein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

    Wenn die Wohnung, für die du Miete bezahlst, verkauft wird und die Eigentümer:innen wechselt, so liegt kein ausreichender Grund für die Kündigung durch die neuen Besitzer:innen vor. Das gilt auch dann, wenn Mietverträge mit den Vorvermieter:innen nur mündlich geschlossen worden sind. Ein neuer Mietvertrag darf in diesem Fall nicht aufgesetzt werden.

     

    Sonderschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

    Immer wieder werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In dem Fall dürfen die neuen Eigentümer:innen zwar Eigenbedarfskündigungen aussprechen – allerdings frühestens drei Jahre nach dem Erwerb. Diese Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch. Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen die Bundesländer die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

     

    Ist eine Teilkündigung rechtens?

    Die Kündigung von einzelnen Teilen oder Räumen einer Mietwohnung ist Vermieter:innen mit ein paar wenigen Ausnahmen nicht erlaubt. Ist etwa eine Garage mit der Wohnung vermietet worden, so greift für Mieter:innen ein Kündigungsschutz: Eine separate Kündigung der Garage ist nicht zulässig. Ausnahmen gelten dann, wenn Vermieter:innen einzelne Räume dazu benutzen möchten, diese innerhalb des Gebäudes zur Schaffung neuer Mietwohnungen umzuwandeln. Dabei darf jedoch kein direkter Wohnraum betroffen sein, die Regelung gilt nur für Keller- oder Abstellräume, Stellplätze oder den Garten.

    tipp
    Kündigungsschutz für Mieter:innen gilt nur für Wohnungen

    In diesem Zusammenhang solltest du wissen, dass der Schutz nicht für Mietverhältnisse gilt, die für Geschäftsräume beziehungsweise gewerbliche Räume abgeschlossen worden sind. Für ordentliche Kündigungen geht der Mieterschutz sogar noch weiter: Bleibst du nach Ablauf des in der Kündigung festgehaltenen Auszugsdatums in der Wohnung, dürfen Vermieter:innen diese erst räumen lassen, wenn sie dafür einen Gerichtsbeschluss erwirkt haben.

    Wann kann einer Kündigung widersprochen werden?

    Die Kündigung einer Mietwohnung durch den:die Vermieter:in ist für die meisten Mieter:innen wohl erst einmal ein Schock. Der deutsche Mietmarkt macht es – besonders in Städten und Ballungszentren – sehr schwierig, schnell eine adäquate Wohnung zu finden. Noch komplizierter wird es binnen einer Frist von drei bis neun Monaten, je nachdem, wie lange die Mietwohnung (siehe oben) bereits bewohnt wird. Aus diesem Grund gibt es im Mietrecht im Bereich des Kündigungsschutzes eine Härtefallregelung.

    Wenn dir die Wohnung gekündigt wird und du keine Wohnung unter zumutbaren Bedingungen finden kannst, so gilt das als Härtegrund. Doch nicht nur das: Es gibt weitere Gründe, die unter die Härtefallregelung fallen:

    • Schwangerschaft und/oder Kinder
    • Probleme beim Wechsel des Kindergartens oder der Schule
    • ein bevorstehendes Examen
    • Invalidität, hohes Alter oder Gebrechlichkeit
    • eine schwere Krankheit
    • eine lange Wohndauer

    Es liegt in der Natur der Sache, dass oft nicht nur ein Härtegrund vorliegt. So kann eine Familie mit Kindern, die womöglich noch ein weiteres Kind erwartet und bei einem Wechsel der Schule oder des Kindergartens ernsthafte Probleme bekommt, mehrere Härtegründe anführen. Das erhöht natürlich die Aussicht auf Erfolg beim Widerspruch gegen die Kündigung.

    FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Kündigungsschutz

    Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter?

    Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel drei Monate und verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses. Vermieter haben gestaffelte Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses, beginnend bei drei Monaten bis hin zu neun Monaten.

    Unter welchen Bedingungen kann ein Mieter das Mietverhältnis kündigen?

    Mieter können das Mietverhältnis fristgerecht ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter benötigen jedoch bestimmte Gründe wie Verletzung vertraglicher Pflichten, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertungshindernisse der Immobilie, um das Mietverhältnis zu kündigen.

    Gibt es Fälle, in denen Vermieter die Mietwohnung nicht kündigen dürfen?

    Vermieter haben bestimmte Einschränkungen bei der Kündigung, zum Beispiel bei Teilkündigungen oder bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, die den Mieterschutz berücksichtigen.

    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    seit 09.12.2020
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.