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Grundstückswertermittlung

Grundstückswert & Bodenwert ermitteln

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. Um einen Grundstückswert zu ermitteln, gibt es also unterschiedliche Möglichkeiten, über die wir in diesem Beitrag informieren möchten.




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Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?


Für jedes Verkehrswertgutachten wird auch der Grundstückswert benötigt. Unter dem Grundstückswert, auch Bodenwert genannt, ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks zu verstehen. Es handelt sich um den Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre. Bei der Grundstückswertermittlung bleiben demnach wesentliche Bestandteile wie vorhandene bauliche Anlagen unberücksichtigt. Der jeweilige Grundstückswert ist von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst.


Hierzu zählen unter anderem:

  • Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks
  • Grundbuchstand und -belastungen
  • Topographie und Bodenverhältnisse
  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
  • Erschließungsstand
  • Denkmalschutz
  • Altlasten

Um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln werden all diese Faktoren kombiniert und in einem Gutachten zum Grundstückswert festgehalten.


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Grundstückswertermittlung gemäß ImmoWertV


Die gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Sie enthält die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken.

Die Grundstückswertermittlung erfolgt laut ImmoWertV nach unterschiedlichen Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Verfahren zur Bodenwertermittlung
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Kombination aus mehreren dieser Verfahren

Sollten sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ändern oder einzelne Grundstücksmerkmale abweichen, sind diese Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen entsprechend zu berücksichtigen.


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Grundstückswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren


Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, um Grundstückswerte zu ermitteln. Bei diesem Verfahren wird aus dem Vergleich von Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen tatsächliche und möglichst aktuelle Kaufpreise von Grundstücken, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.

Zu den Merkmalen gehören unter anderem:

  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Zuschnitt
  • Nutzung

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Grundstückswertermittlung anhand von Bodenrichtwerten


Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen.

Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise innerhalb einer Zone in einer bestimmten Zeitspanne. Die Bodenrichtwertermittlung wird mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und für jedermann zugänglich online auf einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.


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