Kann ich den Ver­kaufs­preis mei­ner Im­mo­bi­lie frei be­stim­men?

In Deutschland gibt es keinerlei Vorschriften, wie viel eine Immobilie kosten darf. Daher kann der Verkaufspreis einer Immobilie frei bestimmt werden. Trotzdem gibt es einige Regelungen zu beachten.

• Der Verkaufspreis kann prinzipiell frei bestimmt werden.
• Ein zu hoher Verkaufspreis verhindert den Verkauf.
• Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis schadet dem Verkäufer und ist ärgerlich.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, fragt sich oft, wie er den Verkaufspreis der Immobilie bestimmen kann. Es gibt unterschiedliche Verfahren für die Wertermittlung. Generell gilt, dass gebrauchte Immobilien nach dem Marktwert berechnet werden. Dies ist der Preis, der sich auf dem Markt erzielen lässt.

Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, spiegelt für den Stichtag der Wertermittlung den Wert wider. Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, die von Gutachtern angewandt werden. Nicht immer ist es möglich, dass Verkäufer den Verkaufspreis einer Immobilie selbst bestimmen. In einigen Fällen muss ein Fachmann, also ein offizieller Gutachter, die Wertermittlung durchführen.

Setzt ein Verkäufer den Verkaufspreis seiner Immobilie zu hoch an, zieht sich der Verkauf lange hin, wodurch hohe Kosten entstehen können. Ist sich der Verkäufer unsicher, sollte er den Verkehrswert schätzen lassen. Hierfür nutzen Gutachter drei Verfahren:

• Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei Reihenhäusern, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen genutzt. Dabei wird der Kaufpreis berücksichtigt, der in der Vergangenheit für ähnliche Objekte erzielt wurde. Außerdem kann auf eine sogenannte Bodenrichtwertkarte zurückgegriffen werden, die die aktuelle Marktlage widergespiegelt. Verglichen werden immer vergleichbare Objekte mit möglichst gleicher Größe und Ausstattung.

• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt die Rendite einer Immobilie und kommt daher vor allem bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Mehrfamilienhäusern zum Einsatz. Dabei wird unterschieden zwischen dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude. Für die Berechnung wird die Jahresnettomiete zugrunde gelegt. Dieser Betrag wird um alle anfallenden Bewirtschaftungskosten, wird zum Beispiel Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und das Mietausfallwagnis sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten gemindert.

• Sachwertverfahren: Gibt es keine vergleichbaren Immobilien oder keine üblichen Mieteinnahmen, wird das Sachwertverfahren angewandt. In diesem Fall werden die Herstellungskosten des Gebäudes und der Bodenwert ermittelt. Dabei erfolgt eine Berücksichtigung der Wertminderung des Gebäudes.

Wer selber den Verkaufspreis einer Immobilie bestimmen möchte, kann auf die Bodenrichtwertkarte zurückgreifen. Diese wird normalerweise von der zuständigen Gemeinde erstellt. Für die Verkehrswertermittlung des zu verkaufenden Gebäudes lohnt sich ein Blick auf Online-Immobilien-Börsen. Hier werden häufig vergleichbare Objekte in derselben Region angeboten, an denen sich Verkäufer preislich orientieren können. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die dort vermerkten Verkaufspreise gewünschte Preise sind und nicht die tatsächlichen erzielten.

Für den Vergleich sollten die folgenden Faktoren berücksichtigt werden:

• Größe und Ausstattung des Gebäudes

• Lage der Immobilie

• Zustand der Immobilie

• Vorhandene Infrastruktur

• Baujahr des Objekts

• Außenanlagen

Positiv auf den Verkaufspreis schlagen sich zum Beispiel werterhaltende oder wertsteigernde Sanierungsmaßnahmen, wie eine energetische Sanierung, aus. Auch eine neue Heizung, eine neue Dämmung des Daches oder der Austausch von Fenstern können zu einem höheren Wert führen.