Wohnungskauf

So gelingt die Finanzierung der eigenen vier Wände

Große Zimmer, zentrale Lage, ruhiges Umfeld – die Ansprüche an die künftige Eigentumswohnung gehen in der Regel mit hohen Kosten einher. Damit der Wohnungskauf reibungslos verläuft, muss die Finanzierung genauestens geplant werden. Folgendes gilt es dabei zu beachten.

Zehn Tipps für die Finanzierung der eigenen Wohnung

  1. Übersicht über die eigenen Finanzen verschaffen: Planung ist das A und O. Deshalb geht der Wohnungssuche der private Kassensturz voraus, um die finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen.
  2. Finanziellen Puffer einbauen: Bei der Kostenkalkulation sollten ausreichend große Finanzspielräume bedacht werden. Schließlich können während einer mehrjährigen Kreditabzahlung unerwartete Kosten entstehen, beispielsweise durch unvorhergesehene Reparaturkosten des eigenen Autos. 
  3. Möglichst viel Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger der benötigte Kredit und die damit einhergehenden Zinskosten. Dementsprechend sollten für das Kaufvorhaben möglichst früh Rücklagen geschaffen werden.
  4. Fördermöglichkeiten prüfen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet als staatliche Förderbank Kredite zu besonders günstigen Konditionen. Sie unterstützt den Immobilien-Bau, -Kauf sowie Sanierungsmaßnahmen mit dem Fokus auf Energieeffizienz. Außerdem ermöglichen vielerorts Einheimischenmodelle günstigen Wohnraum für Wohnungssuchende. 
  5. Mehrere Finanzierungsmodelle kombinieren: Wenn die Finanzierung der Immobilie auf mehrere Kreditgeber verteilt ist, beispielsweise auf einen Bausparvertrag und die KfW, gestalten sich die Laufzeiten unterschiedlich lang. Außerdem erhöht sich die Chance auf etwaige Sondertilgungen. 
  6. Sondertilgung vereinbaren: Kreditnehmer sollten prüfen, ob ihnen der Kreditgeber ein Sondertilgungsrecht einräumt. Dadurch können auch während der Laufzeit außerplanmäßige Extratilgungen geleistet und die Laufzeit somit verkürzt werden.
  7. Tilgungsrate möglichst hoch ansetzen: Je höher die Tilgungsrate ist, desto kürzer ist die Laufzeit. Der Weg in die Schuldenfreiheit sollte – im Rahmen der finanziellen Mittel – möglichst kurz gestaltet werden.
  8. Wohnungsangebote eingehend prüfen: Bei der Wohnungssuche sollten attraktive Inserate eingehend geprüft und dabei auch alle Nebenkosten bedacht werden.
  9. Wohnung auf Mängel überprüfen: Sowohl Neubauten als auch bestehender Wohnraum sollten im Rahmen mehrerer Besichtigungen auf Mängel geprüft werden. Um etwaige Reparaturarbeiten und Renovierungskosten abschätzen zu können, sollte ein Fachmann zu Rate gezogen werden.
  10. Finanzierungsbestätigung vor Wohnungskauf einholen: Bevor es zur Unterzeichnung des Kaufvertrags kommt, sollten Käufer eine Bestätigung des Kreditgebers einholen, um sich der Finanzierung sicher zu sein.

Wie gestaltet sich der Weg zur eigenen Wohnung?

Wohnungssuchende müssen einige Etappen mehr meistern, wenn sie eine Wohnung nicht mieten, sondern eine Immobilie kaufen wollen. Einerseits herrschen in Deutschland verschiedene Vorschriften beim Kauf einer Wohnung. Dazu zählt beispielsweise die Abwicklung des Kaufvertrags über einen Notar.

Außerdem gehören eigene Immobilien – ob Haus oder Wohnung – für die meisten Menschen zur größten Investition des Lebens. Ein Kredit ist deshalb oft unumgänglich, ein fundierter Finanzierungsplan unerlässlich. Insgesamt lässt sich der Weg in die eigenen vier Wände in folgende Schritte unterteilen:

  • Kauflimit setzen
  • Kredithöhe und -rate festlegen
  • Vorauswahl an Wohnungen treffen
  • Immobilie wählen
  • Kaufvertrag unterschreiben
  • Kredit abbezahlen

So wird der finanzielle Rahmen für den Wohnungskauf abgesteckt

Aufgrund des hohen Kaufpreises lassen sich Immobilien in der Regel nicht vollständig aus eigener Tasche bezahlen. Ein Kredit bei einer Bank, einer Versicherung oder einer Bausparkasse ist notwendig, um die Finanzierungslücke zu schließen. Dieser wird dann nach dem Kauf über eine festgelegte Laufzeit plus Zinsen zurückgezahlt.

Zunächst sollte also ermittelt werden, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch die Kreditsumme maximal ausfallen darf. Maßgeblich entscheidend für die Kredithöhe ist schließlich die Ratenzahlung, die sich Wohnungskäufer monatlich leisten können. Ausgehend von der Höhe des Eigenkapitals und der Kredit-Konditionen lässt sich so der maximale Kaufpreis festlegen.

Welche Nebenkosten müssen bei einem Wohnungskauf berücksichtigt werden?

Neben dem reinen Kaufpreis und den Kreditkosten geht der Erwerb einer eigenen Wohnung mit verschiedenen Nebenkosten einher, die ebenso bei der Festlegung des finanziellen Rahmens berücksichtigt werden müssen:

  • Die Grunderwerbssteuer: Nach dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) besitzt der Staat eine Teilhabe an Immobilien-Käufen. Für Wohnungskäufer wird eine entsprechende Grunderwerbssteuer fällig, die mit einer Mehrwertsteuer auf Produkte zu vergleichen ist. Sie liegt länderabhängig für gewöhnlich zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Für eine Wohnung zum Kaufpreis von 50.000 Euro fallen bei einem Steuersatz von fünf Prozent also noch 2.500 Euro Grunderwerbssteuer an.
  • Notar- und Grundbuchkosten: Verträge über einen Wohnungskauf müssen in Deutschland stets über einen Notar abgewickelt werden und gehen mit einem Grundbucheintrag einher. Der Notar klärt über die Rechtslage auf und beurkundet den Kaufvertrag. Ebenso fallen Gebühren für den Grundbucheintrag an. Hierfür werden auf Seiten des Käufers insgesamt zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
  • Provision bzw. Maklercourtage: Sollte eine Wohnung über einen Makler vermittelt worden sein, verlangt dieser eine Provision von etwa drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Allerdings gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, wonach der Auftraggeber des Maklers diese Kosten zu tragen hat. Käufer können die Gebühren umgehen, indem sie die Wohnungssuche bestreiten, ohne selbst einen Makler zu beauftragen.

Unterschiede zwischen bestehendem Wohnraum und Neubau-Immobilien

Ausgehend von den eigenen Präferenzen hinsichtlich der Lage und Ausstattung der Zimmer lässt sich eine Vorauswahl an Wohnungen treffen, immer mit Blick auf das gesetzte Preislimit. Künftige Käufer können bereits bestehenden Wohnraum erwerben oder sich für die bezugsfertige Wohnung eines Bauträgers entscheiden.

Was muss bei Neubau-Immobilien beachtet werden?

Sollten sich Wohnungsinteressenten für Neubau-Immobilien entscheiden, geht diese Wahl mit verschiedenen Vor- und Nachteilen einher. Neben einer neuen und modernen Wohnung genießen Käufer den Schutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Demnach beginnt die Zahlung erst dann, wenn der Bau der Wohnung auch tatsächlich erfolgt. Bezahlt wird dementsprechend nur, wenn der Bau voranschreitet. Zugleich ist durch eine Auflassungsvormerkung der Grundbucheintrag im Vorfeld abgesichert.

Problematisch hingegen gestaltet sich die Situation bei einer Insolvenz des Bauträgers, bevor die Wohnung fertiggestellt wurde. Käufer müssen sich dann unter Umständen selbst um die Fertigstellung des Wohnraums kümmern. Alternativ können sie das bereits gezahlte Geld zurückfordern, sofern eine Bankbürgschaft besteht.

Der Erwerb einer Neubau-Wohnung geht darüber hinaus mit einem bürokratischen Mehraufwand gegenüber dem Kauf einer bereits bestehenden Wohnung einher. Der Kaufvertrag verlängert sich aufgrund der Bauträgerverordnung meist um mehrere Seiten. Private Anbieter von bestehendem Wohnraum sind hingegen tendenziell flexiblere Verhandlungspartner, der Kaufvertrag gestaltet sich weniger komplex.

Was muss bei bestehendem Wohnraum beachtet werden?

Wenn sich Käufer gegen Neubau-Immobilien und für bereits bestehenden Wohnraum entscheiden, müssen bei der Finanzierungsplanung mögliche Renovierungskosten berücksichtigt werden. Interessenten sollten unbedingt eine Besichtigung der Wohnung durchführen und die Zimmer auf mögliche Mängel prüfen, um zusätzliche Kosten vor dem Kauf zu erkennen.

Wie verläuft der Vertragsabschluss und die Kreditauszahlung?

Entspricht die Immobilie den eigenen Vorstellungen, kommt es zum Vertragsabschluss über einen Notar. Vorher allerdings sollte zur Sicherheit bereits eine Finanzierungsbestätigung durch die kreditgebende Bank eingeholt werden. Nach der Kaufvertragsunterzeichnung erfolgt dann die Abwicklung des Darlehensvertrags.

Anschließend kommt es zur Auszahlung des Kredites. Die Wohnung kann dann von diesem Geld sowie dem Eigenkapital gekauft werden. Gleichzeitig müssen etwaige Nebenkosten beglichen werden. Anschließend steht dem Einzug nichts mehr im Wege, die Ratenzahlung kann beginnen.

Der umfassende Überblick zum Finanzierungsablauf von Immobilienscout24 erleichtert die Planung des Wohnungskaufs.

Baufinanzierung einfach gemacht
Wir zeigen Ihnen, wie es richtig geht
  • Zinsen vergleichen unter den besten Anbietern
  • Wer würde mich finanzieren?
  • Wieviel Haus kann ich mir leisten?
  • Mieten oder Kaufen - Was ist für Sie besser?
  • Günstige Konditionen für Ihren Ratenkredit

Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.

Weitere Artikel