Wenn du beim Hauskauf auf Nummer sicher gehen willst, aber noch Zeit brauchst und der Verkäuferseite dein ernsthaftes Kaufinteresse bestätigen möchtest, kannst du einen Vorvertrag abschließen. Worauf zu achten ist, wie ein Vorvertrag aussieht, was rechtlich gilt und ob eine Reservierungsvereinbarung eine wirkliche Alternative ist, erfährst du in diesem Beitrag.
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Ein Vorvertrag dient als Kaufabsichtserklärung und ist nur dann bindend, wenn er von notariell beurkundet wird.
Unter bestimmten Umständen dürfen beide Parteien vom Vorvertrag zurücktreten; gegebenenfalls fällt dabei eine Gebühr an.
Die Gültigkeitsdauer eines Vorvertrags hängt von den Vereinbarungen beider Parteien ab und kann individuell festgelegt werden.
Die Reservierungsvereinbarung bietet eine alternative Option, wenn noch nicht alle Voraussetzungen erfüllt sind, kann aber nicht dieselbe rechtliche Sicherheit bieten wie ein notariell beglaubigter Vorvertrag.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Vorvertrag?
- Wozu brauche ich einen Vorvertrag beim Hauskauf?
- Wie sieht der Vorvertrag für die Immobilie aus?
- Wann ist der Vorvertrag rechtskräftig?
- Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?
- Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf?
- Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?
- FAQ: Häufige Fragen zum Thema Vorvertrag beim Hauskauf
Mit einem Vorvertrag – beim Immobilienkauf oder Wohnungskauf – verpflichten sich beide Vertragsparteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages. Sie erklären damit gegenseitig und verbindlich, einen notariellen Kaufvertrag (Hauptvertrag) zu einem bestimmten Zeitpunkt anstreben zu wollen. Mit dieser bindenden Absichtserklärung wird ein Zwang zum Vertragsabschluss geschaffen. Zugleich verpflichtet der Vorvertrag Käufer:in und Verkäufer:in zu weiteren Verhandlungen über das Kaufobjekt.
Wird ein Vorvertrag zum Wohnungskauf oder Immobilienkauf nicht notariell beurkundet, ist er für die Vertragsparteien rechtlich nicht bindend. Dadurch wird weder die Käufer- noch die Verkäuferseite zum Hauskauf bzw. Hausverkauf verpflichtet. Beide Seiten können also jederzeit vom nicht notariellen Vorvertrag zurücktreten.
Beim Hauskauf oder Wohnungskauf kann es vorkommen, dass sich Verkäuferin und Käufer grundsätzlich einig sind und ein gegenseitiges Interesse vorliegt, einen Kaufvertrag abzuschließen. Allerdings stehen bei dir als Käufer:in eventuell noch begründete Bedenken im Weg.
- Die Kaufpreis-Finanzierung mit der Bank ist noch nicht sicher, weshalb du mit dem Kauf noch warten möchtest.
- Es liegen noch nicht alle behördlichen Genehmigungen vor.
- Du musst die Genehmigungen noch beantragen und bist ungewiss über den Ausgang.
In diesen Situationen kann es von Vorteil sein, wenn beide Seiten einen Vorvertrag abschließen. Auf diese Weise erhalten sowohl Käuferseite als auch Verkäuferseite zusätzliche Sicherheit: Die kaufende Partei dadurch, dass sie an der Immobilie die zugesagten Konditionen später auch erhält und der Hausverkauf tatsächlich stattfindet. Für die Verkäuferseite ist es die Gewähr, dass du als Käufer:in wirklich an einem Erwerb interessiert bist und später auch kaufst.
In einem Vorvertrag sollten die wesentlichen Bedingungen des noch folgenden Kaufvertrages enthalten sein. Es handelt sich um ein schriftliches Dokument, das die folgenden Angaben enthält:
- Vertragsparteien mit Namen und persönlichen Daten
- Kaufgegenstand mit Grundstücksnummer und Flurnummer
- Weiteres Mobiliar oder Gegenstände
- Zahlungsbedingungen
- Frist bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages
- Verpflichtung zu einer abschließenden Einigung
- Schadensersatzklausel im Fall des Rücktritts vom Vorvertrag
Im Vorvertrag beim Hausverkauf wird die Verkäuferseite dazu verpflichtet, das Geschäft nicht mit anderen Käufer:innen durchzuführen. Dagegen sichert die Käuferseite zu, ihre Kaufzusage einzuhalten. Die bindende Kaufabsichtserklärung ist somit das Herzstück des Vorvertrags.
Das hängt ganz davon ab, wie du das Dokument mit der Gegenseite ausgestaltest, denn gesetzliche Bestimmungen zur Dauer der Gültigkeit gibt es nicht. Ein möglicher Faktor könnte zum Beispiel das Feststehen der Kauffinanzierung der Immobilie sein. Ansonsten sind beide Parteien recht frei in der Wahl des Inhalts. So ist es beispielsweise auch möglich, einen fixen Kaufzeitpunkt im Vorvertrag festzulegen.
Soll der Vorvertrag für beide Seiten rechtlich bindend und nach dem Gesetz wirksam sein, muss er vor notariell beurkundet werden. Denn sowohl für den angestrebten Immobilienkaufvertrag als auch beim Vorverkaufsvertrag des Hauses gilt die Regelung des § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):
„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“
Ein nicht-notariell beurkundeter Vorvertrag wäre damit für Käufer:in wie Verkäufer:in nicht wirksam und ebenso wenig als Kaufabsichtserklärung bindend. Achte daher darauf, dass der Vorvertrag von einem:r Notar:in beurkundet wird, um mehr Sicherheit über den Hauskauf zu erhalten.
Andererseits zwingt der notariell beurkundete Vorvertrag die beiden Parteien noch nicht zu einem Kauf beziehungsweise Verkauf. Falls eine Seite eine wesentliche, in dem Vertrag festgeschriebene Bedingung nicht erfüllt, kann die andere vom Vorvertrag zurücktreten. Wenn die Geschäftsgrundlage für den Vorvertrag entfällt, verliert der Vorvertrag seine Rechtswirksamkeit – aber auch nur dann.
- Die Verpflichtungen sind für die Käuferseite unzumutbar.
- Der Käuferseite ist zahlungsunfähig.
- Eine der beiden Parteien hat einen stark beeinträchtigenden Unfall.
- Die Finanzierung der Käuferseite „platzt“.
- Die Person, die kaufen möchte, verstirbt.
- Die Immobilie weist eine erhebliche Beschädigung oder Zerstörung auf.
Falls Käufer:in oder Verkäufer:in trotzdem aus anderen und unwesentlichen Gründen vom Vorvertrag zurücktreten wollen, greift die Schadenersatzklausel. Dann kann der im Vorvertrag festgelegte Schadenersatz von der Gegenseite geltend gemacht werden.
Oftmals besteht die Möglichkeit, ein Muster für den Vorvertrag beim Hauskauf beim Notar oder der Notarin zu erhalten. In der Praxis hat es sich zudem als vorteilhaft erwiesen, den Vorvertrag über dieselbe Notarperson durchführen zu lassen, die auch für den Abschluss des Hauptvertrages tätig sein soll. So kennt sie bereits frühzeitig die Beteiligten des eigentlichen Kaufvertrags und kann den Kaufprozess von Anfang an begleiten. Das schafft für beide Seiten noch mehr Sicherheit und Vertrauen.
Sollte der Vorvertrag notariell beurkundet werden, erhebt der:die Notar:in die Kosten je nach Geschäftswert des Gegenstandes (Immobilie oder Grundstück). Die Notarperson wird dafür den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks als Grundlage nehmen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht für die Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr vor, mindestens aber 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer.
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Sollte der Vorvertrag notariell beurkundet werden, erhebt die Notarperson ihre Kosten je nach Geschäftswert des Gegenstandes (Immobilie oder Grundstück). Sie wird dafür den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks als Grundlage nehmen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht für die Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr, aber mindestens 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer vor.
In der Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 kannst du aus der Gebührentabelle B die entsprechende Gebühr nach Gegenstandswert entnehmen. Dazu können noch Kosten für Porto, Telekommunikation, Schreibauslagen oder sonstige Kosten kommen.
Ist es für die Kaufinteressierten bei einer Immobilie oder einem Grundstück aus gewissen Gründen nicht möglich, sofort eine Zusage zum Kauf abzugeben, ergibt sich für dich als Käufer:in noch eine andere Option: Du kannst eine Reservierungsvereinbarung treffen.
Dadurch sicherst du der Verkäuferseite das ernsthafte Interesse an einem Kauf zu. Umgekehrt erhältst du eine Garantie, dass die Immobilie oder das Grundstück für einen festgelegten Zeitraum anderen Kaufinteressierten nicht angeboten wird. Dafür berechnet der:die Makler:in dir eine Reservierungsgebühr.
Allerdings sind Reservierungsvereinbarungen ebenso wenig rechtlich bindend wie ein nicht notariell abgeschlossener Vorvertrag – insbesondere wenn die Reservierungsvereinbarung nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt ist oder über einen Formularvertrag abgeschlossen wird. Einzig mit der erhobenen Gebühr kann sich Verkäufer:innen etwas sicherer fühlen, dass die Käuferseite den Hauskauf ernsthaft beabsichtigt.
Für eine Reservierung berechnen Makler:innen in der Regel fünf bis zehn Prozent der bei Abschluss eines späteren Kaufvertrags fälligen Maklerprovision. Höhere Prozentsätze sind unter Umständen rechtlich problematisch. Sie könnten als unangemessener Druck auf die Käuferseite ausgelegt werden, die Immobilie auch wirklich kaufen zu müssen.
Und: Selbst bei einstelligen Prozentsätzen kann die Reservierungsgebühr einen so hohen Geldbetrag ausmachen, dass der Betrag als gesetzlich unzulässiges Druckmittel verstanden werden könnte. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn das Kaufobjekt Millionen kosten würde und eine dementsprechend hohe Maklerprovison angfällt.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Vorvertrag beim Hauskauf
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Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?
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Wenn eine Kaufabsicht besteht, der Kauf aber aus diversen Gründen noch nicht erfolgen kann. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Baufinanzierung durch die Bank oder Bausparkasse beim Hausbau noch nicht gesichert ist.
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Was steht in einem Vorvertrag?
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Erwähnt werden müssen Namen und die wichtigsten Daten der Vertragspartner:innen, Informationen zum Kaufgegenstand, dazugehörige Gegenstände, die Frist bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags, die Bedingungen über die Zahlung, die Verpflichtung zu einer abschließenden Einigung sowie eine Schadenersatzformulierung für den Fall, dass eine Partei den Vorvertrag verletzt.
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Was sind die Vorteile für die handelnden Personen?
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Während Käufer:innen die feste Zusage (eine Verkaufsabsichtserklärung) für das gewünschte Objekt erhalten, bekommen sie Zeit, um die Finanzierung zu sichern. Bei gravierenden Problemen können sie den Vorvertrag aufheben lassen. Verkäufer:innen wiederum finden zum einen Käufer:innen mit fester Kaufabsicht und erhalten dadurch eine finanzielle Planungssicherheit.
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Ist der Vorvertrag beim Hauskauf bindend?
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Ja, grundsätzlich ist er das, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Vertrag notariell beglaubigt worden ist. Dementsprechend ist es für alle Beteiligten ratsam, sich der Konsequenzen bewusst zu sein, die eintreten, wenn sie vertragsbrüchig werden sollten.
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Ist ein Vorvertrag ohne Notar:in rechtskräftig?
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Nein, ein solcher Betrag ist ungültig, wenn er nicht notariell beglaubigt worden ist. Dazu gibt es im BGB § 311 b eine klare Formulierung.
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