Kreditzinssatz: De­fi­ni­ti­on zu Kre­dit­zin­sen und Be­rech­nung

Der Kreditzinssatz stellt eine Gegenleistung dar, die Geldgeber für das Verleihen oder die Bereitstellung eines bestimmten Geldbetrages erwarten. Die Kreditzinsen musst du als Kreditnehmer:in daher zusätzlich zu der geliehenen Geldsumme an den Geldgeber zurückbezahlen. In diesem Artikel liest du mehr über die Entstehung von Kreditzinsen, über ihre Höhe und über Möglichkeiten, den besten Kreditzinssatz zu sichern.

Kreditzinsen gibt es schon seit Jahrtausenden. Es handelt sich um die Kosten, die die Bank für das Ausleihen des Geldes veranschlagt. Somit dienen die Zinsen als Leihgebühr. Darüber hinaus gibt es Theorien, die den Zweck von Zinsen als Inflationsausgleich, als Entschädigung für die Inanspruchnahme von Geld sowie als Beteiligung an künftigen Produktivitätssteigerungen benennen. 

Vereinfacht dargestellt errechnet sich der Kreditzins  auf Grundlage des  risikolosen Zinssatzes über die Laufzeit des Darlehens. Dafür wird in der Regel eine Staatsanleihe mit bester Bonität (wie zum Beispiel Deutschland) verwendet. 

Zu diesem Zinssatz muss anschließend noch ein Aufschlag addiert werden, der auch als Marge bezeichnet wird. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen: zum einen aus den Bearbeitungsgebühren und dem Gewinn und zum anderen aus dem individuellen Risiko der kreditnehmenden Person. Für die Risikobestimmung hat jedes Kreditinstitut eigene Kriterien, die neben den persönlichen Merkmalen (Bonität, Beruf, Alter, Einkommen etc.) von dem Objekt und den Kreditparametern abhängig sind.

Kreditinstitute sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei Kreditangeboten sowohl den Sollzins als auch den Effektivzins anzugeben. Da diese Einfluss auf die Kreditkonditionen haben, sollten Kreditnehmer die Unterschiede zwischen den Zinsvarianten kennen:

• Sollzins: Der Sollzins gibt die reine Darlehensverzinsung an. Hier sind keinerlei Kosten wie Vermittlungsgebühren enthalten. Der Sollzins nimmt vor allem Einfluss auf die Höhe der Kreditraten.

• Effektivzins: Der effektive Jahreszins gibt Aufschluss über die gesamten jährlichen Kosten, die für die Inanspruchnahme des Darlehens anfallen. Er enthält neben dem Sollzins auch Kreditnebenkosten wie Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren seitens der Bank. Entsprechend solltest du Kredite anhand des Effektivzinses miteinander vergleichen.

Die Höhe der Kreditzinsen für ein Kreditangebot hängt von den Leitzinsen der Bundesbank bzw. der Europäischen Nationalbank ab, kann aber auch durch deine individuelle Bonität oder die Zweckbindung des Kredites beeinflusst werden – beispielsweise sind die Kreditzinsen für die Baufinanzierung immer vergleichsweise niedrig, weil die finanzierte Immobilie als Sicherheit dient. Damit Kreditnehmer:innen hohe Planungssicherheit haben, ist ein gebundener Sollzins empfehlenswert. So bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredites gleich.

Beachte auch, dass Kosten für eine Restschuldversicherung im Effektivzins nicht berücksichtigt sind. Der Abschluss einer derartigen Versicherung kann aber bei der Baufinanzierung empfehlenswert sein.

Die Höhe der Zinsen für deinen Immobilienkredit hängt von verschiedenen Faktoren ab, die sowohl intern als auch extern beeinflusst werden. Daher sind die Zinsen für jede Person und zu jedem Zeitpunkt ein wenig unterschiedlich.

Diese Faktoren beeinflussen die Kreditzinsen für den Hauskauf:

• Kreditzweck: Meist sind Automobilfinanzierungen recht günstig, während Immobilienfinanzierungen teurer ausfallen können.

• Leitzins: Banken richten sich nach der Höhe des aktuellen Leitzinses der Europäischen Zentralbank. Dieser ist seit Jahren auf einem historischen Tief. 

• Bonität: Deine Schufa-Auskunft ist für den Kredit und die Berechnung der Zinsen wichtig, da du bei guter Bonität günstigere Zinsen erhalten kannst.

• Einkommen: Tendenziell erhalten zum Beispiel Beamte mit einem hohen, stabilen Einkommen günstigere Kreditzinsen als Selbstständige oder Personen mit geringem Einkommen. 

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du für den Hauskauf mitbringst, desto geringer fällt die Kreditsumme aus, was zu niedrigeren Zinsen führt. 

Basierend auf diesen Faktoren sowie auf der Höhe des Kredits, der Laufzeit und der gewählten Tilgungssumme berechnet die Bank deinen persönlichen Kreditzinssatz. Dabei handelt es sich um einen Vorschlag und nicht unbedingt um eine feste Vorgabe. Wenn du im Bankgespräch geschickt verhandelst, lassen sich die Zinsen oft noch ein wenig senken. Indem du der Bank etwa mehr Sicherheiten anbietest, von Bürgschaften über Versicherungen, reduzierst du das Risiko und sicherst dir günstigere Kreditzinsen. 

Grundsätzlich berechnet sich der Kreditzinssatz anhand der folgenden Formel: Kreditbetrag x Sollzins x Laufzeit = Zinskosten. Bei einem Kreditbetrag von 1.000 Euro mit einem Sollzins von 5 Prozent und einer Laufzeit von einem Jahr sind also Zinsen von 50 Euro zu erwarten. Die Gesamtkredithöhe liegt somit bei 1.050 Euro.

Beim Immobilienkauf handelt es sich um deutlich höhere Summen, weshalb schon Nachkommastellen bei den Zinsen einen großen Unterschied machen können, was deine Kosten angeht. In dieser Rechnung siehst du, wie sich der Kreditzinssatz auf die Kreditzinsen auswirkt: 

Das Beispiel  zeigt, dass der geringe Unterschied zwischen 2,4 Prozent und 2,65 Prozent eine Ersparnis von über 4.500 Euro bei den Kreditzinsen ausmacht. Nutze daher den ImmoScout24 Zinsrechner, um verschiedene Kreditzinssätze miteinander zu vergleichen.

Deine individuellen Kreditzinsen erhältst du von der Bank. Aber bereits vor dem Gespräch kannst du dir eine gute Vorstellung der zu erwartenden Zinsen verschaffen, indem du einen Finanzrechner im Internet nutzt. Dafür solltest du die folgenden Angaben kennen:

• Kreditbetrag

• Nominalzinssatz

• Ratenintervall 

• Höhe der Raten

• Kreditlaufzeit

Der Zinsrechner berechnet dann die anfallenden Zinsen und Gebühren für den jeweiligen Kredit. Bei ImmoScout24 kannst du zusätzlich aus einem breiten Angebot spezialisierter Rechnertypen wählen, die für unterschiedliche Kalkulationen von Kreditzinsen ausgelegt sind. Mit dem Haushaltsrechner und dem Monatsbelastungsrechner ermittelst du, welche laufenden Ausgaben und Einnahmen für den Immobilienkredit berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen nicht nur Strom- und Heizkosten, sondern auch Kosten für Mobilität, Kleidung, Telefon- und Internetanschluss sowie Nahrungs- und Genussmittel.

Anschließend lässt sich mit dem Eigenkapitalrechner die Höhe der in die Finanzierung einfließenden Eigenmittel kalkulieren und mit dem Darlehensrechner dann die eigentliche Höhe des Kredits bemessen. Auf diese Weise erhältst du schon vor dem ersten Gespräch bei der Bank eine gute Übersicht über dein Bau- oder Kaufvorhaben. Zudem befindest du dich in einer hervorragenden Verhandlungsposition, wenn du die eigene finanzielle Situation im Gespräch mit dem Kreditinstitut detailliert erörtern kannst.

Abgesehen von deiner persönlichen Vorbereitung auf den Immobilienkredit spielen auch externe Faktoren wie etwa der aktuelle Leitzinssatz eine wichtige Rolle. Die gegenwärtige Niedrigzinsphase zum Beispiel ist eine gute Gelegenheit, um anhand geringer Kreditzinssätze einen Immobilienkredit aufzunehmen.  

Im September 2014 hat die Europäische Zentralbank den Leitzins auf das historische Tief von 0,05 Prozent gesetzt. Seitdem sind die Zinsen minimal und aktuell (Stand: April 2022) sogar bei 0 Prozent. Dies hat die Marktsituation verändert und viele Interessierte zum Kauf angeregt. Denn obwohl du keinen Immobilienkredit zum Kreditzinssatz von 0 Prozent erhältst, sind die Zinsen dennoch günstig.  

Darüber hinaus gilt es, bei der Suche nach einem Kredit für den Hauskauf auf den Kreditzinssatz von regionalen Banken zu achten.

Genossenschaftlich organisierte Banken, kleinere Bausparkassen, aber auch private Kreditgeber:innen haben oftmals ein gesondertes Interesse an der Förderung neuer Bauvorhaben in ihrer Region und bieten entsprechend günstige Kreditzinsen für den Hausbau an. Die Beratung gestaltet sich in vielen Fällen persönlicher, wodurch Kreditkonditionen verhandelt werden können, die so bei einem großen und namhaften Kreditgeber oftmals nicht erhältlich sind.

Vor allem junge Familien und Arbeitnehmende mit einem vergleichsweise geringen Einkommen werden von Kommunen und Baufinanzierern mit regionalem Fokus immer öfter großzügig gefördert und mit individuellen Immobilien-Kreditzinsen bedient. Grund hierfür ist auch die seit Jahren gestiegene Nachfrage nach günstigen Baukrediten.