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Tilgung

Tilgung planen und Tilgungssätze beachten

Mit dem Tilgungsrechner von ImmobilienScout24 erhalten Sie einen übersichtlichen Blick auf Ihre Finanzierungsplanung. In diesem Artikel erfahren Sie zusätzlich mehr zum Thema Tilgung und was es für Ihre Planung zu beachten gilt.


Ihre Angaben

Details zur Immobilienfinanzierung

Darlehensbetrag
EUR
Dauer der Sollzinsbindung
Jahre
Gebundener Sollzinssatz
% pro Jahr
Tilgung
 
Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung
EUR
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung
EUR
Summe der geleisteten Zahlungen
EUR
Darlehensende bei gleichbleibendem Zins
 
Gesamtlaufzeit des Darlehens
 
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Was bedeutet Tilgung?


Als Tilgung wird die Rückzahlung bzw. Abzahlung eines Darlehens bezeichnet. Bauherren oder Darlehensnehmer sollten sich sorgfältig mit der Tilgung auseinandersetzen. Schließlich geht es bei der Baufinanzierung um umfangreiche Darlehen, deren Rückzahlung gut geplant werden muss. Wichtig ist, dass die Bank bei der Bonitätsprüfung prüft, ob der potentielle Darlehensnehmer die Tilgung leisten kann. Zur Berechnung der Summe, die monatlich zur Tilgung zur Verfügung steht, ermittelt der Darlehensnehmer daher seine Ein- und Ausgaben.  

Die Aufstellung des sogenannten Tilgungsplanes erfolgt zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer, wird bei Vertragsabschluss einvernehmlich geregelt und ist bindend für beide Parteien. Der Tilgungsplan regelt die Höhe und die jeweilige Fälligkeit der Tilgungsraten und wird unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte erstellt, z. B. wie hoch die Bonität, also die finanzielle Lage des potentiellen Darlehensnehmers ist. Generell gilt: Je niedriger die vereinbarte Tilgung ist, desto höher fällt die Zinslast und die Zeit der Rückzahlungsphase für den Schuldner aus.

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Welche Arten der Tilgung gibt es?


Eine Baufinanzierung setzt sich grundsätzlich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Die Tilgung kann auf verschiedenen Wegen erfolgen.

Annuitätendarlehen

Zum einen kann die Zahlung direkt auf das Kreditkonto laufen, dies ist bei einem Annuitätendarlehen der Fall. Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das sich durch Rückzahlungsbeträge (Raten) auszeichnet, die konstant sind. Die Höhe der Rückzahlungsrate bleibt hier also über den gesamten Rückzahlungszeitraum gleich, es können allerdings Abweichungen bei der letzten Rate auftreten, was von Bank zu Bank unterschiedlich ist.

Tilgungssurrogat

Zum anderen kann ein Tilgungsersatz, das sogenannte Tilgungssurrogat gewählt werden. Dabei zahlt der Darlehensnehmer bei dem Kredit lediglich die Zinsen in gleichbleibender Höhe. Die Tilgung fließt in einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung, eine Rentenversicherung oder einen Investmentsparplan. Bei Zuteilung des Bausparvertrages (siehe Bauspardarlehen) oder Fälligkeit der Lebensversicherung wird das Darlehen dann auf einmal getilgt.

Die Annuitätentilgung ist die am häufigsten vorkommende Tilgungsart bei Kreditnehmern, da sie aufgrund der gleichbleibenden Raten kalkulierbar ist.

Neben der Annuitätentilgung gibt es noch die Ratentilgung und die endfällige Tilgung. Bei der Ratentilgung sind die Raten zu Beginn des Tilgungszeitraumes verhältnismäßig hoch, die Höhe der Annuität sinkt aber mit jeder gezahlten Rate, da sich auch der Zinssatz entsprechend reduziert. Die endfällige Tilgung eignet sich besonders für Unternehmen und Existenzgründungen, da während der Kreditlaufzeit die Raten vergleichsweise niedrig ausfallen, was daran liegt, dass während der Laufzeit nur die Zinsen entrichtet werden müssen. Die Schlussrate ist bei der endfälligen Tilgung die höchste und muss auf einen Schlag geleistet werden.

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Was sind die Vorteile eines höheren Zinssatzes bei der Tilgung?


Wenn die Wahl auf ein Annuitätendarlehen fällt, raten Finanzexperten in Niedrigzinsphasen zu einem höheren Tilgungssatz als dem häufig üblichen Satz von einem Prozent. Der Grund dafür ist, dass sich die Laufzeit aufgrund des annuitätischen Effektes überproportional verringert.

Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent dauert es etwa vierzig Jahre, um den Kredit zurückzuzahlen. Bei gleichem Zinsniveau von vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent ist die Schuldenlast bereits nach etwa zweiunddreißig Jahren getilgt.

Wer es sich also finanziell leisten kann, sollte deshalb in der ersten Zinsbindungsfrist einen höheren Tilgungssatz vereinbaren, um die Rückzahlungsphase zu verkürzen. Denn zum einen beschleunigt ein höherer Tilgungssatz den Schuldenabbau und zum anderen werden dadurch die Kreditlaufzeit und der Zinsbetrag verringert. 

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Was ist bei der Tilgung einer Baufinanzierung zu beachten?


Wer das eigene Vermögen in Immobilien investiert, sollte bei der Planung einer Baufinanzierung oder beim Kauf einer Immobilie durchdacht vorgehen. Um nicht tragbare Belastungen zu vermeiden, stellen immer mehr Kreditnehmer daher einen eigenen Finanzierungsplan auf, schon bevor das erste Gespräch mit dem Kreditgeber stattfindet.

Von langfristigen Annuitätendarlehen bis schnell abrufbaren Sofortkrediten bieten sich angehenden Bauherren und Immobilienbesitzern auch immer mehr Möglichkeiten, eine Baufinanzierung fundiert kalkulieren zu können. Zahlreiche Rechner dienen dabei als nützliche Werkzeuge für den Vergleich unterschiedlicher Angebote und zur detaillierten Abwägung von Risiken.

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Wichtig: Flexibilität bei Tilgung des Darlehens


Weil Darlehensnehmer ihre finanzielle Situation in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten oft nur schwer einschätzen können, lohnt es sich, auf ausreichend Flexibilität in der Tilgung zu achten. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind. Das Darlehen kann somit schneller zurückgezahlt werden als bei einer Tilgung ohne Spielraum.

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Mit dem Tilgungsrechner einen durchdachten Tilgungsplan erstellen



Bei ImmobilienScout24 kann der Kreditnehmer unter mehreren spezialisierten Rechnertypen wählen. Um die eigene Grenze für monatliche Belastungen hinsichtlich der Tilgung ausmachen zu können, sollte der Verbraucher zuerst eine genaue Konsolidierung des Haushalts vornehmen.

Der Haushaltsrechner berücksichtigt sämtliche Daten zu monatlichen Einkünften und Ausgaben wie beispielsweise:

  • Nettoeinkommen
  • Wohn- und Wohnnebenkosten während der Baufinanzierung
  • Ausgaben für Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung, Telefonie, Mobilität


Im Anschluss kann dann mit dem Darlehensrechner bestimmt werden, welchen Darlehensbetrag sich der Kunde überhaupt leisten kann. Ist der maximale Kaufpreis für die eigene Traumimmobilie ermittelt, können mit dem Tilgungsrechner abschließend verschiedene Darlehensbeträge durchgespielt und inklusive Sollzinsbindung und gewünschten Tilgungsraten genau kalkuliert werden.

Gerade hier lohnt es sich angesichts der gegenwärtig niedrigen Zinsen viele verschiedene Parameter anzusetzen und auch zu bestimmen, wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ausfällt. Wer sich dabei Zeit für das Vergleichen vieler Angebote und Finanzierungspläne nimmt, kann bereits frühzeitig feststellen, ob die Tilgung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist vollzogen ist oder ob beispielsweise eine Anschlussfinanzierung notwendig erscheint. Mittels eines Forward-Darlehens lassen sich dann niedrige Zinssätze für die Zukunft sichern und zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Anschlussfinanzierung nutzen.

In 5 Schritten zur soliden Finanzplanung:

  1. Haushaltsrechner - Regelmäßiges, planbares Einkommen und fixe Ausgaben - Diese Rechnung bildet die Basis für eine solide Finanzplanung.
  2. Eigenkapitalrechner - Berechnen Sie Ihr verfügbares Kapital. Welchen Anteil wollen Sie der Finanzierung beisteuern, was bleibt als Reserve?
  3. Belastbarkeitsrechner - Kreditrahmen und Tilgungsrate, was passt noch zu Ihren Einkünften? Ermitteln Sie die maximale Tilgungsrate!
  4. Tilgungsrechner - Wie verhält sich Zinsanteil und Restschuld im monatlichen Verlauf? Jetzt den monatlichen Restschuldbetrag berechnen!
  5. Baufinanzierung - Sie haben alle Berechnungen gemacht? Vergleichen Sie nun die Konditionen und kontaktieren Sie unverbindlich Anbieter!
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?


Sollte der Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aus dem Vertrag aussteigen müssen oder wollen, so verlangen die meisten Kreditinstitute eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die vom Kreditnehmer entweder auf einmal oder in wenigen Raten zu begleichen ist.

Kostenfrei ist ein vorzeitiger Ausstieg lediglich nach zehn Jahren Zinsbindung möglich. In seltenen Fällen kann auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung ein ausreichender Grund für einen kostenfreien Ausstieg sein, allerdings sind Kreditinstitute grundsätzlich nicht verpflichtet, diesem überhaupt zuzustimmen. Lediglich wenn die Immobilie verkauft werden muss, ist die Bank nicht berechtigt der Vertragsauflösung zu widersprechen.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung sollten Verbraucher genauer hinsehen. Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem Jahr 2013 hat ergeben, dass die Kalkulationen vieler Banken schwer durchschaubar sind und die Vorfälligkeitsentschädigungen in zahlreichen Fällen unverhältnismäßig hoch erschienen. Sollte der Kreditnehmer den Eindruck haben, dass die Berechnungen der jeweiligen Bank nicht stimmen, lohnt es sich, ein beratendes Gespräch bei einer Verbraucherzentrale zu suchen. Hier erhalten Darlehensnehmer von Experten Vorschläge zum weiteren Vorgang.

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Was ist eine Restschuldversicherung?


Um sich und die eigene Familie im Krankheitsfall oder bei Arbeitslosigkeit gegen hohe Forderungen seitens des Kreditgebers zu schützen, bieten einige Versicherungsgesellschaften und Banken sogenannte Restschuldversicherungen an.

Sollte der Darlehensnehmer erkranken oder aus anderen Gründen kein ausreichend hohes Einkommen mehr vorweisen können, übernimmt die abgeschlossene Versicherung die Tilgung der Restschuld und zahlt die fälligen Raten an das fordernde Kreditinstitut.

Im Todesfall wird die noch ausstehende Summe durch die Versicherung mit einer einmaligen Zahlung getilgt. Bei Annuitätendarlehen oder Bausparverträgen wird die Restschuldversicherung in der Regel gegen Zahlung eines einmaligen Betrages zu Beginn der Laufzeit abgeschlossen. Neben den klassischen Risiken eines Arbeitsausfalls, die von einer Restschuldversicherung abgedeckt werden, bieten viele Versicherer mittlerweile auch für unverschuldete Arbeitslosigkeit und schwere Krankheiten diverse Beistandsleistungen an.

Kritisch sind jedoch die Höhe der Beiträge und die vertraglichen Anschlussfristen zu betrachten, nach denen der Versicherungsschutz erst nach Ablauf einer bestimmten Karenzzeit in Kraft tritt. Hier sollten Verbraucher genau die Konditionen des jeweiligen Angebots überprüfen und sich nicht von Versprechungen beeindrucken lassen. 

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Wie kann ich ein Bauspardarlehen vorzeitig tilgen?


Wer ein Bauspardarlehen vorzeitig tilgen möchte, profitiert von einer Sonderregelung der Kreditart. Anders als bei herkömmlichen Immobilienkrediten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall weg. Auch wenn das Bauspardarlehen erst zwei Jahre läuft, können Kreditnehmer das Darlehen ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Notwendig ist es dabei natürlich, die volle Restschuld an die Bausparkasse zu überweisen. Weitere Aspekte müssen aber nicht berücksichtigt werden, wenn das Bauspardarlehen vorzeitig getilgt werden soll.