Grundstück vermieten

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Bei der Vermietung eines Grundstücks müssen Sie einige Faktoren berücksichtigen. Es gibt beispielsweise keine Abschreibung auf Grundstücke, denn abgeschrieben werden können nur Gebäudebestandteile. Aus diesem Grund sollten Sie die Vermietung gründlich vorbereiten. Dazu gehört es auch die erforderlichen Dokumente zusammenzutragen und sich über die anfallenden Kosten und die fällige Einkommensteuer Gedanken zu machen. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Vermieten von Grundstücken kann dazu dienen, relativ risikolos sein Geld anzulegen, da Grundstücke selten an Wert verlieren.
  • Es wird zwischen privater Vermietung und gewerblicher Verpachtung unterschieden. Dem Pächter ist beispielsweise die Fruchtziehung möglich, er darf also einen Gewinn durch die Nutzung des Grundstücks erzielen.
  • Auf Grundstücken ist keine Abschreibung möglich, da das nur für Gebäude möglich ist.
  • Die Einnahmen sind steuerpflichtig und müssen über die Einkommensteuererklärung versteuert werden.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung eines Grundstücks angesprochen?

Abhängig davon, um was für ein Grundstück es sich genau handelt, ist auch Ihre Zielgruppe anders. Denn es gibt unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bei einem Grundstück. So muss generell zunächst einmal unterschieden werden zwischen Gewerbegrundstücken, Wohngrundstücken und Grundstücke für gemischte Nutzung. Ein weiterer Unterschied liegt auch darin, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Die Vermietung lohnt sich dann, wenn Sie Ihr Grundstück nicht selber nutzen. Denn ein Grundstück verliert so gut wie nie an Wert, sondern im Laufe der Jahre steigt der Wert vielmehr. Daher lohnt es sich oftmals ein Grundstück zunächst zu vermieten und erst dann, wenn es als Wertanlage genügend Wert gewonnen hat, später zu verkaufen. Mit der Vermietung können Sie mit relativ wenig Aufwand ein gutes Einkommen generieren, denn die ansonsten üblichen Reparaturen bei einem Gebäude fallen bei einem unbebauten Grundstück weg.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung eines Grundstücks an?

Bei einer Grundstücksvermietung fallen zunächst einmal die gewöhnlichen Kosten für die Suche eines Mieters an, wie zum Beispiel für einen Makler oder für Zeitungsanzeigen . Doch im Unterschied zu einer Gebäudevermietung gibt es keine Reparaturen, die anfallen. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, fallen allerdings Kosten für einen Gärtner oder für die Pflege des Zauns an.

Die nachfolgende Aufstellung zeigt, welche Kosten es geben kann und wie diese die Einnahmen aus einer Grundstücksvermietung mindern und bei der Steuer geltend gemacht werden können.

Beispiel:

Einnahmen Vermietung 10.000 €

Einnahmen aus Umlagen 200 €

= Einnahmen Gesamt 10.200 €

abzüglich Pflege 1.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 900 €

= zu versteuernder Einnahmen 8.300 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 39 %) 3.237 €



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Welche Steuern gibt es bei der Vermietung eines Grundstücks?

Wenn Sie ein Grundstück vermieten, dann unterliegen die daraus gewonnenen Einnahmen laut § 21 Einkommensteuergesetz der Einkommensteuer . Denn sie gehören zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Die Steuerpflicht besteht unabhängig davon, ob die Einnahmen aus privat genutztem Wohnraum, aus Gewerbe, Untervermietung oder aus der Vermietung von einem Grundstück stammen.

Die Versteuerung erfolgt mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz . Zu versteuern sind dabei nicht nur die eingenommenen Mieten, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter an Sie zahlt.

Bis zu einem gewissen Grundfreibetrag bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Auf diesen Freibetrag haben alle in Deutschland ansässige Steuerpflichtige einen gesetzlichen Anspruch . Dieser gilt allerdings nicht nur alleine für die Sparte Vermietung und Verpachtung, sondern es werden sämtliche Einnahmen, die Sie generieren, darauf angerechnet. Übersteigt nun die Summe sämtlicher Einnahmen diesen Freibetrag, müssen Sie Steuern zahlen.

Gehören Ihrem Haushalt Kinder an, dann führt dies dazu, dass sich das zu versteuernde Einkommen um die Kinderfreibeträge reduziert . Neben den Mieteinnahmen müssen noch die folgenden Einkunftsarten versteuert werden:

  • Einnahmen aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit

  • Einnahmen aus Kapitalvermögen

  • Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb

Aufwendungen, die mit den Mieteinnahmen zusammenhängen, dürfen dafür wieder abgezogen werden. Unter Umständen kann sich dadurch auch ein steuerlicher Verlust ergeben, der dann mit den zuvor genannten anderen Einkunftsarten verrechnet wird.


Hinweis: 

Bei der Berechnung der Einnahmen zählt nicht der Zeitraum, für den die Miete gezahlt worden ist, sondern das tatsächliche Zahlungsdatum. Trifft zum Beispiel eine Miete für den Dezember erst im folgenden Jahr ein, dann muss diese Einnahme auch erst im folgenden Jahr versteuert werden.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für die Vermietung eines Grundstücks?

An erster Stelle steht zunächst einmal der Mietvertrag . Haben Sie einen Makler engagiert, dann übernimmt dieser das Aufsetzen. Der Vertrag muss sämtliche Rechten und Pflichten regeln, nicht nur auf Mieterseite, sondern auch auf Vermieterseite. Außerdem sollten sämtliche Absprachen, die Sie mündlich getroffen haben, im Vertrag enthalten sein.

Wichtige Angaben sind die anfallenden Betriebskosten , wie zum Beispiel Entwässerung, Wasser, Grundsteuer und öffentliche Lasten. Auch die Kaution, die der Mieter hinterlegen muss, wird in diesem Vertrag geregelt. In den Vertrag gehören zudem Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses und zur Höhe der Miete .

Hinweis: Sie sind als Grundstückseigentümer dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von Ihrem Grundstück ausgehen. Sie können diese Pflicht allerdings auf Ihren Mieter übertragen. Dazu zählt zum Beispiel der Winterdienst.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Grundbuchauszug Nachweis Zahlung der Kaution
Auszug über eventuell eingetragene Lasten auf dem Grundstück Unterschriebener Mietvertrag
Mietvertrag
Kopie Personalausweis des Mieters
Selbstauskunft des Mieters
Unter Umständen Auskunft der SCHUFA
Lohnabrechnungen, Arbeitsvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Zwischen Vermieten und Verpachten gibt es einen großen Unterschied. Auch wenn diese Begriffe sehr häufig verwechselt werden, ist dies noch lange nicht das Gleiche. Wird ein Grundstück vermietet und der private Mieter leistet monatliche Mietzahlungen , dann wird von einer Vermietung gesprochen.

Im Unterschied dazu spricht man von Verpachtung, wenn das verpachtete Grundstück dazu dient, um Einkünfte zu erzielen . In diesem Fall ist es dem Pächter erlaubt, aus dem Grundstück Gewinne zu erzielen, wie zum Beispiel durch die Nutzung von Ackerflächen. Somit liegt der große Unterschied zwischen Miete und Pacht darin, welche Nutzungsrechte der Mieter hat.


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