Wenn Vermieter:innen den Mieter:innen ihre Wohnung nicht so zur Verfügung stellen, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde, ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent gerechtfertigt. Doch der Ausfall der Heizung im Winter wird im Mietrecht anders bewertet als ein defekter Fußboden. Wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand abweicht, ist es daher sinnvoll, über die Möglichkeiten der Mietminderung und das richtige Vorgehen informiert zu sein. 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Rechtsgrundlagen für Mietminderungen sind im § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu finden.

  • Mieter:innen dürfen die Miete erst mindern, wenn sie die Eigentümer:innen über den gerechtfertigten Mangel informiert haben.

  • Die Feststellung einer berechtigten Mietminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Mietminderungstabellen dienen der Orientierung.

  • Nicht jede von Mieter:innen empfundene Beeinträchtigung der Wohnqualität berechtigt zur Kürzung der Miete.

  • Ist die Wohnung unbewohnbar, rechtfertigt dies eine hohe Minderung von bis zu 100 Prozent.


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In diesen Fällen ist eine Mietminderung zulässig

Die Angemessenheit einer Mietkürzung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und lässt sich nicht verallgemeinern. Welche Minderung ist also angemessen? Die Höhe der zulässigen Mietminderung ist davon abhängig, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt. So ist bei Mäusen in einer Stadtwohnung laut Tabelle eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich. Mieter:innen würden also keine Miete mehr zahlen, bis die Nagerplage beseitigt ist. Fehlendes warmes Wasser musst du nicht ertragen, Kinderlärm hingegen schon: Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht gerechtfertigt. 

Kannst du deine Wohnung aufgrund des Mangels nicht nutzen, weil beispielsweise ein Wasserschaden die Wohnung komplett unbewohnbar gemacht hat? Dann bist du für die Dauer, in der deine Wohnung nicht nutzbar ist, von der Zahlung der Bruttomiete inklusive Nebenkosten befreit. Das ist konsequent: Wenn die Wohnung nicht genutzt werden kann, ist kein Grund ersichtlich, weshalb Vermieter:innen die Miete erhalten sollen.  

Ein häufiger Mangel betrifft eine defekte Heizung. Für die Mietminderung gelten hier präzise gesetzliche Regeln: Vermieter:innen sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad. In welcher Höhe du die Miete mindern darfst, hängt von den Umständen ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, gestehen Gerichte den Mieter:innen eine Kürzung von 20 bis 50 Prozent zu. Bei einem Heizungsausfall sind es bis zu 70 Prozent. Versagt die Heizung bei Minusgraden, kann eine Minderung von 100 Prozent geltend gemacht werden. Darüber hinaus hängt die Höhe der zulässigen Minderung vom Umfang der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit und der Dauer des Mangels ab: Fällt im Winter die Heizung aus, macht es einen Unterschied, ob du drei Tage oder drei Wochen im Kalten sitzt. 

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, ist oft genauso umstritten wie die Frage der Verursachung. Im Streitfall müssen Gutachter:innen feststellen, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel fällt. Die Kürzung ist nach der objektiven Beeinträchtigung zu bemessen, nicht nach subjektiven Erwägungen. Bei Heizungsausfall im Winter darfst du die Miete auch kürzen, wenn du davon nicht betroffen bist, weil du dich im Ski-Urlaub befindest. 

Die Mietminderungstabelle von ImmoScout24 zeigt dir, in welchen Fällen du möglicherweise die Miete kürzen kannst. 

Ab wann darf die Miete gekürzt werden?

Wenn du einen Mangel entdeckst, musst du den:die Vermieter:in sofort informieren. Voraussetzung für eine Mietkürzung ist, dass du den Mangel nicht selbst verursacht hast und dass dieser bei Abschluss des Mietvertrages nicht bekannt war. 

Hast du den:die Vermieter:in informiert, ist es dein Recht, die Miete zu kürzen, bis der Mangel beseitigt ist. Eine rückwirkende Mietminderung ist nicht möglich. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiter zahlt, kann später nichts zurückfordern. 

Für den Fall eines Rechtsstreits sollten sich Betroffene absichern und Beweise für den Mangel sammeln. Das können zum Beispiel Fotos, Protokolle oder Aussagen von Zeug:innen sein. Damit lässt sich das Recht auf eine Mietminderung glaubhaft belegen. 

Die rechtlichen Grundlagen

Zu den Hauptpflichten der Vermieter:innen gehört es, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, dann müssen Vermieter:innen diesen beheben. Das gilt nicht, wenn die Mieter:innen den Mangel verursacht haben. 

Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt in § 536 BGB den Rahmen vor, wenn die Mietsache nicht wie vereinbart genutzt werden kann: „...ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Diese gesetzliche Regelung im BGB bedeutet, dass die Miete während der Mangelhaftigkeit der Mietsache von Gesetzes wegen gemindert ist. Du musst dann laut Mietrecht bis zur Mängelbeseitigung nicht mehr die volle Miete zahlen, sondern einen verminderten Preis – je nach Art und Größe des erheblichen Mangels. 

Vorsicht bei überhöhten Mietminderungen

Ist die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung geklärt, geht es um die richtige Höhe. 

Wichtig:

Eine zu hohe Mietminderung kann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen, sobald ein hinreichender Mietrückstand erreicht ist. Bei vorliegenden Mängeln solltest du eher weniger mindern und die Mietzahlung bis zur Klärung unter dem Vorbehalt der Rückforderung stellen.

Wie wird die Höhe der gerechtfertigten Mietminderung ermittelt?

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Änderungstabellen, um anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt. Vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Minderungstabellen verleiten dazu, die konkreten Umstände nicht zu berücksichtigen. Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sogenannten vereinfachten Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln. 

Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist genauer als der Blick in Minderungstabellen. Dennoch: Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:i dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst. 

Die Mietminderungstabelle inklusive Urteilen von ImmoScout24 verschafft dir einen ersten Überblick: 

Mangel Urteil Minderungsquote
Abwasserstau AG Groß-Gerau, vom 19.07.1979, Az.: 21 C 1336/78 38 %
Baulärm LG Darmstadt, vom 18.03.1983, Az.: 17 S 284/82 25 %
Balkon nicht nutzbar AG Wetzlar, vom 15.12.2008, Az.: 38 C 1467/08 3 %
Briefkasten fehlt AG Köln, vom 16.12.1993, Az.: 208 C 124/93 5 %
Dachgeschossausbau mit Beeinträchtigungen LG Berlin, vom 08.03.1996, Az.: 64 S 357/95 33 %
Dusche nicht nutzbar AG Köln, vom 28.11.1986, Az.: 221 C 85/86 16,66 %
Defekter Küchenherd LG Berlin, vom 13.10.1980, Az.: 61 S 171/80 5 %
Elektrik: lose Steckdose LG Berlin, vom 13.01.2004, Az.: 64 S 334/03 0,5 %
Fassade eingerüstet AG Mainz, vom 28.11.1996, Az.: 10 C 49/96 15 %
Fahrstuhlausfall in der 4. Etage AG Charlottenburg, vom 15.12.1989, Az.: 2 C 484/89 10 %
Fliesen fehlen LG Berlin, vom 20.11.1980, Az.: 61 S 200/80 0 %
Gerüche, unzumutbar AG Köln, vom 27.09.1988, Az.: 201 C 457/87 45 %
Gerüst vor Dachgeschosswohnung BGH, vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 181/12 50 %
Geruchsbelästigungen durch Fleischerei AG Pankow/Weißensee, vom 05.08.2004, Az.: 3 C 71/03 5 %
Garagentor, Lärmbelästigung AG Mainz, vom 13.11.2002, Az.: 81 C 230/01 20 %
Heizungsausfall im Winter LG Berlin, vom 18.08.2002, Az.: 67 T 70/02 70 %
Hellhörige Wohnung AG Wedding, vom 22.05.1985, Az.: 6 C 211/85 20 %
Haustür nicht abschließbar AG Köln, vom 28.10.1976, Az.: 153 C/ 76 5 %
Kugelkäferplage AG Trier, vom 11.09.2008, Az.: 8 C 53/08 25 %
Kriminelle Nachbarn AG Köln, vom 04.01.1978, Az.: 152 C 1322/77 25 %
Kinderlärm AG Hamburg-Bergedorf, vom 11.11.2008, Az.: 409 C 285/08 0 %
Lärmbelästigung durch laute Musik AG Braunschweig, vom 03.08.1989, Az.: 113 C 168/89 (9) 50 %
Lärmbelästigung durch zwei Gaststätten LG Berlin, vom 05.08.2002, Az.: 67 S 342/01 40 %
Lärmbelästigung durch Glascontainer AG Rudolstadt, vom 20.05.1999, Az.: 1 C 914/98 10 %
Laminat aufgesprungen AG Schöneberg, vom 10.04.2008, Az.: 109 C 256/07 20 %
Mäuse in Stadtwohnung AG Brandenburg a. d. Havel, vom 06.08.2001, Az.: 32 C 520/00 100 %
Mottenbefall AG Bremen, vom 05.12.2001, Az.: 25 C 0118/01 25 %
Rollladen defekt LG Berlin, vom 14.09.2006, Az.: 62 S 90/06 3 %
Stromausfall AG Neukölln, vom 20.10.1987, Az.: 15 C 23/87 100 %
Toilette verstopft AG Hannover, vom 10.10.2008, Az.: 559 C 3475/08 50 %
Taubenbefall LG Freiburg, vom 19.06.1997, Az.: 3 S 386/96 35 %
Teppichbodenmängel OLG Celle, vom 19.10.1994, Az.: 2 U 216/93 15 %
Wasser aus Zimmerdecke AG Kiel, vom 26.06.1980, Az.: 13 C 9/80 30 %
Wasserboiler defekt AG München, vom 10.01.1991, Az.: 232 C 37276/90 15 %
Wasser, rostig AG Görlitz, vom 03.11.1997, Az.: 1 C 1320/96 20 %
Wohnungstür nicht abschließbar AG Potsdam, vom 09.03.1995, Az.: 26 C 406/94 25 %
Zigarettenrauch aus Nachbarwohnung LG Stuttgart, vom 27.05.1998, Az.: 5 S 421/97 20 %
Zugluft durch undichte Türen OLG Düsseldorf, vom 23.03.2000, Az.: 10 U 160/97 5 %

Schimmel ist ein Gesundheitsrisiko

Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches und unter Umständen ein gesundheitliches Problem. Schimmel kann zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen.  

Liegt ein baulicher Mangel vor, etwa ein undichtes Dach, muss der:die Vermieter:in für den Schaden geradestehen. Der Schimmel muss auf seine:ihre Kosten beseitigt werden. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kannst du eine Mietminderung verlangen. 

Mit Rechtsbeistand Mietminderung durchsetzen

Willst du sicher sein, nicht wegen zu hoher Mietminderung eine Kündigung zu erhalten oder Geld zu verschenken, indem du dein Minderungsrecht nicht nutzt? Dann ist die Beratung durch Fachanwält:innen angesagt. Mietminderungstabellen bieten eine hilfreiche Orientierung, jedoch keine Rechtssicherheit. Erfahrene Anwält:innen kennen die lokale Rechtsprechung und können abschätzen, welche Minderungsquoten im Streitfall Bestand haben. 

Antworten auf die häufigsten Fragen (FAQ)

Welche Mietminderung ist bei Schimmel angemessen? 
Wie ist die Rechtslage, wenn ein Auszug unvermeidlich ist? 
Wie sollte ich mich verhalten, wenn mir die Schuld für Schimmelbefall angelastet wird? 
Was bedeutet es, Miete unter Vorbehalt zu zahlen? 
Gibt es Musterbriefe zum Verfassen eines Minderungsbriefes? 

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