Schimmel, Heizung kaputt, Wasserschaden – alles Gründe für eine Mietminderung. Mieter:innen haben nach § 536 BGB das Recht auf Mietminderung, dabei müssen dabei jedoch die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Wenn deine Wohnung mit Schimmel befallen ist, deine Heizung nicht funktioniert oder du zuhause einen Wasserschaden hast, solltest du das unverzüglich melden. Worauf du bei einer Mietminderung noch achten solltest, erfährst du hier.


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Das Wichtigste in Kürze:
  • In § 536 BGB sind die gesetzlichen Regelungen zur Mietminderung enthalten.

  • Als Mietpartei darfst du die Miete erst dann kürzen, wenn du deine:n Vermieter:in über den vorliegenden Mangel informiert hast.

  • Die Miete darf nur für den Zeitraum zwischen Fristablauf und der Behebung des Mangels angesetzt werden.



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Schimmel, Heizungsausfall & Kinderlärm – Gründe für eine Mietminderung?

Zunächst die gute Nachricht: Es ist dir als Mieter:in gesetzlich erlaubt bei bestimmten Mängeln deine Mietzahlung zu mindern. Das gilt allerdings nur bei klar definierten Mängeln. Du darfst etwa nicht die Miete mindern, weil dir die Kacheln im Bad nicht gefallen. Eine Mietminderung muss  gerechtfertigt sein. Die häufigsten Gründe umfassen:

Schimmel

Wenn du Schimmel in der Wohnung hast, kann das deine und die Gesundheit aller Bewohner:innen gefährden. Deshalb ist Schimmel ein erheblicher Mangel – wenn der Schimmel gesundheitsschädlich ist. Bei Schimmel musst du als Mieter:in nachweisen können, dass der Schimmel nicht durch dein eigenes Verhalten entstanden ist, wie etwa ungenügendes Lüften, sondern auf bauliche Mängel oder andere Ursachen zurückzuführen ist, die im Verantwortungsbereich des:der Vermieters:in liegen.

Heizungsausfall

Im Winter ist eine funktionierende Heizung in der Wohnung essenziell. Fällt die Heizung aus, kann dies deinen Wohnkomfort erheblich beeinträchtigen. Bei längerem Heizungsausfall kann deshalb eine signifikante Mietminderung gerechtfertigt sein.

Kinderlärm

Besonders in Wohngebieten mit vielen Familien musst du Kinderlärm ertragen. Nur in Ausnahmefällen kann Gebrüll und Radau von Kindern eine Mietminderung rechtfertigen. Wenn der Kinderlärm extrem und ununterbrochen ist oder durch bauliche Mängel, wie etwa unzureichende Schalldämmung) verstärkt wird. Die Rechtsprechung hierzu ist jedoch sehr unterschiedlich und oft von den individuellen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Baulärm

Wenn in der Nähe deiner Wohnung eine Baustelle ist und die Bauarbeiten unglaublichen Krach machen, die dich erheblich stören, kann dies eine Mietminderung rechtfertigen. Dies gilt besonders, wenn du nicht rechtzeitig über die Bauarbeiten informiert wurdest oder diese unerwartet lange dauern.

Wasserschäden

Schäden durch eindringendes Wasser, wie nasse Wände oder Decken, die zu Schimmelbildung führen können, berechtigen selbstverständlich zur Mietminderung.

Defekte oder fehlende Ausstattung

Wenn wesentliche Teile der Wohnungsausstattung, wie Aufzüge, Sanitäranlagen oder elektrische Installationen, dauerhaft nicht funktionieren, kann dies ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigen.

Unzureichende Müllentsorgung

Gibt es Probleme mit der Müllentsorgung? Wenn diese zu unhygienischen, gesundheitsgefährdenden Zuständen führen, können ebenfalls ein Grund für eine Mietminderung sein.

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Lebst du neben einem Kindergarten oder einem Spielplatz?

Das kann zwar laut sein, ist aber kein Grund für eine Mietminderung. Das wurde gesetzlich beschlossen. In § 22 Abs.1a BImSchG wird definiert, dass Geräuscheinwirkungen von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen keine „schädlichen Immissionen“ darstellen.


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Diese rechtlichen Grundlagen gibt es für eine Mietminderung

Die rechtlichen Grundlagen für eine Mietminderung in Deutschland sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Der wichtigste Paragraph ist § 536 BGB:

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – § 536 BGB Dieser Paragraph ist der wichtigste im Bezug auf Mietminderung. Er besagt, dass es generell erlaubt ist, die Miete in einem gemieteten Wohnraum zu mindern, wenn ein Schaden oder ein anderer Mangel an der Wohnung oder am Haus vorliegen. Es muss jedenfalls ein Mangel vorliegen, der den „vertragsmäßigen Gebrauch“ unmöglich macht.  

Im genauen Wortlaut heißt es in Paragraph 536 Abs. 1 BGB: „Ist die Mietsache bei der Überlassung an den Mieter mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete in entsprechender Höhe befreit.“


Es gibt noch weitere Paragraphen, die du kennen solltest im Bezug zu Mietminderung:

§ 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Dieser Paragraph regelt, dass Mieter:innen Schadensersatz und Ersatz der Aufwendungen verlangen können, wenn Vermieter:innen den Mangel nicht beheben. Allerdings setzt das voraus, dass du deinem:deiner Vermieter:in schon einen Mangel angezeigt hast und eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt hast.

In Paragraph 536a Abs. 1 BGB ist festgeschrieben: „Hat der Vermieter einen Mangel zu vertreten oder befindet er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.“

§ 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Dieser Paragraph gibt an, wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Du darfst nach dieser Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch die Miete etwa nicht mindern, wenn du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest oder grob fahrlässig nicht kannte. „Grobe Fahrlässigkeit“ ist ein Rechtsbegriff. In diesem Kontext bedeutet grobe Fahrlässigkeit, dass ein:e Mieter:in einen Mangel der Mietsache in einer Weise übersehen hat, die als besonders unachtsam oder rücksichtslos bewertet wird. Ein typisches Beispiel wäre, wenn ein:e Mieter:in bei der Besichtigung der Wohnung offensichtliche Mängel nicht wahrnimmt, obwohl diese ohne weiteres erkennbar waren.

Genau heißt es in Paragraph 536b BGB: „Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, so stehen ihm die Rechte aus § 536 nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.“

§ 536c BGB – Anzeige des Mangels durch den Mieter

Du bist als Mieter:in verpflichtet, deinem:deiner Vermieter:in Mängel unverzüglich anzuzeigen. Das ist ebenfalls juristisch geregelt. Unterlässt du diese Anzeige, bist du für daraus entstehende Schäden verantwortlich.

In diesem Teil des Paragraphen, also in § 536c Abs. 1 BGB, steht: „Erkennt der Mieter einen Mangel der Mietsache oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr, so hat er dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

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Tipp: Rechtssprechung der Gerichte

Die Rechtsprechung der deutschen Gerichte hat viele spezifische Fälle und Auslegungen der oben genannten Paragraphen geprägt. Beispielsweise gibt es umfangreiche Rechtsprechung dazu, in welcher Höhe Mietminderungen bei bestimmten Mängeln angemessen sind.

Wann darf ich die Miete nicht mindern?

Selbstverständlich darfst du die Miete nicht mindern, wenn dir der Fußabtreter deiner Nachbarin nicht gefällt. Eine Mietminderung ist nur bei einem erheblichen Mangel möglich. Der Mangel, Schaden oder Ausfall muss so schlimm sein, dass die Mietsache nicht wie vereinbart bewohnt oder benutzt werden kann. Der Geschmack oder die Ästhetik des Fußabtreters deiner Nachbarin stellt keinen solchen erheblichen Mangel dar. Subjektive Empfindungen oder geringfügigen Unannehmlichkeiten rechtfertigen generell keine Mietminderung.

Expertenkommentar

"Eine Mietminderung ist ein zentrales Instrument des Mietrechts. Die Miete wird nicht bei Lappalien gemindert. Um eine Mietminderung durchzusetzen, sollte sie rechtmäßig verlaufen.“

Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen
Oranus Mahmoodi

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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Selbst wenn der Schaden groß genug ist, kannst du juristische Fehler begehen, die dir den Weg zur Mietminderung verschließen. Wie oben beschrieben, hast du keine Chance auf eine Mietminderung, wenn du bei Abschluss des Mietvertrags schon über den Mangel wusstest oder den Schaden fahrlässig übersehen hast. In einigen Fällen kann auch ein Zahlungsverzug des:der Mieters:in dazu führen, dass er:sie vorübergehend keine Mietminderung geltend machen kann, bis der Verzug behoben ist.

Wie wird eine Mietminderung rechtssicher?

Du musst zunächst dein:e Vermieter:in über einen Mietmangel informieren. Eine rechtzeitige und ordnungsgemäße Mängelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung der Mietminderung. So solltest du vorgehen, um eine Mietminderung rechtssicher durchzuführen:
 

  1. Mängelanzeige erstellen
    Dokumentiere den Mangel und beschreibe ihn detailliert. Mache Fotos, Videos und notiere das Datum, an dem der Mangel aufgetreten ist, ob es ein Heizungsausfall oder Schimmel ist, du musst deinen:deine Vermieter:in schriftlich informieren.

  2. Setze eine Frist und kündige eine Mietminderung an
    In der Mängelanzeige musst du eine Frist setzen. Üblich sind 14 Tage. Der:die Vermieter:in hat dann 14 Tage Zeit, um den Mangel zu beheben. Informiere den:die Vermieter:in schriftlich über die geplante Mietminderung, wenn der Mangel nicht behoben wird. Gib an, um wie viel Prozent du die Miete mindern wirst und ab wann die Minderung gilt. Begründe die Höhe der Mietminderung mit der Schwere des Mangels. 

  3. Die Mängelanzeige muss ankommen
    Was nützt ein perfektes Anschreiben, wenn es nicht bei deinem:deiner Vermieter:in ankommt? So stellst du sicher, dass deine Mängelanzeige ankommt:

Einschreiben mit Rückschein

Gehe zur Post und sende deinen Brief als Einschreiben mit Rückschein. Du erhältst eine Quittung mit einer Sendungsnummer und eine Bestätigung, wenn der Empfänger den Brief erhalten hat.

Einschreiben Einwurf

Der Brief wird von der Post direkt in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen. Du erhältst einen Einlieferungsbeleg als Nachweis.

Persönliche Übergabe

Übergib den Brief persönlich und lasse dir den Erhalt schriftlich bestätigen. Eine Kopie des Briefs sollte vom Empfänger unterschrieben werden.

Kurierrechtliche Zustellung

Du kannst auch einen Kurierdienst nutzen, der dir eine Zustellbestätigung liefert.

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Wichtig: Dem Vermieter Zeit geben

Du darfst die Miete nur dann mindern, nachdem du dem:der Vermieter:in die Möglichkeit gegeben hast, den Mangel zu beheben. Erst wenn der:die Vermieter:in nicht reagiert oder den Mangel nicht behebt, kannst du die Miete mindern.

Darf der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Selbstverständlich kann eine Mietminderung abgelehnt werden, vor allem wenn sie rechtlich nicht gerechtfertigt ist. Falls dein:e Vermieter:in die Mietminderung ablehnt, du aber glaubst mit einer Mietminderung im Recht zu sein, solltest du dir zunächst juristischen Rat holen und gegebenenfalls gerichtlich vorgehen. Eine genaue Dokumentation des Mangels und des Schriftverkehrs mit dem:der Vermieter:in ist hierbei sehr hilfreich.

Ein:e Vermieter:in wird auf jeden Fall ablehnen:

  • Wenn der Mangel nicht erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt.
  • Wenn der:die Mieter:in den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm der Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht bekannt war.
  • Wenn der Mangel durch den:die Mieter:in selbst verursacht wurde. Das gilt auch, wenn Mieter:innen durch ihr Verhalten die Beseitigung des Mangels verhindern oder erschweren.
  • Wenn der Mangel nicht anzeigt wird und dem:der Vermieter:in keine Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben wird.
  • Wenn der:die Mieter:in mit der Mietzahlung im Verzug ist und die Mietminderung geltend macht, kann dies rechtlich kompliziert werden.
  • Wenn die Mietminderung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Eine willkürliche oder übermäßige Mietminderung ohne vorherige Ankündigung, wird definitiv abgelehnt werden.
Mietminderung
Mietminderung
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Tipp: Übergabeprotokoll beim Einzug beachten

Schon bei der Wohnungsübergabe gilt es, genau auf eventuelle Mängel zu beachten und diese im Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten. So lässt sich bei einer späteren Mietminderung gegebenenfalls nachweisen, dass der Mangel erst später aufgetreten ist.

Wie hoch darf eine Mietkürzung sein?

Wie viel du weniger zahlen darfst? Die Höhe der Mietkürzung hängt von der Schwere und Dauer des Mangels ab. Gesetzlich sind keine festen Prozentsätze vorgeschrieben. Die Gerichte orientieren sich oft an vergleichbaren Fällen aus der Rechtsprechung. Hier einige Beispiele:

Mietminderung Übersicht

Mietminderung Übersicht in Prozent

Mietminderung Übersicht

Mietminderung bei Schimmel

Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches und nicht selten auch ein gesundheitliches Problem. Schimmel kann zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen. Liegt ein baulicher Mangel, wie etwa ein undichtes Dach, vor muss der:die Vermieter:in für den Schaden geradestehen und auch den Schimmel aus der Wohnung beseitigen. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kannst du eine 15- bis 20-prozentige Mietminderung wegen Schimmel durchsetzen. Bei großflächiger Ausbreitung des Schimmels haben Gerichte auch schon eine Minderung um 50 Prozent genehmigt.

Mietminderung bei Warmwasserausfall

Lauwarmes oder kaltes Wasser ist ein typischer Grund für die Kürzung der Miete. Je nachdem, wie kalt das Wasser ist oder wie lange es braucht, um sich aufzuwärmen, ist eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzbar. Sollte zur Winterzeit kein Warmwasser in der gesamten Mietwohnung vorhanden sein, kannst du als Mieter:in sogar eine Kürzung von bis zu 70 Prozent durchsetzen. Das ist laut einem Urteil des Landgerichts Hamburg jedoch nur dann zulässig, wenn die Wassertemperatur stets unter 40 Grad bleibt.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Gerade bei kalten Temperaturen ist ein Heizungsdefekt nicht nur ärgerlich, sondern kann auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen, da sich Feuchtigkeit und damit auch Schimmel an den Wänden bilden kann. Minderungsquoten von bis zu 20 Prozent sind bereits gerichtlich bestätigt worden. Falls die Wohnung aufgrund der wegfallenden Heizung sogar unbewohnbar wird, darfst du eine Mietminderung wegen Heizungsausfall von bis zu 100 Prozent durchsetzen.

Mietminderung bei Wasserschaden

Großflächige Wasserschäden, die nicht von den Mieter:innen verursacht werden, rechtfertigen meist eine Mietkürzung von 25 bis 30 Prozent. Falls die Wohnung nicht mehr nutzbar ist, kannst du bis zu 100 Prozent ansetzen. Auch störender Lärm durch ständig laufende Trocknungsgeräte rechtfertigt eine Mietminderung bei Wasserschaden. Zudem müssen Vermieter:innen eventuell anfallende Hotelkosten übernehmen für den Fall, dass die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist.

Mietminderung bei Baulärm

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2020 ist eine Mietminderung wegen Baulärm deutlich schwerer umzusetzen (Az. VIII ZR 31/18). Grundsätzlich besteht dem Urteil zufolge kein Recht auf Kürzung der Miete, wenn selbst der:die Vermieter:in keine rechtlichen Abwehrmöglichkeiten gegen den Baulärm eines benachbarten Grundstücks hat. Vielmehr müssen Mieter:innen für eine Mietminderung wegen Baulärm nachweisen, dass die Geräuschbelastung nicht unwesentlich oder ortsüblich ist und gesetzlich festgelegte Grenzwerte überschreitet. In Fällen, in denen diese Belege erbracht wurden, haben Gerichte den Mieter:innen eine Mietminderung von sechs bis 25 Prozent eingeräumt.

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Mietkürzung anhand vergleichbarer Fälle bestimmen

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Mietminderungstabellen, um anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. 


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Wie kann ich die Höhe der Mietminderung berechnen?

Um die Höhe der Mietminderung zu berechnen, musst du zunächst den Mangel dokumentieren und ausführlich beschreiben. Dann musst du einschätzen, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. So kannst du den Prozentsatz ermitteln – einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Schimmelbildung: 10 bis 20 Prozent
  • Ausfall der Heizung im Winter: 50 bis 100 Prozent
  • Lärmbelästigung: 10 bis 30 Prozent
  • Defekter Aufzug in einem höheren Stockwerk: 10 bis 20 Prozent


Angenommen, du hast Schimmelbildung im Badezimmer festgestellt, und Gerichtsurteile legen eine Mietminderung von 20 Prozent nahe. Dann kannst du deine Mietminderung selber ermitteln.

In folgendem Rechenbeispiel beträgt:

  • die monatliche Bruttomiete sind 1.000 Euro (z.B. Kaltmiete = 750 Euro, Nebenkosten = 250 Euro)
  • die Beeinträchtigung wird auf 20 Prozent geschätzt, wegen starkem Schimmelbefall
  • die Mietminderung sind in diesem Fall 200 Euro.
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Tipp: Minderungstabellen nutzen

Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:in dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst. Anhand unserer Mietminderungstabelle mit gerichtlich bestätigten Minderungsquoten kannst du gut einschätzen, in welchen Fällen du welche Mietminderung umsetzen kannst.

Wie lange darf ich die Miete kürzen?

Die Dauer der Mietminderung hängt davon ab, wie lange der Mangel besteht. Du darfst die Miete solange kürzen, wie du deinen Wohnraum nicht vertragsgemäß nutzen kannst. Sobald der Mangel behoben ist, muss wieder die volle Miete gezahlt werden. Wenn der:die Vermieter:in den Mangel nur teilweise oder schrittweise behebt, kann die Mietminderung anteilig angepasst werden. Ist der Mangel beispielsweise durch erste Maßnahmen teilweise behoben, kann die Mietminderung entsprechend reduziert, aber nicht vollständig aufgehoben werden.

Mietminderung
Mietminderung
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Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?

In der Regel ist eine Mietminderung nur für die Zukunft möglich, nicht rückwirkend. Wenn der:die Mieter:in den Mangel verspätet anzeigt oder erst später die Mietminderung geltend macht, kann er:sie für die vergangene Zeit keine Mietminderung verlangen.

Das bedeutet Zurückbehaltungsrecht

Neben der Mietminderung ist das Zurückbehaltungsrecht ist ein mächtiges Instrument für Mieter:innen. Es ist weniger bekannt als das Mietminderungsrecht. Was bedeutet das Zurückbehaltungsrecht konkret und wie können Mieter:innen davon Gebrauch machen? Das Zurückbehaltungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, in § 320 BGB. Es ermöglicht einem:einer Schuldner:in, seine:ihre Leistung so lange zu verweigern, bis ein Gläubiger die ihm:ihr zustehende Gegenleistung erbringt. Im Mietrecht bedeutet dies, dass Mieter:innen die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zurückhalten können, wenn Vermieter:innen ihre Pflichten nicht erfüllen – beispielsweise die Beseitigung von Mängeln in der Wohnung.

Im Gegensatz zur Mietminderung, bei der die Miete aufgrund eines Mangels dauerhaft gemindert wird, handelt es sich beim Zurückbehaltungsrecht um eine vorübergehende Maßnahme. Das Zurückbehaltungsrecht wird so lange ausgeübt, bis der:die Vermieter:in der Verpflichtung nachgekommen ist. Danach muss die einbehaltene Miete allerdings nachgezahlt werden. Beispiel: Angenommen, in einer Mietwohnung fällt im Winter die Heizung aus. Eine Mieterin informiert den Vermieter und fordert ihn auf, den Mangel zu beheben. Solange die Heizung nicht repariert ist, kann die Mieterin einen Teil der Miete einbehalten. Wird der Mangel behoben, zahlt die Mieterin den einbehaltenen Betrag nach.

Vorsicht: Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sollte gut überlegt sein, da sie mit Risiken verbunden ist. Eine ungerechtfertigte Zurückbehaltung der Miete kann zu Mietrückständen führen und möglicherweise eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Mieter sollten daher rechtlichen Rat einholen und die Situation sorgfältig dokumentieren.

Was genau ist der Herstellungs- oder Reparaturanspruch?

Wenn in der Mietwohnung Mängel auftreten, stehen Mieter:innen verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung, um Abhilfe zu schaffen. Ein wichtiger Anspruch, den viele Mieter:innen nicht kennen, ist der sogenannte Herstellungs- oder Reparaturanspruch. Doch was genau verbirgt sich dahinter und wie können Mieter diesen Anspruch geltend machen?

Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, genauer gesagt in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser Anspruch verpflichtet Vermieter:innen, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass sie dafür sorgen müssen, dass die Wohnung während der gesamten Mietzeit bewohnbar und frei von Mängeln bleibt. Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch greift dann, wenn Mängel oder Schäden an der Mietsache auftreten, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen.

Um den Herstellungs- oder Reparaturanspruch geltend zu machen, muss der:die Mieter:in den Mangel schriftlich dokumentieren und idealerweise per Einschreiben mit Rückschein an den:die Vermieter:in schicken, inklusive einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung. Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch hat den Zweck, dass Mieter:innen Druck auf die Vermieter:innen ausüben können.

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Unterschied zwischen Herstellungs-/Reparaturanspruch und Zurückbehaltungsrecht

Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch und das Zurückbehaltungsrecht sind zwei unterschiedliche Instrumente im Mietrecht. Während der Herstellungs- oder Reparaturanspruch Vermieter:innen zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, ermöglicht das Zurückbehaltungsrecht Mieter:innen, die Mietzahlung vorübergehend zurückzuhalten, um Druck auf den:die Vermieter:in auszuüben. Beide Ansprüche können in Kombination genutzt werden, um die Rechte des Mieters effektiv durchzusetzen.

Wie sollte ein:e Vermieter:in mit einer Mietminderung umgehen?

Wenn Mieter:innen eine Mietminderung ankündigen, kann dies für Vermieter:innen eine herausfordernde Situation sein. Um rechtliche Konflikte zu vermeiden und eine faire Lösung zu finden, sollten Vermieter:innen folgende Tipps beherzigen:

1. Schnelle Reaktion und Kommunikation

Sobald Vermieter:innen von einer Mietminderung erfahren, ist eine schnelle und transparente Kommunikation entscheidend. Eine umgehende Kontaktaufnahme mit den betroffenen Mieter:innen zeigt: Das Anliegen wird ernst genommen. Hierbei sollte freundlich und sachlich nach den genauen Gründen und der Höhe der Mietminderung gefragt werden.

2. Prüfung der Mängelanzeige

Die erste Reaktion sollte darin bestehen, die Mängelanzeige gründlich zu prüfen. Hierbei ist zu klären, ob der angezeigte Mangel tatsächlich besteht und ob er die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt. Eine Vor-Ort-Besichtigung kann dabei helfen, sich ein genaues Bild von der Situation zu machen.

3. Professionelle Begutachtung

In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, eine:n unabhängige:n Sachverständige:n hinzuzuziehen, um die Mängel objektiv bewerten zu lassen. Ein Gutachten gibt Klarheit über das Ausmaß des Mangels und die notwendigen Maßnahmen zur Behebung. Dies ist besonders wichtig, um im Falle eines Rechtsstreits auf der sicheren Seite zu sein.

4. Zeitnahe Mängelbeseitigung

Falls die Mängelanzeige berechtigt ist, sollten Vermieter:innen unverzüglich mit der Mängelbeseitigung beginnen. Hierbei ist es wichtig, den Mieter:innen einen realistischen Zeitrahmen zu kommunizieren und sich an diesen zu halten. Eine zügige Reparatur kann die Mietminderung oft schnell beenden und das Mietverhältnis stabilisieren.

5. Dokumentation

Alle Schritte und Maßnahmen sollten sorgfältig dokumentiert werden. Dies umfasst die Mängelanzeige, die Kommunikation mit den Mieter:innen, die Ergebnisse der Begutachtung und die durchgeführten Reparaturen. Eine umfassende Dokumentation ist im Falle von Auseinandersetzungen von unschätzbarem Wert.

6. Rechtlicher Rat

In komplexeren Fällen oder bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Ein auf Mietrecht spezialisierte:r Jurist:in kann Vermieter:innen dabei unterstützen, die richtige Vorgehensweise zu finden und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

7. Verhandlung und Kompromissbereitschaft

Manchmal kann eine einvernehmliche Lösung durch Verhandlungen erzielt werden. Vermieter:innen sollten offen für Gespräche sein und gegebenenfalls bereit sein, Kompromisse einzugehen. Eine einvernehmliche Lösung ist oft schneller und kostengünstiger als ein langer Rechtsstreit.

Was tun, wenn die Mietminderung nicht berechtigt ist?

Wenn Mieter:innen eine Mietminderung ankündigen, stellt dies für Vermieter:innen sowieso eine herausfordernde Situation dar – besonders dann, wenn die Mietminderung unberechtigt erscheint. Doch wie sollten Vermieter:innen in einem solchen Fall vorgehen, um die Situation fair und rechtlich korrekt zu klären?

Der erste Schritt besteht darin, die Mängelanzeige sorgfältig zu prüfen. Vermieter:innen sollten die Wohnung inspizieren und feststellen, ob die behaupteten Mängel tatsächlich existieren und inwieweit sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigen. Dokumentation und Fotos können hierbei hilfreich sein. Es ist wichtig, den besagten Mieter:innen schriftlich mitzuteilen, dass die Mietminderung als unberechtigt angesehen wird. In diesem Schreiben sollten die Gründe für diese Einschätzung klar und nachvollziehbar dargelegt werden.

Sollte die Mietminderung unberechtigt sein, haben Vermieter:innen das Recht, die volle Mietzahlung einzufordern. Dies sollte schriftlich geschehen, wobei eine klare Frist zur Zahlung gesetzt werden muss. In diesem Schreiben sollte auf die möglichen rechtlichen Konsequenzen bei Nichtzahlung hingewiesen werden. Bei fortbestehenden Differenzen kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen.

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Gerichtsverfahren verhindern

Bevor es zu einem Gerichtsverfahren kommt, können Mediation und Verhandlungen eine sinnvolle Alternative sein. Eine neutrale Drittpartei, vielleicht ein:e Jurist:in, kann helfen, die Situation zu klären und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies kann Zeit und Kosten sparen und das Mietverhältnis erhalten. Sollten alle außergerichtlichen Maßnahmen scheitern, bleibt der Gang vor Gericht als letzter Ausweg.

FAQ: Häufige Fragen zur Mietminderung

Wie viel darf ich die Miete mindern?​

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab und kann zwischen fünf und 100 Prozent der Miete liegen. Es gibt keine festen Prozentsätze, daher orientierst du dich am besten an Gerichtsurteilen oder Mietminderungstabellen. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die korrekte Höhe der Mietminderung festzulegen.

Wann habe ich das Recht auf eine Mietminderung?

 

Du hast das Recht auf eine Mietminderung, wenn die Gebrauchstauglichkeit deiner Wohnung durch einen erheblichen Mangel beeinträchtigt ist. Der Mangel muss dem:der Vermieter:in unverzüglich schriftlich gemeldet werden. Wichtig ist, dass der Mangel nicht durch dich verursacht wurde und bei Vertragsabschluss nicht bekannt war.

Wer setzt Höhe der Mietminderung fest?

 

Die Höhe der Mietminderung wird in erster Linie von dir als Mieter:in festgelegt, basierend auf dem Ausmaß des Mangels. Kommt es dabei zu Unstimmigkeiten mit dem:der Vermieter:in, kann letztlich ein Gericht die genaue Höhe der Mietminderung festsetzen. Es empfiehlt sich, bestehende Mietminderungstabellen und Gerichtsurteile als Orientierungshilfe zu nutzen.

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Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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