Wenn ein Mangel auftritt, wodurch der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung nicht mehr gewährleistet ist, haben Mieter:innen nach § 536 BGB ein Recht auf Mietminderung. Zu solchen Mängeln zählen beispielsweise ein Wasserschaden, ein Heizungsausfall oder Schimmelbefall. Wie du als Mietpartei vorgehen solltest, um eine Mietminderung durchzusetzen, und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, erfährst du hier.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • In § 536 BGB sind die gesetzlichen Regelungen zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln enthalten.

     

  • Als Mietpartei darfst du die Miete erst dann kürzen, wenn du deine:n Vermieter:in über den vorliegenden Mangel informiert hast und die Behebung nicht innerhalb einer gesetzten Frist von drei bis vier Tagen erfolgt ist.

     

  • Die Mietminderung ist nur für den Zeitraum zwischen Fristablauf und der Behebung des Mangels anzusetzen.

     

  • Sollte die Mietimmobilie durch einen Mangel unbewohnbar sein, ist sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent zulässig.


Ab wann ist eine Mietminderung zulässig?

Wenn du einen Mangel entdeckst, musst du den:die Vermieter:in sofort informieren. Voraussetzung für eine Mietkürzung ist, dass du den Mangel nicht selbst verursacht hast und dass dieser bei Abschluss des Mietvertrages nicht bekannt war. Eine schriftliche Anzeige des Mangels ist zu empfehlen. Darin solltest du eine Frist zur Mangelbehebung sowie Informationen zur folgenden Mietminderung angeben.

Hast du den:die Vermieter:in informiert, ist es dein Recht, die Miete zu kürzen, bis der Mangel beseitigt ist. Eine rückwirkende Mietminderung ist meist nicht möglich, da erst mit der Anzeige des Mangels ein Anspruch auf Mietminderung entsteht.

Für den Fall eines Rechtsstreits sollten sich Betroffene absichern und Beweise für den Mangel sammeln. Das können zum Beispiel Fotos, Protokolle oder Aussagen von Zeug:innen sein. Damit glaubhaft belegen, dass du eine Mietminderung zurecht vorgenommen hast.

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Welche rechtlichen Grundlagen gibt es für Mietminderung?

Zu den Hauptpflichten der Vermieter:innen gehört es, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, dann müssen Vermieter:innen diesen beheben. Das gilt nicht, wenn die Mieter:innen den Mangel verursacht haben. 

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt in § 536 den Rahmen für Mietminderungen vor, wenn die Mietsache nicht wie vereinbart genutzt werden kann:

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Tipp

„...ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Diese gesetzliche Regelung im BGB bedeutet, dass die Miete während der Mangelhaftigkeit der Mietsache von Gesetzes wegen gemindert ist. Du musst dann laut Mietrecht bis zur Mängelbeseitigung nicht mehr die volle Miete zahlen, sondern einen verminderten Preis – je nach Art und Größe des erheblichen Mangels. 

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Wichtig: Zu hohe Mietminderung vermeiden

Bei einer zu hohen Mietminderung können Vermieter:innen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, sobald ein hinreichender Mietrückstand erreicht ist. Bei vorliegenden Mängeln sollten Mieter:innen eher weniger mindern und die Mietzahlung bis zur Klärung unter dem Vorbehalt der Rückforderung stellen.

Wie hoch darf eine Mietminderung sein?

Mietminderung Übersicht

Mietminderung Übersicht in Prozent

Mietminderung Übersicht

Die Angemessenheit einer Mietkürzung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und lässt sich nicht verallgemeinern. Welche Minderung ist also angemessen? Die Höhe der zulässigen Mietminderung ist davon abhängig, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt.

So ist bei Mäusen in einer Stadtwohnung beispielsweise eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich, so entschied das Amtsgericht Brandenburg in einem Gerichtsurteil (Az. 32 C 520/00). Mieter:innen würden also keine oder einer verringerte Miete zahlen, bis die Nagerplage beseitigt ist.

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Ist Kinderlärm ein Grund für Mietminderung?

Lärm, der von Kindern ausgeht, ist kein hinreichender Grund für eine Mietminderung. In § 22 Abs.1a BImSchG wird definiert, dass Geräuscheinwirkungen von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen keine schädlichen Immissionen darstellen.

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Mietminderungstabellenum anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. 

Der Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt. Vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Minderungstabellen verleiten dazu, die konkreten Umstände nicht zu berücksichtigen.

Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sogenannten vereinfachten Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln. Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist genauer als der Blick in Minderungstabellen.

Dennoch: Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:in dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst.

Beispiel: Wie hoch fällt die Mietminderung bei Heizungsausfall aus?

Ein häufiger Mangel betrifft eine defekte Heizung. Für die Mietminderung gelten hier präzise gesetzliche Regeln: Vermieter:innen sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad. In welcher Höhe du die Miete mindern darfst, hängt von den Umständen ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, gestehen Gerichte den Mieter:innen eine Kürzung von 20 bis 50 Prozent zu. Bei einem Heizungsausfall sind es bis zu 70 Prozent. Versagt die Heizung bei Minusgraden, kann eine Minderung von 100 Prozent geltend gemacht werden. Darüber hinaus hängt die Höhe der zulässigen Minderung vom Umfang der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit und der Dauer des Mangels ab: Fällt im Winter die Heizung aus, macht es einen Unterschied, ob du drei Tage oder drei Wochen im Kalten sitzt. 

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, ist oft genauso umstritten wie die Frage der Verursachung. Im Streitfall müssen Gutachter:innen feststellen, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel fällt.

Die Kürzung ist nach der objektiven Beeinträchtigung zu bemessen, nicht nach subjektiven Erwägungen. Bei Heizungsausfall im Winter darfst du die Miete auch kürzen, wenn du davon nicht betroffen bist, weil du dich im Ski-Urlaub befindest. 

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Tipp

Anhand unserer Mietminderungstabelle mit gerichtlich bestätigten Minderungsquoten kannst du gut einschätzen, in welchen Fällen du welche Mietminderung umsetzen kannst.

Wie wird die Höhe der Mietminderung ermittelt?

Mietminderung
Mietminderung

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Mietminderungstabellenum anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. 

Der Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt. Vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Minderungstabellen verleiten dazu, die konkreten Umstände nicht zu berücksichtigen.

Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sogenannten vereinfachten Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln. Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist genauer als der Blick in Minderungstabellen.

Dennoch: Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:i dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst.

Mietminderung Beispiele:

Eine Mietminderung kann verschiedene Gründe haben. Im Folgenden gehen wir näher auf die am häufigsten auftretenden Umstände ein, die eine Kürzung der Miete nach sich ziehen können.

Mietminderung bei Schimmel

Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches und unter Umständen ein gesundheitliches Problem. Schimmel kann zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen. Liegt ein baulicher Mangel wie etwa ein undichtes Dach vor, muss der:die Vermieter:in für den Schaden geradestehen und auch den Schimmel aus der Wohnung beseitigen. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kannst du eine Mietminderung wegen Schimmel durchsetzen.

Mietminderung be Warmwasserausfall

Lauwarmes oder kaltes Wasser ist ein typischer Grund für die Kürzung der Miete. Je nachdem, wie kalt das Wasser ist oder wie lange es braucht, um sich aufzuwärmen, ist eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzbar. Sollte zur Winterzeit kein Warmwasser in der gesamten Mietwohnung vorhanden sein, kanst du als Mieter:in sogar eine Kürzung von bis zu 70 Prozent einfordern.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Gerade bei kalten Temperaturen ist ein Heizungsdefekt nicht nur ärgerlich, sondern kann auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen, da sich Feuchtigkeit und damit auch Schimmel an den Wänden bilden kann. Minderungsquoten von bis zu 40 Prozent sind bereits gerichtlich bestätigt worden. Falls die Wohnung aufgrund der wegfallenden Heizung sogar unbewohnbar wird, darfst du eine Mietminderung wegen Heizungsausfall von bis zu 100 Prozent durchsetzen.

Mietminderung bei Wasserschaden

Großflächige Wasserschäden, die nicht von den Mieter:innen verursacht werden, rechtfertigen meist eine Mietkürzung von 25 bis 30 Prozent. Falls die Wohnung nicht mehr nutzbar ist, kannst du bis zu 100 Prozent ansetzen. Auch störender Lärm durch ständig laufende Trocknungsgeräte rechtfertigt eine Mietminderung bei Wasserschaden. Zudem müssen Vermieter:innen eventuell anfallende Hotelkosten übernehmen.

Mietminderung bei Baulärm

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2020 ist eine Mietminderung wegen Baulärm deutlich schwerer umzusetzen (Az. VIII ZR 31/18). Grundsätzlich bestehe kein Recht auf Kürzung der Miete, wenn selbst der:die Vermieter:in keine rechtlichen Abwehrmöglichkeiten gegen den Baulärm eines benachbarten Grundstücks haben. Vielmehr müssen Mieter:innen für eine Mietminderung wegen Baulärm nachweisen, dass die Geräuschbelastung nicht unwesentlich oder ortsüblich ist und gesetzlich festgelegte Grenzwerte überschreitet.

Was können Vermieter:innen bei einer Mietminderung tun?

Mietminderung
Mietminderung

Nicht jede Mietminderung ist berechtigt. Daher gilt es, zunächst zu prüfen, ob der:die Vermieter:in tatsächlich für die Beseitigung eines Schadens verantwortlich ist. Ein tropfender Wasserhahn muss zwar repariert, darf aber nicht mit einer Mietminderung geahndet werden. Hat der:die Mieter:in den Mangel wie etwa einen Schimmelbefall selbst zu verantworten, weil falsch geheizt und gelüftet wurde, darf die Miete ebenfalls nicht reduziert werden.

Lag ein Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vor und der:die Mieter:in hat ihn widerspruchslos hingenommen, ist eine Mietminderung auch nicht gerechtfertigt. Wer also kommentarlos eine Wohnung mietet, in der die Fenster marode sind, kann dafür nicht die Miete kürzen. Gleiches gilt für die ersten drei Monate einer energetischen Sanierung wie Wärmedämmung sowie Heizungs- oder Fensteraustausch: Hier haben Mieter:innen gemäß § 536 Abs.1a BGB eine Duldungspflicht.

Um zu wissen, um welche Art Mangel es sich handelt, sollten Vermieter:innen sich den Schaden ansehen. Eventuell müssen auch Sachverständige hinzugezogen werden. Zum einen muss also der Sachverhalt geprüft werden und zum anderen die Frage, ob die Mietminderung korrekt gehandhabt wurde, geklärt werden.

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Tipp: Übergabeprotokoll beim Einzug beachten

Schon bei der Wohnungsübergabe gilt es, genau auf eventuelle Mängel zu beachten und diese im Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten. So lässt sich bei einer späteren Mietminderung gegebenenfalls nachweisen, dass der Mangel erst später aufgetreten ist.

Was ist mit der Frist für die Beseitigung des Mangels gemeint?

Bevor Mieter:innen die Miete kürzen dürfen, müssen sie dem:der Vermieter:in den Mangel schriftlich und mit Fristsetzung zur Behebung melden. So hat er:sie die Chance, den Mangel mithilfe von Handwerker:innen zu beseitigen. Die Frist muss dabei so gesetzt sein, dass es organisatorisch möglich ist, dieser Verpflichtung nachzukommen.

Beseitigt der:die Vermieter:in den Mangel nicht, kommt er:sie mit Ablauf der Frist in Verzug. Jetzt darf der:die Mieter:in zur Selbstabhilfe greifen und die Beseitigung des Mangels in Auftrag geben. Die anfallenden Kosten dürfen in Rechnung gestellt werden. Außerdem darf die Mietpartei mit Fristablauf eine Mietminderung geltend machen.

Anders verhält es sich bei offensichtlich nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen, wie beispielsweise bei einem Baugerüst vor den Fenstern. Hier darf die Miete sofort gemindert werden, sobald der Umstand eintrifft. Dazu gehört aber immer ein relevanter Nachweis, wie beispielsweise ein Lärmprotokoll.

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Übrigens: Wem obliegt die Nachweispflicht?

Der:die Mieter:in muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gelingt dies, muss der:die Vermieter:in beweisen, dass entweder die Mietpartei den Mangel durch falsches Verhalten selbst verschuldet hat, oder dass der Mangel nur gering ist und keine Mietminderung rechtfertigt. Ist der Schaden nicht offensichtlich, so ist es Pflicht der Mietpartei, eine sachverständige Person zu rufen und zunächst die Kosten dafür zu tragen. Sollte sich allerdings herausstellen, dass der:die Mieter:in Recht hat, muss der:die Vermieter:in diese Kosten erstatten.

Was tun, wenn die Mietminderung nicht berechtigt ist?

Haben Mieter:innen die Miete zu Unrecht gekürzt, müssen Vermieter:innen schriftlich widersprechen und begründen, warum die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Dann ist es möglich, die Mietpartei dazu aufzufordern, innerhalb einer bestimmten Frist die ausstehende Miete zu zahlen und eine mögliche Klage ankündigen.

Der:die Vermieter:in muss der Mietkürzung nicht unmittelbar widersprechen. Der Bundesgerichtshof gab in einem Urteil einem Vermieter recht, der erst nach zwei Jahren die zu Unrecht einbehaltene Miete nachforderte. Nach dem Urteil haben Vermieter:innen ihr Recht auf Rückforderung nur verwirkt, wenn sie es längere Zeit nicht geltend gemacht haben und der:die Mieter:in auch nicht mehr mit einer Forderung rechnen konnte.

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Übrigens: Rückwirkende Mietminderung ist nicht möglich

Eine Mietminderung rückwirkend einzufordern ist nicht möglich. Es gilt immer erst der Zeitpunkt, ab dem der Mangel gemeldet wurde. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiterzahlt, kann später nichts mehr zurückfordern – es sei denn, die Miete wurde unter Vorbehalt gezahlt.


FAQ: Häufige Fragen zur Mietminderung

Wie viel darf ich die Miete mindern?

Die Frage danach, um wie viel Prozent eine Miete gekürzt werden darf, hängt immer von der Bewertung des Einzelfalls ab. Liegt beispielsweise ein schwerwiegender Mangel wie ein Heizungsausfall im kalten Winter vor, kann eine Mietkürzung von bis zu 75 Prozent durchgesetzt werden. Sollte eine Wohnung sogar unbewohnbar werden, so kann sogar eine Mietminderung von 100 Prozent geltend gemacht werden.

Wie viel Mietminderung laut Tabelle?

In unserer Mietminderungstabelle findest du gerichtlich bestätigte Minderungsquoten. Wie hoch im Einzelfall eine Mietminderung ausfallen kann, hängt vom Schweregrad des zugrundeliegenden Mangels ab. Eine geringfügige Beeinträchtigung wie ein fehlender Briefkasten führt zu einer Kürzung von fünf Prozent. Ist jedoch eine Wohnung durch einen Mangel gar nicht mehr bewohnbar, kann eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent geltend gemacht werden.

Wann habe ich das Recht auf eine Mietminderung?

Nicht jeder Mangel führt gleich dazu, dass ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Zunächst einmal musst du als Mieter:in einen Mangel wie etwa ein Warmwasserausfall schriftlich bei deinem:deiner Vermieter anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Behebung einräumen. Sollte nach Ablauf der Frist der Mangel immer noch vorliegen, dann kannst du ab diesem Zeitpunkt bis zur Behebung eine Mietminderung vornehmen.

Bei welchen Mängeln kann man Miete kürzen?

Gemäß § 536 BGB ist die unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache kein hinreichender Grund für eine Kürzung der Miete. Darunter fallen beispielsweise kleine Mängel wie ein tropfender Wasserhahn. Sollte jedoch kein Warmwasser mehr vorhanden sein, die Heizung ausfallen und ein Wasserschaden entstanden sein, ist der Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt und eine Mietkürzung somit gerechtfertigt.

Wer setzt Höhe der Mietminderung fest?

Mieter:innen setzen in der Regel selbst die Höhe der Mietminderung fest. Mithilfe einer Mietminderungstabelle, in denen gerichtlich bestätigte Minderungsquoten enthalten sind, kann eine betroffene Mietpartei eine erste Einschätzung vornehmen. Im Zweifel sollte zunächst eine verhaltene Mietkürzung vorgenommen werden, denn behalten Mieter:innen ungerechtfertigter Weise zu viel Miete ein, kann im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung erfolgen.

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