Ver­mie­te­te Woh­nung ver­kau­fen: Was du wis­sen musst

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss die Rechte der Mieter:innen kennen und Verhandlungen realistisch einschätzen. Erfahre, welche Rolle das Vorkaufsrecht spielt, wie sich der Vermietungsstatus auf den Verkaufspreis auswirkt und was bei Besichtigungen bewohnter Immobilien gilt. 

Ob sich der Verkauf aktuell lohnt, hängt maßgeblich von Rendite, Marktlage und Mietverhältnis ab. Eine fundierte Immobilienbewertung liefert dir dafür die entscheidende Grundlage.

Ein vermietetes Haus zu verkaufen, bringt oft nicht den gleichen Ertrag wie ein Eigenheim.

Die Themenbereiche vermietete Wohnung verkaufen und Wertminderung stehen in engem Zusammenhang: Der Vermietungsstatus kann den Preis beeinflussen. Häufig entsteht eine Wertminderung, da Eigennutzer:innen als Käufer:innen ausscheiden. 
 
Limitierenden Faktoren beim Verkauf einer vermieteten Wohnung: 

• eingeschränkter Käuferkreis 
• bestehender Mietvertrag 
• begrenzte Nutzungsmöglichkeiten  
   

Eigennutzer:innen auf der Suche nach einem Eigenheim lassen sich durch emotionale Faktoren wie Materialien, Wohnungsschnitt, Ausblick überzeugen und sind eher bereit für ihr persönliches Glück angemessen zu zahlen. Hingegen werden künftige Vermieter:innen die einen bestehenden Mietvertrag übernehmen, sehr genau prüfen, ob sich diese Immobilie als Anlageobjekt rentiert.  

Wenn eine Immobilie vermietet ist, kann sich das ungünstige auf den Verkaufspreis auswirken. Gleichzeitig kann eine vermietete Immobilie – insbesondere in unsicheren Marktphasen – für Kapitalanleger besonders attraktiv sein, da sie laufende Mieteinnahmen bietet und als Sachwert wahrgenommen wird. Der Preisabschlag kann sich reduzieren bei vielversprechenden Anlageobjekten. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dir, einen angemessenen Preis anzusetzen, während dir eine Online-Immobilienbewertung eine grobe Einordnung ermöglicht.

Gerade bei Themen wie vermietetes Haus verkaufen oder vermietete Eigentumswohnung verkaufen zeigt sich: Abschläge sind marktüblich, fallen jedoch je nach Lage, Miethöhe und Nachfrage sehr unterschiedlich aus. In der Praxis geht man von einem durchschnittlichen Abschlag zwischen 20 und 30 Prozent aus.  

 Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung, ist die Nachfrage eingeschränkt.

Die wichtigste Käufergruppe für vermiete Wohnungen oder Häuser sind Investor:innen. Für sie zählen vor allem: 
 

• Mieteinnahmen 
• Renditekennzahlen 
• Quadratmeterpreis
   

Aufschlussreich ist für diese Zielgruppe auch die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen oder Häuser im Umfeld des Objekts. Ausstattung oder persönliche Vorlieben spielen hingegen eine untergeordnete Rolle. 

Viele Eigentümer:innen stellen sich grundsätzlich die Frage: Wohnung vermietet verkaufen oder doch noch warten? Eine leere Wohnung lässt sich einfacher verkaufen ohne den Preisabschlag. 
 
Eigennutzer:innen kommen meist nur infrage, wenn: 

• die Wohnung kurzfristig frei wird 
• eine Eigenbedarfskündigung möglich erscheint 
   

Preisaufschlag bei leerer Wohnung 

Wird die Immobilie frei, steigt der Wert oft deutlich. Aufschläge von 20 bis 30 % sind möglich, da Eigennutzer:innen als Käufergruppe hinzukommen und die Nachfrage steigt. 

Verkaufst du eine vermietete Immobilie, so muss die Verkäuferpartei das Mietverhältnis mit dem bestehenden Mietvertrag fortsetzen – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). 

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt: 

• Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, der:die Käufer:in tritt in den Vertrag ein.  
• Käufer:innen übernehmen automatisch die Rolle als Vermieter:in 
• Kündigungen sind nur unter gesetzlichen Voraussetzungen möglich 
  

Einer der gesetzlich anerkannten Gründe ist die Kündigung aus Eigenbedarf.  Die Fristen richten sich nach der Mietdauer: 

• bis 5 Jahre: 3 Monate 
• 5–8 Jahre: 6 Monate 
• ab 8 Jahre: 9 Monate 
   

Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der:die Käufer:in bereits im Grundbuch steht. Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet sein und kann vom:von der Mieter:in gerichtlich überprüft werden.  
 
Die Eigenbedarfskündigung ist in vielen Fällen nicht oder nur schwer durchzusetzen. Insbesondere bei Wohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden, existieren zusätzliche Kündigungssperrfristen von 3 Jahren, die teilweise auf 10 Jahre verlängert werden können. Ausgenommen davon ist der Hausverkauf, wobei auch hier strikte Rechtsvorgaben einzuhalten sind. Zusätzlich können alte oder pflegebedürftige Mieter:innen einen Härtefall geltend machen, wenn ihnen ein Umzug nicht zugemutet werden kann.  

In der Regel sind nur wenige Eigenheimsuchende bereit, das Risiko einzugehen und eine vermietete Immobilie zu kaufen, um dann auf Eigenbedarf zu klagen. Der Prozess ist langwierig, der Ausgang ungewiss.  
 
Erfolgversprechender ist ein ehrlicher, offener Umgang mit Mieter oder Mieterin. Im besten Fall stimmt deine Mietpartei einer Mietaufhebungsvereinbarung zu und du kannst die Wohnung unvermietet verkaufen. 

Mieter:innen haben das Recht, die Immobilie zu gleichen Bedingungen selbst zu kaufen (§ 577 BGB). 

Ein Vorkaufsrecht besteht meist nur, wenn: 

• Wohnungen nach Mietbeginn in Eigentumswohnungen umgewandelt werden 
• die einzelne Einheit erstmals verkauft wird 
   

Die Mietpartei kann das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mitteilung in Anspruch nehmen. Bei dem Verkauf gelten dann die Konditionen, zu denen du an eine:n Dritte:n hättest verkaufen können. Das Vorkaufsrecht greift nicht bei Häusern oder den Verkauf an Familienangehörige.  

Die zentrale Frage lautet: vermietet verkaufen oder auf Leerstand warten? Kläre für dich als Erstes nach der Immobilienbewertung, ob Warten für dich eine Option ist oder ob du die Wohnung vermietet verkaufen willst. 

Option 1: Warten und leer verkaufen 

• höherer Verkaufspreis möglich 
• größerer Käuferkreis 
• steuerliche Aspekte (Spekulationsfrist kann umgangen werden) 
   

Umsetzung: 

• einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses 
• Unterstützung beim Umzug 
• ggf. Eigenbedarfskündigung (mit ungewissem Ausgang) 

Option 2: Sofort an Kapitalanleger:innen verkaufen

• schneller Verkauf möglich 
• Fokus auf Investor:innen 
• Preis orientiert sich an Rendite 
   

Ausnahme: 

• Mieter:innen üben Vorkaufsrecht aus 
  

Der Verkehrswert wird maßgeblich davon bestimmt, ob die Wohnung beim Verkauf vermietet ist und wie hoch die Nachfrage ist. Stellst du fest, dass deine vermietete Wohnung nicht den Preis erzielt, den du dir vorgestellt hast, kannst du die Wohnung immer noch als Renditeobjekte auf dem Markt positionieren. Zwar verlierst du die Eigennutzer:innen als Zielgruppe, punktest aber bei den Kapitalanleger:innen mit der Attraktivität von Rendite, Mietvertrag, Lage, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten. 
 
Mieteinnahmen und Rendite: 
Die erzielbare Nettokaltmiete, ihre bisherige Entwicklung sowie Spielräume für zukünftige Anpassungen zählen zu den entscheidenden Bewertungsfaktoren. Investor:innen orientieren sich an der Jahresnettokaltmiete und dem Kaufpreisfaktor, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie realistisch einzuschätzen. 

Qualität und Dauer des Mietverhältnisses: 
Ein langfristiges, stabiles Mietverhältnis mit zahlungsfähigen Mieter:innen wirkt sich positiv auf den Immobilienwert aus und minimiert Leerstandrisiken. Häufige Wechsel, Zahlungsrückstände oder Konflikte mindern hingegen die Attraktivität und drücken den Verkaufspreis. 

Vertragsgestaltung und rechtliche Rahmenbedingungen: 
Mietmodelle wie Staffel- oder Indexmieten sowie langfristige Verträge schaffen Planungssicherheit und erhöhen die Investitionsattraktivität. Niedrige Bestandsmieten mit begrenztem Steigerungspotenzial können dagegen den Wert einer vermieteten Eigentumswohnung deutlich reduzieren. 

Lage, Zustand und Instandhaltungsstau: 
Die Kombination aus Mikro- und Makrolage, Baujahr, energetischem Standard und Modernisierungsgrad prägt maßgeblich den Marktwert. Ein Objekt mit Sanierungsbedarf und gleichzeitig eingeschränkten Mieteinnahmen verliert für Kapitalanleger:innen spürbar an Reiz. 
 
Ausstattung und Größe:
Eine neue Küche lässt sich einbauen, der Grundriss der Küche hingegen nicht verändern. – Eine Immobilie besitzt unveränderliche Merkmale, die Investor:innen besonders interessieren, darunter Größe, Grundriss, Balkon, Fahrstuhl, Keller, Tiefgarage.  

Nutzungsflexibilität und Sperrfristen: 
Aspekte wie Kündigungsschutz, gesetzliche Sperrfristen oder lokale Milieuschutzregelungen beeinflussen die zukünftige Nutzung und damit den Wert. Besonders relevant ist dies, wenn eine spätere Eigennutzung in Betracht gezogen wird. 

Marktsituation und Zinsniveau: 
Zinsentwicklung und allgemeine Marktlage bestimmen maßgeblich die Nachfrage und Renditeerwartungen. Wer eine Anlageimmobilie veräußern möchte, sollte diese Faktoren bei der Preisfindung einbeziehen oder den Verkaufszeitpunkt strategisch wählen. 

Mit den Verkaufspreisfaktoren ist eine Grundlage für die Verkehrswertermittlung gelegt. Sie fließen in die Immobilienbewertung ein, die sich im Wesentlichen zweier rechtlich anerkannter Bewertungsverfahren bedient:  
 

• Ertragswertverfahren 
  -> bewertet die Immobilie auf Grundlage der erzielbaren Miete
• Vergleichswertverfahren 
  -> zieht Vergleichsobjekte zur Wertermittlung heran  

Die Bewertung anlässlich des Verkaufs einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses ist – anders als beim Verkauf von Eigenheimen – ungleich aufwendiger. Gerade auch beim vermieteten Mehrfamilienhaus verkaufen oder bei komplexen Eigentümerstrukturen empfiehlt sich eine professionelle Bewertung. 

Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie benötigst du u. a.: 

• Grundbuchauszug (aktuell) 
• Flurkarte/Lageplan 
• Wohnflächenberechnung, Grundrisse 
• Energieausweis
• Mietvertrag inkl. Nachträge uns Vereinbarungen & Mietaufstellung  Aktuelle
• Nebenkostenabrechnung
• Übersicht über Betriebskosten & Bewirtschaftungskosten 
• Letzte Mieterhöhung inkl. Begründung 
• Protokollierte Mängel, Instandhaltungsnachweise und Rechnungen  
• Angaben zu Modernisierungen (Datum + Nachweise) 
• Angaben zu Wartungen (z.B. Heizungswartung, Schornsteinfegerprotokolle) 
• Angaben zu bestehenden Versicherungen (z. B. Wohngebäude und Haftpflicht) 
• Optional: Dienstleisterliste (Versorgungsunternehmen, Handwerker, Betreuung
• Haustechnik und Abrechnungsservice) 
   

Ergänzende Unterlagen zum Verkauf vermieteter Eigentumswohnungen: 

• Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan 
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen 
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der WEG 
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage         
• Gemeinschaftsordnung 
• WEG-Beschlusssammlung 
   

Vollständige Unterlagen erhöhen die Transparenz und beschleunigen den Verkaufsprozess erheblich. 

Beim Verkauf vermieteter Immobilien ist die Kooperationsbereitschaft des:der Mieter:in das Nadelöhr für Besichtigungstermine. Die Termine müssen mit Rücksicht auf den:die Mieter:in vereinbart werden. Gleichzeitig müssen Mieter oder Mieterin sie dulden, aber nur zu bestimmten Bedingungen.  

Beim Verkauf vermietete Wohnung Besichtigung gilt: 

• Termine müssen möglichst früh angekündigt und abgestimmt werden 
• maximal ein Termin pro Woche (ca. zwei Stunden) ist zumutbar 
• keine Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen ohne Zustimmung 
   
  

Plane zwei bis drei gut koordinierte Einzeltermine mit ernsthaften und zahlkräftigen Kaufinteressent:innen statt vieler Besichtigungen. Eine strukturierte Abstimmung erhöht die Kooperationsbereitschaft deiner Mieter:innen und verkürzt die Vermarktungsdauer. 

Für deine persönliche Planung, solltest du alle Kosten im Blick haben, die bei einem Verkauf entstehen können. Neben einer eventuellen Grundschuldlöschung ist das vor allen Dingen die Spekulationssteuer. 

Beim Verkauf vermieteter Immobilien wird Spekulationssteuer fällig, wenn: 

• die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde 

Keine Steuer fällt an, wenn: 

• Eigennutzung vorliegt im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren 
• die 10-Jahres-Frist überschritten ist 
   

Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung. Ist dein Verkauf steuerpflichtig, weil er innerhalb der Frist stattfindet, kannst du bestimmte Verkaufsnebenkosten wie Notargebühren oder Maklerkosten steuermindernd ansetzen, sofern die Spekulationssteuer anfällt. 
 

Ob vermietete Wohnung, vermietetes Haus oder Mehrfamilienhaus: Der Verkauf ohne große Abschläge ist möglich, erfordert aber eine klare Strategie. 
 
Die Zielgruppe ist stärker eingegrenzt und entscheidet rein objektiv nach Wertschöpfungskriterien, die rechtlichen Rahmenbedingungen sind strenger und du musst auf bestehende Mietverhältnisse Rücksicht nehmen. Es ist darum besonders wichtig, dass du dich gut vorbereitest und transparent und strukturiert vorgehst. Dabei kannst du dich auch von einem: einer Makler:in unterstützen lassen.  
 
Lass eine professionelle Immobilienbewertung für dich sprechen, stelle den Interessent:innen vollständige Unterlagen zur Verfügung und vermarkte die Immobilie nach Möglichkeit zielgruppengerecht mit einer Renditekalkulation. Damit zeigst du den Investor:innen, inwiefern sich deine Immobilie rechnet, und erarbeitest dir auf diese Weise Interessent:innen, die das Objekt mit Kaufabsicht besichtigen wollen.   
 
Zwar wirkt der Verkauf einer vermieteten Immobilie sehr aufwendig, aber dafür überzeugst du mit Fakten und kannst ästhetische Aspekte und Vorlieben –  anders als bei Verkäufen von Eigenheimen – vernachlässigen.   
Und wenn du mit Fakten und strukturierter und präziser Ausarbeitung deine Preisvorstellung begründen kannst, bist du auf einem guten Weg zu einem erfolgreichen Abschluss.