Wenn Sie eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen möchten, kann dies zu Problemen in Bezug auf Klärungsfragen bei den Eigentumsverhältnissen führen. Lesen Sie hier mehr darüber, was eine Teilungserklärung eigentlich ist, welche Besonderheiten es bei einem Verkauf ohne die Erklärung gibt und ob die Wohnung so überhaupt veräußert werden kann.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Teilungserklärung ist notwendig, um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie zu definieren.
  • Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, muss die Teilungserklärung mit vorliegen.
  • Verfügen Sie nicht über eine Teilungserklärung, können Sie diese beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung beantragen.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

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Was regelt die Teilungserklärung beim Verkauf einer Wohnung?

Bei einer Teilungserklärung handelt es sich um die schriftlich festgehaltene Aufteilung einer Immobilie. Dabei wird das Gesamteigentum in das einzelne Sondereigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung sind folgende Regelungen zu finden:

  • gegenständliche Abgrenzungen

  • räumliche Abgrenzungen

  • Sondernutzungsrechte

  • Miteigentumsanteile

Eingereicht wird die Erklärung nach der Erstellung beim Grundbuchamt. Kommt es zu Änderungen, müssen diese dem Amt angezeigt werden, damit sie im Grundbuch eingetragen werden können.

Interessant ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum wird einem einzelnen Eigentümer zugeordnet. Dazu gehören beispielsweise:

  • abgeschlossene Wohnbereiche

  • abgeschlossene Kellerbereiche

  • Heizkörper

  • Innentüren in den Wohnräumen

  • Fußbodenbeläge

  • Einbauschränke

  • Garage/Stellplatz

Das Gemeinschaftseigentum betrifft stattdessen alles, was sich auf die gesamte Immobilie bezieht. Sowohl das Grundstück selbst als auch die Aufzüge, Flure und Verkehrsflächen sind hier vermerkt. Um klar zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenzieren zu können, wird teilweise rechtliche Unterstützung benötigt.

Beim Verkauf einer Wohnung selbst ist die Teilungserklärung vor allem deshalb wichtig, damit sich ein Käufer ein Bild vom Sonder- und Gemeinschaftseigentum machen kann. Einen Einfluss auf den Verkauf kann sie zum Beispiel dann haben, wenn bisher nicht klar war, zu welcher Eigentumsform Teile der Wohnung oder auch der Garagen gehören.

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Was ist der Aufteilungsplan?

Die Teilungserklärung setzt sich aus mehreren Abschnitten zusammen. Einer davon ist der Aufteilungsplan. Dieser ist notwendig, damit Sie sich ein Bild von der kompletten Aufteilung der Immobilie machen können. Die Anteile am Eigentum werden in Tausendsteln in diesem Plan festgehalten. Sie können dem Plan Ihre Menge an Mieteigentumsanteilen (MEA) entnehmen.

Um dies besser nachvollziehen zu können, ist eine Beispielrechnung hilfreich:

Die gesamte Immobilie verfügt über eine Nutz- und Wohnfläche von 1.000 Quadratmetern. Pro Quadratmeter wird einer von Tausend Mieteigentumsanteilen gerechnet. Sie haben eine Wohnung von 100 Quadratmetern. Damit verfügen Sie über 100 Mieteigentumsanteile und somit über einen Anteil von 10 Prozent an der Immobilie.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein weiterer Abschnitt in der Teilungserklärung. Sie gibt einen Hinweis darauf, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind. Nur dann ist es möglich, dass diese auch komplett separat von den Eigentümern verwendet werden können.

Der dritte Abschnitt in der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. In der Gemeinschaftsordnung werden sowohl die Pflichten als auch die Rechte der Eigentümer detailliert aufgeführt.

Wohnung verkaufen ohne Teilungserklärung – welche Besonderheiten sind zu beachten?

Möchten Sie Ihre Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen, werden Sie schnell feststellen, dass dies nicht möglich ist. Bei der Erklärung handelt es sich um eines der wichtigsten Dokumente, das bei einem Verkauf vorliegen muss. Nur so kann der Käufer erkennen, welche Rechte und Pflichten er hat, wenn er die Wohnung kauft.

Selbst dann, wenn der Käufer die Teilungserklärung nicht sehen möchte, muss diese spätestens vorliegen, wenn es zu einer notariellen Prüfung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages kommt.

Warum ist die Teilungserklärung für den Käufer so wichtig? Bieten Sie Ihre Wohnung inklusive Garage an, die Garage selbst gehört aber zum Gemeinschaftseigentum, wäre das Angebot falsch. Prüfen kann dies der Interessent jedoch nur über die Teilungserklärung.

Wieviel kostet eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung können Sie beim Grundbuchamt anfragen. Abhängig davon, ob Sie eine beglaubigte oder eine unbeglaubigte Bescheinigung beantragen, variieren auch die Kosten. Ohne Beglaubigung liegt der Preis bei rund zehn Euro. Benötigen Sie eine Beglaubigung, werden Beträge von bis zu 20 Euro fällig.

Neben der Teilungserklärung benötigen Sie weitere Dokumente, die für den Verkauf wichtig und teilweise notwendig sind. Dazu gehören:

  • Auszug aus dem Grundbuch

  • Wohngeldabrechnungen

  • Baubeschreibung für die Immobilie

  • Übersicht über mögliche Rücklagen

  • Energieausweis

Wohnung verkaufen ohne Teilungserklärung aber mit Makler?

Liegt keine Teilungserklärung vor, wird Ihnen auch der Makler bestätigen, dass er die Wohnung nicht verkaufen kann. Sobald Sie das Dokument jedoch haben, können Sie einen Makler beauftragen. Der Vorteil bei einem Verkauf über den Makler liegt vor allem in der Zeitersparnis sowie der fachlichen Erfahrung, die der Makler einbringen kann. Er kennt die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt und kann Sie, auch in Bezug auf die Preisfindung für Ihre Wohnung, beraten.


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Welche Kosten bringt ein Wohnungsverkauf mit sich?

Neben den Kosten für die Teilungserklärung fallen weitere Gebühren an, die Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung selbst tragen müssen. Während der Käufer die Notarkosten übernimmt, können Sie als Käufer dazu verpflichtet sein, eine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz. Fällig wird die Spekulationssteuer für Sie nur dann, wenn der Kauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren geschehen ist und diese nicht von Ihnen selbst bewohnt wurde. Haben Sie die Immobilie vor dem Verkauf wenigstens zwei volle Jahre selbst bewohnt, ist die Steuer nicht zu zahlen.

Wie kann meine Wohnung für den Besichtigungstermin in Szene gesetzt werden?

Verkaufen Sie eine leere Wohnung, sollten Sie diese vor dem Besichtigungstermin reinigen und mögliche kleine Reparaturen durchführen lassen. Je weniger Mängel an der Wohnung erkennbar sind, desto attraktiver wird sie für den Interessenten. Bei einer vermieteten Wohnung ist die Absprache mit den Mietern unabdingbar. Halten Sie auch die notwendigen Unterlagen, wie die Teilungserklärung, direkt bereit, damit Interessenten einen Einblick nehmen können. So sind Sie in der Lage, aufkommende Fragen schon vor Ort zu beantworten.

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