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Die Grundlage für jeden Immobilienverkauf ist der Kaufvertrag. In diesem sind alle für den Verkauf relevanten Aspekte enthalten. Welche Aspekte genau ein solcher Kaufvertrag beinhalten muss und ob warum bei einem Hausverkauf der Vertrag notariell beurkundet werden muss, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Immobilienverkauf muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.

  • Der Kaufvertrag muss Einzelheiten der Immobilie wie Zustand, Belastungen, Kaufpreis und Zahlungsplan enthalten.

  • Wer eine Wohnung verkaufen will, muss im Kaufvertrag auf zusätzliche Klauseln achten, die unter anderem Nutzungsrechte sowie Nebenkosten betreffen.

  • Es lohnt sich die Unterstützung durch einen Immobilienmakler, der die klassischen Formulierungen und Fachbegriffe genau kennt und den Vertrag in Ruhe und mit Sachverstand mit Ihnen durchgeht. Hier können Sie sich kostenlos 3 Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

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Welche Aufgabe hat der Notar bei einem Immobilienverkauf?

Ob bebaut oder unbebaut: Steht ein Verkauf eines Grundstücks an, wird ein Notarvertrag beziehungsweise ein notariell beurkundeter Vertrag notwendig. Dies ist im §311b des BGB festgelegt. Insbesondere für unerfahrene Verkäufer können Sorgen und Fragen auftauchen. Der Notar klärt Käufer und Verkäufer jedoch ausführlich über Risiken und Vereinbarungen auf. Nach Vorgesprächen mit beiden Vertragsparteien widmet sich der Notar sodann der Ausarbeitung des Kaufvertrages.

Käufer und Verkäufer können sich somit absichern, dass im Nachhinein nichts unterschreiben wird, dem nicht beide zugestimmt haben. Etwa zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten die Parteien den Notarvertrag zur weiteren Prüfung. Diese sollte durch einen Fachmann erfolgen, damit einzelne Vertragsklauseln genau verstanden werden und korrekt formuliert sind.

Klären Sie bereits im Vorgespräch alle Fragen, die Sie haben. Auch wenn der für den Immobilienverkauf zugrundeliegende Vertrag bereits aufgesetzt wurde, können Sie jederzeit um die Klärung von Details bitten, die Ihnen nicht klar sind.

Was muss bei einem Immobilienverkauf im Kaufvertrag enthalten sein?
Der Kaufvertrag enthält alle wichtigen Details und Informationen, welche die Immobilie und die Konditionen des Kaufs betreffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Hausverkauf oder den Verkauf einer Wohnung handelt. Die genaue Angabe aller Daten im Vertrag ist für einen rechtssicheren und fairen Verkauf essenziell.

  • Anschrift und Lage des Hauses oder der Wohnung

  • Daten von Käufer und Verkäufer: Vollständige Namen und Anschrift

  • Grundbuchauszug, der das Grundstück und den Bau beschreibt, sowie Grundschulden und Grundpfandrechte, die auf der Immobilie liegen.

  • Getroffene Vereinbarungen zum Erhalt des Inventars. Bleiben Möbel oder Bodenbeläge in der Immobilie oder müssen diese entfernt werden?

  • Kaufpreis, Bankverbindung des Verkäufers, Nutzungsrechte sowie ein Zahlungsplan, falls weitere Vereinbarungen zur Zahlung getroffen wurden.

  • Verkäufer- und Käuferschutz: Beide Parteien können sich im Falle einer Reservierung der Immobilie absichern, indem eine Vormerkung im Grundbuch vorgenommen wird. Erst wenn die gesamte Zahlung beim Verkäufer eingegangen ist, wird die Immobilie im Grundbuch umgeschrieben.

  • Unabhängig von der Grundbuchumschreibung wird auch das Datum der Besitzübergabe festgelegt.

  • Zustand der Immobilie: Eventuelle Mängel, Belastungen, Altlasten und Beschränkungen.

  • Gewährleistungsansprüche: Treten nach dem Kauf eventuell versteckte Mängel auf und es entstehen Reparaturen, muss eine Regelung zu Gewährleistungsansprüchen getroffen werden.

  • Genehmigungen und Bevollmächtigungen: Die Bevollmächtigung für den Notar muss ebenso unterzeichnet werden, wie ausstehende Genehmigungen beispielweise des Verwalters.

  • Passus zu Notarkosten: Wer übernimmt die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt? In der Regel trägt der Käufer die Kosten, die etwa ein bis 1,5 Prozent der Kaufsumme betragen.


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Auf welche zusätzlichen Klauseln sollte man beim Verkauf einer Wohnung achten?

Wenn Sie beispielsweise innerhalb eines Mehrparteienhauses lediglich eine Wohnung verkaufen, muss der Kaufvertrag zusätzliche Punkte enthalten. Außerdem muss dem Vertrag eine Teilungserklärung beigelegt werden, da der Käufer als Mitglied der Eigentümergemeinschaft neben der Wohnung auch weitere Rechte und Pflichten erwirbt, die sich auf die gesamte Immobilie beziehen.

Alle Details zum Kaufobjekt und zur Nutzung werden in der Teilungserklärung genau erfasst. Neben der Größe und Lage der Wohnung werden auch die Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum festgelegt. Hierzu gehören Garten, Aufzüge und Treppenhäuser. Sondernutzungsrechte und Sondereigentum werden zu Balkonen, Parkplätze, Dachboden und Kellerräumen getroffen. Auch die Aufteilung der Nebenkosten und gegebenenfalls die Gemeinschaftsordnung sind in dem Kaufvertrag enthalten, wenn Sie eine Wohnung verkaufen.

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