No­ta­ri­el­le Be­ur­kun­dung oh­ne An­we­sen­heit

Bei Abwesenheit kannst du eine Person deines Vertrauens darum bitten, den Immobilienkaufvertrag im Notariat für dich zu unterschreiben. Das geht sowohl mit als auch ohne Vollmacht, wobei in letzterem Fall eine Nachgenehmigung nötig ist. Hier erfährst du mehr über deine Möglichkeiten als Immobilienverkäufer:in, den Kaufvertrag ohne Anwesenheit notariell beurkunden zu lassen.

Der Notartermin ist ein wesentlicher Bestandteil der Verkaufsabwicklung bei einer Immobilienübertragung. Die Vertragsparteien treffen im Notariat, denn der Verkauf einer Immobilie muss nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stets notariell beurkundet werden, anderenfalls kommt der Wechsel der Eigentümer:innen nicht zustande. Auch die Auflassung ins Grundbuch gehört zur Kaufabwicklung und ist vorgeschrieben. Damit der:die Notar:in aktiv werden kann, sind Verkaufsunterlagen erforderlich und sollten durch den:die Verkäufer:in vorbereitet werden.

Die Notargebühren machen rund 1,5 Prozent der Verkaufssumme aus, zusammen mit den Grundbuchkosten sind es rund 2 Prozent. Im Normalfallfall vereinbart der: die Käufer:in den Notartermin und bezahlt die Notargebühren. Wenn nun aber eine Vertragspartei diesen wichtigen Termin nicht wahrnehmen kann?

Es kann viele verschiedene Gründe geben, wie beispielsweise eine plötzlich auftretende Krankheit oder eine berufliche Ausnahmesituation, die ein Erscheinen zum Notartermin beim Hausverkauf verhindern. Für diese Umstände hat der Gesetzgeber bestimmte Rahmenbedingungen geschaffen, sodass eine Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages auch mit einer Vertretungsperson vollzogen werden kann.

Die folgenden Abstufungen der Vertretungsbefugnisse für die Beurkundung des Verkaufsvertrags ohne Anwesenheit sind zu unterscheiden:

• Generalvollmacht: größtmögliche Vollmacht
• Vollmacht mit Einschränkungen: Befugnisse werden persönlich festgelegt
• Vorsorgevollmacht: individuelle Festlegung der Befugnisse
  

Wenn du als Verkäufer rechtzeitig weißt, dass du zum Notartermin, bei dem der Kaufvertrag mit notarieller Beurkundung offiziell unterzeichnet wird, nicht anwesend sein kannst, ist eine Vollmacht die richtige Wahl. Diese muss zwangsläufig notariell beurkundet sein.

Wir empfehlen dir, mit dem für den Kaufvertrag zuständigen Notariat frühzeitig in Kontakt zu treten. Dieses kann auf deine Bitte hin eine Vollmacht für eine andere Person ausstellen, der du natürlich vollkommen vertrauen solltest. Du musst nicht verwandt sein, um einer Person eine Vollmacht für die notarielle Beurkundung in deiner Abwesenheit auszustellen. Wichtig ist aber, dass du als Verkäufer:in gemeinsam mit der zu bevollmächtigenden Person die Vollmacht bei dem:der Notar:in unterschreibst, denn nur dann ist diese überhaupt gültig.

Beim Notartermin ist dann die von die bevollmächtigte Person vor Ort. Sie muss sich ausweisen und die notariell beurkundete Vollmacht mitbringen. Du selbst solltest idealerweise den letzten Stand des Kaufvertrags kennen und damit einverstanden sein. Hier erfährst du mehr zum Hausverkauf mit Notari:in.

Wenn der Kaufvertrag schnell unterzeichnet werden muss und du als Verkäufer aus vorher nicht absehbaren Gründen nicht zum Notartermin kommen kannst, gibt es auch die Option einer vollmachtlosen Vertretung. Auch hier wählst du eine Person deines Vertrauens und bittest diese, in deiner Abwesenheit den Vertrag notariell beurkunden zu lassen. Das können zum Beispiel Immobilienmakler:innen sein, mit denen du den Verkauf abgewickelt hast.

Notar:innen kennen diese Möglichkeit und werden sie akzeptieren. Jedoch ist der Kaufvertrag mit dieser Unterschrift noch nicht rechtswirksam, obwohl der:die Notar:in ihn bereits beurkundet hat und auch der:die Käufer:in beim Termin unterschreibt. Solange die Nachgenehmigung fehlt, ist die Urkunde „schwebend unwirksam“.

Das hat den großen Nachteil, dass für Käufer:innen mehr Unsicherheit besteht. Denn wenn keine Nachgenehmigung deinerseits erfolgt, ist der Vertrag gegebenenfalls nicht rechtsgültig. Ein Grund für diese Art der Unterzeichnung kann jedoch sein, dass die Käufer:innen sichergehen möchten, dass der Kaufvertrag innerhalb der 14 Tage Widerrufsrecht bei der Baufinanzierung zustande kommt. Innerhalb dieser Frist können Käufer:innen ihren Kredit bei der Bank kostenlos kündigen. Daher kann es sinnvoll sein, den Vertrag auf diese Weise zu unterschreiben, auch wenn die Rechtswirksamkeit erst später entsteht.

Verkäufer:innen und Käufer:innen erhalten den Kaufvertrag jedoch bereits vorab zur Prüfung. Beide Seiten stimmen letzte Details miteinander ab, bevor der Termin vereinbart wird. Erkläre am besten ausdrücklich, dass du dich beim Termin vertreten lassen musst und daher Änderungen vor Ort für dich nicht akzeptabel sind. Dann wissen die Käufer:innen dass der Vertrag vorab genau geprüft und mögliche Änderungen frühzeitig thematisiert werden müssen.

Die Nachgenehmigung für die vollmachtlose Vertretung zur Unterschrift in Abwesenheit ist unkompliziert auszustellen. Du darfst zu einem:einer Notar:in deiner Wahl im Bundesgebiet gehen und in seiner:ihrer Anwesenheit das Dokument unterschreiben. Solltest du dich im Ausland befinden, kannst du eine Auslandsvertretung des Auswärtigen Amts aufsuchen. In der jeweiligen Botschaft erhälst du weitere Informationen.

Dafür brauchst du eine Kopie des schwebend unwirksamen Kaufvertrags. Der:die Notar:in schickt Ihnen das benötigte Formular für die Nachgenehmigung sowie die Kopie des Vertrags zu. Bei einem Notariat Ihrer Wahl füllen Sie das Formular aus, unterschreiben es und lassen dies beglaubigen. Du kannst keine Änderungen am Kaufvertrag mehr vornehmen und bestätigst mit deiner Genehmigung, dass du den Vertragsinhalt akzeptierst.

Die Notar:innen senden die Nachgenehmigung mit echter Unterschrift dann an jene:n Notar:in, der:die den Kaufvertrag beurkundet hat. Es ist natürlich auch möglich, die Nachgenehmigung bei jenem:jener Notar:in zu unterschreiben, der:die auch den Kaufvertrag erstellt hat. Das ist für dich von Vorteil, denn die Kaufabwicklung kann bei einer notariellen Beurkundung ohne Anwesenheit mit vollmachtloser Vertretung erst dann beginnen, wenn deine Nachgenehmigung vorliegt.

Eine Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung bietet dir weitere Optionen zur Realisierung der Vertragsunterzeichnung,
wenn du den Termin wirklich nicht wahrnehmen kannst. Schließlich soll
die Immobilienübertragung stattfinden, für die man im Vorfeld Nerven,
Zeit und Energie investiert hat. Allerdings sollte man im Blick
behalten, dass sowohl die Errichtung einer notariellen Vollmacht als
auch die Zustimmung im Nachgang mehr Kosten und mehr Aufwand verursachen.

Darüber hinaus ist es einfacher, wenn die Beurkundung in Anwesenheit
aller Beteiligten stattfindet, weil eventuell aufkommende Fragen direkt vor Ort geklärt werden können. Im Gegensatz dazu erfordern die Vertragsunterzeichnungen über Vertreter im Falle von Fragen und Unklarheiten einen größerem Abstimmungs- und Beratungsaufwand im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung.

Kurzfristige Änderungen im Vertrag sind zudem nur schwer umsetzbar.
Insgesamt ist eine Vollmacht oder vollmachtlose Vertretung eine gute Lösung, um zu verhindern, dass der Verkauf verschoben werden muss.

Einfacher, kostengünstiger und direkter ist die persönliche Anwesenheit
und sollte nur aus schwerwiegenden Gründen wie beispielsweise einer
Erkrankung, einer extrem weiten und kostspieligen Anreise oder einer
beruflichen Ausnahmesituation gegen eine Vertretervariante getauscht
werden. Erkrankung kann, muss aber nicht zu einer Vertretung führen,
denn Notar:innen führen auch Termine außerhalb der Geschäftsstelle durch und suchen dich im Krankenhaus auf.