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Das ist bei der Suche nach dem geeigneten Einkaufszentrum zu beachten


Ein Einkaufszentrum oder Kaufhaus ist für Großinvestoren eine interessante Option einer Kapitalanlage mit guten Chancen auf eine hohe Rendite. Bei der Suche nach einem Shopping Center müssen neben den eigenen finanziellen Möglichkeiten auch Faktoren wie der Standort und die Attraktivität des Gebäudes aus Kundensicht berücksichtigt werden. Die folgenden Überlegungen helfen bei der Suche nach geeigneten Einkaufszentren oder Kaufhäusern, die zum Kauf angeboten werden.



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Was zeichnet ein Einkaufszentrum oder Kaufhaus aus?


Bei beiden Formen handelt es sich um Gewerbeimmobilien, in denen Handelswaren und Lebensmittel verkauft werden. Sie zeichnen sich durch große Verkaufsflächen von mindestens 1000 Quadratmetern aus, die auf mehrere Etagen verteilt sind, aus. Außerdem sind große Fensterfronten, Schaufenster im Erdgeschoss und hohe Decken typisch. Allerdings stecken unterschiedliche Konzepte dahinter:

Das Einkaufszentrum


Ein Einkaufszentrum oder auch Shoppingcenter zeichnet sich dadurch aus, dass mehrere verschiedene Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomiebetriebe und sonstige Dienstleistungsbetriebe (zum Beispiel Frisör, Fitnessstudio, Kosmetikstudio) unter einem Dach vereint sind. Allerdings bieten sie räumlich und finanziell voneinander getrennt ihre Produkte und Leistungen an. Bei jedem Mieter, Pächter oder Eigentümer von Verkaufsflächen handelt es sich um ein eigenständiges Unternehmen, das auf eigene Rechnung arbeitet. Für den Kunden bedeutet das, dass er in jedem Geschäft separat bezahlen muss.

Der Eigentümer des Einkaufszentrums tritt als Vermieter auf und übernimmt das Management.

Das Kaufhaus


Kaufhäuser sind tendenziell kleiner als Einkaufszentren. In einem Kaufhaus gibt es keine einzelnen Geschäfte, sondern das gesamte Gebäude ist ein einziges großes Handelsgeschäft, das von einem einzelnen Betreiber oder einer Gesellschaft geführt wird. Das Geschäft kann sich auf eine Ware spezialisieren, oder ein gemischtes Sortiment (Kleidung, Einrichtungsgegenstände, Papierwaren, Restaurant, Lebensmittel) anbieten. In solchen Fällen wird dieses durch eine Verteilung über mehrere Etagen oder Abteilungen voneinander getrennt. Anders als in einem Einkaufszentrum können sämtliche Waren an einer gemeinsamen Kasse bezahlt werden. Lediglich Lebensmittelabteilungen und Restaurants sind meist davon ausgenommen, sie verfügen über eigene Kassensysteme.

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Welche Vor- und Nachteile haben Einkaufszentren und Kaufhäuser?


Einkaufszentrum


Vorteile Nachteile
  • In einem Einkaufszentrum werden einzelne Ladenräume in verschiedenen Größen weitervermietet. Der Besitzer des Shoppingcenters hat dadurch konstante Einnahmen, die vom Umsatz der Einzelbetriebe unabhängig sind.
  • Die Betriebskosten je Geschäft sind höher als in einem Kaufhaus, da jedes Geschäft ein eigenes Kassen- und Sicherheitssystem sowie Alarmvorrichtungen braucht.
  • Die klare Trennung zwischen den Angeboten erleichtert Kunden die Orientierung, gleichzeitig gibt es keine thematische Trennung zwischen Stockwerken. Lebensmittelgeschäfte, Boutiquen, Frisöre und viele weitere Geschäfte schließen direkt aneinander an und sorgen für ein buntes Angebot.
  • Durch die räumliche Trennung der Geschäftsräume geht viel Platz für Durchgänge und Passagen verloren. Der Kunde kann nicht einfach durch das Sortiment schlendern, sondern muss jedes Geschäft einzeln betreten.
 
  • Dadurch, dass verschiedene Mieter nebeneinander existieren, kann ein starker Konkurrenzgedanke entstehen.

Kaufhaus


Vorteile Nachteile
  • In Kaufhäusern können Kunden durch das gesamte Sortiment schlendern und sich von Schnäppchen, die entlang der vorgesehenen Wege gekonnt platziert werden, tiefer in das Geschäft ziehen lassen.
  • Die fehlende räumliche Trennung bringt den Nachteil mit sich, dass sich vor allem Neukunden oft nicht zurechtfinden.
  • Durch die fehlende Trennung werden Kunden dazu verleitet, zusätzliche Waren zu denen zu kaufen, für die sie das Kaufhaus eigentlich besucht haben. So sind zum Beispiel auffallend stark herabgesetzte Hemden direkt neben der Hosenauswahl ein Verkaufsargument, ebenso wie die vielen nützlichen Accessoires und Süßigkeiten im Kassenbereich, die nicht auf der Einkaufsliste standen.
  • Umgekehrt ist es auch für das Personal schwieriger, den Überblick zu bewahren, etwa weil Kunden ausgesuchte Kleidung in einer anderen Etage des Kaufhauses anprobiert und nicht mehr an den ursprünglichen Ort zurückgelegt haben.
  • Für den Besitzer ist die Organisation des Kaufhauses weniger aufwändig als bei einem Einkaufszentrum, da nicht verschiedene Mieter Ansprechpartner sind, sondern er selbst oder eine Gesellschaft, zu der er gehört, Betreiber des Objekts ist.
  • Der Betreiber eines Kaufhauses hat mehr Verantwortung als bei einem Einkaufszentrum. Er muss sich selbst um das Personal kümmern und hat weniger konstante Einnahmen, da diese von der Einkaufslust der Kunden abhängt.
 
  • In Bezug auf die Gestaltung der Verkaufsflächen gibt es Einschränkungen, da Kunden von der Ware abgelenkt werden, wenn zu viele verschiedene Konzepte aufeinanderprallen.
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Welche Arten von Kaufhäusern und Einkaufszentren gibt es?


Neben den klassischen Einkaufszentren und Kaufhäusern mit gemischtem Angebot an Waren und Dienstleistungen gibt es folgende Spezialformen:

Factory-Outlets


Outlets gibt es in verschiedenen Formen. Oftmals handelt es sich um simpel eingerichtete Outlet-Stores, in denen Waren der letzten Saison oder mit kleinen Mängeln direkt ab Werk zu günstigen Preisen angeboten werden. Daneben gibt es noch Outlet-Center. Dabei handelt es sich um große Einkaufszentren, in denen verschiedene Markenanbieter eigene angemietete Geschäfte betreiben. Eine neuere Form sind Outlet Worlds oder Villages, die wie kleine Dörfer mit einem Shop in jedem Haus angelegt sind.

Entertainment- Center


In Entertainment-Centern werden zum einen Waren und Dienstleistungen zum Verkauf angeboten, zum anderen liegt ein Schwerpunkt auf der Unterhaltung der Kunden. Neben Geschäften und Restaurants gibt es eine hohe Dichte an Freizeiteinrichtungen wie Kinos, Spielhallen, Bowlingcenter oder außergewöhnliche Publikumsmagnete wie Indoor-Eislaufplätze.

Verbrauchermärkte


Bei Verbrauchermärkten handelt es sich um große Einzelhandelsgeschäfte mit mindestens 800 Quadratmetern Verkaufsfläche, in denen Nahrungs- und Genussmittel sowie Waren des täglichen Gebrauchs angeboten werden.

Fachmärkte


Fachmärkte sind Kaufhäuser, die ein Sortiment in einem speziellen Themenbereich anbieten. Typische Fachmärkte sind Baumärkte, Gartencenter oder Möbelhäuser. Die Gewerbeimmobilien stehen meist außerhalb der Städte in Nähe zu Industriezentren und können sich zu Fachmarktzentren zusammenschließen. Hierbei handelt es sich um räumlich voneinander getrennte Fachmärkte, die sich die Infrastruktur (Parkplätze, Auffahrten) teilen.

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Welche Standortfaktoren sollten bedacht werden?


Sowohl Standorte innerhalb als auch außerhalb von Städten haben Vor- und Nachteile. Eine zentrale Lage profitiert von einer starken Passantenfrequenz, dafür gibt es aber meist nur wenige bis keine Parkplätze. Außerhalb der Städte sind ausreichend Parkplätze oder Tiefgaragen vorhanden, allerdings gibt es hier keine Laufkundschaft.

Bei der Suche nach einem geeigneten Kaufhaus oder Einkaufszentrum zum Kaufen sind folgende weitere Aspekte zu beachten:

  • Erreichbarkeit mit PKWs und öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Konkurrenz: Gibt es weitere Einkaufszentren in direkter Nähe?
  • Zielgruppe: Befindet sich das Gebäude in einer Hauptgeschäftslage oder in einer Gegend mit niedriger Dichte an Einzelhandelsbetrieben?
  • Entwicklung der Infrastruktur: Wie hat sich der Standort in den letzten Jahren entwickelt (Abwanderungen und Ladenschließungen oder aufstrebendes Trend-Viertel mit Zuwanderungen)?
  • Einzugsgebiet: Wie weit ist das nächste große Wohngebiet entfernt?
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Welche weiteren Kriterien spielen eine Rolle?


Verkaufsflächen


Die Einschätzung des Bedarfs an Verkaufsflächen gehört zu den schwierigsten Überlegungen bei der Suche nach einem Einkaufszentrum oder Kaufhaus. Die Verkaufsfläche ist an die Nachfrage gekoppelt. Zu wenig Verkaufsflächen bedeuten eine geringere Anzahl an Mietern und ein eingeschränktes Angebot, was die Chancen auf Laufkundschaft reduziert. Zu große Verkaufsflächen können die Kunden vor allem in Kaufhäusern überfordern oder die Wege sind ihnen zu weit. Allgemein muss daran gedacht werden, dass die Flächen gefüllt werden müssen.

In Einkaufszentren muss eine gute Auswahl an Geschäften in unterschiedlichen Größen vorhanden sein. Große Elektronikanbieter werden nur mieten, wenn große Geschäfte vorhanden sind, kleine Boutiquen können sich hingegen nur kleine Verkaufsflächen leisten.

Bei Kaufhäusern empfiehlt es sich, eher kleine Gewerbeimmobilien zu kaufen oder Objekte, in denen die obersten Stockwerke separat verkauft oder untervermietet werden können. Diese sind für Gastronomie- und Freizeitbetriebe interessant und locken in weiterer Folge zusätzliche Kunden an.

Schaufenster und Werbeflächen


Über die Präsentation der Waren in Schaufenstern werden die Kunden in das Geschäft gelockt. Entsprechend viele davon sollten mindestens im Erdgeschoss und in den oberen zwei Stockwerken vorhanden sein. Innerhalb des Gebäudes sind ausreichend viele Lagerräume wichtig.

Büroräume


Management und Verwaltung des Kaufhauses oder Einkaufszentrums werden im selben Gebäude untergebracht. So ist es für die verantwortlichen Personen leichter, gelegentliche Kontrollgänge durchzuführen und Mieter von Geschäftsräumen finden einen Ansprechpartner direkt vor Ort.

Auch Büroräume, die an externe Unternehmen vermietet werden, sind eine interessante Option. So können die Betriebskosten aufgeteilt werden, es gibt eine zusätzliche Einnahmequelle und leerstehende Räume werden vermieden.

Sanitäranlagen


Kunden erwarten, dass sie Sanitäranlagen nutzen können und dass diese sauber sind. Das gilt vor allem in Einkaufszentren, in denen sie sich lange aufhalten. Der Weg dahin darf nicht zu weit sein, mehrere Anlagen auf verschiedenen Ebenen sind optimal. Die Anlagen müssen barrierefrei zugänglich sein.

Mitarbeiterräume


Kaufhäuser müssen aufgrund von arbeitsrechtlichen Bestimmungen über Mitarbeiterräume und ausreichend sanitäre Einrichtungen speziell für Mitarbeiter verfügen. Als Wertschätzung gegenüber den Mitarbeitern werden große, helle Räume mit bequemer Möblierung, die nicht wie Abstellkammern wirken, empfunden. Je nach Größe des Betriebs wird das Angebot einer Kantine sehr gerne genutzt.

Rolltreppen und Lifte


Rolltreppen sind heutzutage Standard. Ein Kaufhaus, das außerdem über einen Aufzug verfügt, erleichtert Rollstuhlfahrern und Kunden mit Kinderwagen das Erledigen der Einkäufe. Die Anordnung der Rolltreppen sollte so sein, dass die Kunden an möglichst vielen Geschäften vorbeigehen, während sie die Etagen wechseln.

Sicherheit


Hochwertige Alarmsysteme, Sicherheitsglas und Kameras sind teuer. Umso besser ist es, wenn diese bereits vor dem Kauf des Objekts vorhanden sind. Müssen sie nachträglich eingebaut werden, ist zu prüfen, ob die Bausubstanz dies zulässt.

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Kaufhaus oder Ladenfläche im Einkaufszentrum: Was bietet sich an?


Ob ein Kaufhaus oder eine Ladenfläche die bessere Wahl ist, hängt in erster Linie von der Größe des Betriebs und der Lage ab. Für Fachmärkte bietet sich ein Kaufhaus aus. Sie sind weniger auf Laufkundschaft angewiesen und werden gezielt besucht. Außerdem gibt es neben den Verkaufsflächen genug Ausstellungsflächen, um die Waren ansprechend und verkaufsfördernd zu präsentieren. Auch große Modeketten mit Stammkundschaft können als eigenes Kaufhaus funktionieren. Ein besonderer Vorteil für sie ist, dass sie das Sortiment nicht einschränken müssen.

Fachmärkte profitieren von Parkplätzen direkt vor dem Geschäft oder Tiefgaragen, da häufig größere Waren, wie zum Beispiel Fernseher oder Gartengeräte, gekauft werden. Entsprechend wichtig sind den Kunden kurze Transportwege. Im Vergleich zu Fachmärkten ist bei Modeketten und bekannten großen Einzelhändlern eine zentrale Lage wichtiger. Am meisten Erfolg versprechen Kaufhäuser oder angemietete oder gekaufte Verkaufsflächen in Innenstadtlagen.

Mittelgroße und kleine Handelsbetriebe oder solche mit eingeschränktem Sortiment profitieren bei Verkaufsflächen in Einkaufszentren außerdem von Laufkundschaft und geteilten Betriebskosten. Für Unternehmer, die einen Handelsbetrieb eröffnen möchten, der zu keiner erfolgreichen Kette gehört, sind Ladenflächen die sicherere Variante.

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