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Gewerberäume in Deutschland

Mieter, Nachmieter oder Käufer gesucht?

 

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Welche Gewerberäume passen zu meinem Unternehmen?

Auf der Suche nach einer passenden Räumlichkeit für das eigene Gewerbe ergeben sich mitunter komplexe Fragestellungen: In welcher Umgebung sehe ich mich und mein Gewerbe? Wie hoch darf die Miete sein? Wie viele Quadratmeter benötige ich, um meine Ideen umzusetzen? Die folgende Übersicht bietet Interessierten erste Anhaltspunkte und gibt Antworten auf die wichtigsten Fragestellungen.

Inhalt

Was macht einen Gewerberaum aus?

Als Gewerberaum wird in der Regel ein Gebäude oder aber ein Gebäudeteil bezeichnet, der für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Im Einzelnen unterteilt sich diese Oberkategorie in verschiedene Teilbereiche wie etwa Produktions-, Freizeit- sowie Büroimmobilien. Je nach Gewerbeart unterscheiden sich auch die Anforderungen an das Gebäude voneinander, sie sollten bei der Suche nach einer passenden Immobilie berücksichtigt werden. Wichtige Kriterien sind beispielsweise der Grundriss, die Größe, der Standort sowie die Ausstattung und das äußere Erscheinungsbild.

Gewerberäume passend für den Bedarf

Da ihre Beschaffenheit sehr individuell sein kann, lassen sich Gewerberäume nicht zwangsläufig kategorisieren: Je nach Betreiber und Gewerbe müssen sie verschiedene Standards aufweisen und sich bei Bedarf auch marktbedingten Veränderungen anpassen. Dem gesellschaftlichen Trend folgend sollte jedoch auch bei der Suche nach dem passenden Gewerberaum auf die Vereinbarkeit von technischen, arbeitsrechtlichen sowie innovativen Gesichtspunkten geachtet werden. Langfristigen unternehmerischen Erfolg versprechen jene Immobilien, die sowohl den Umsatz als auch das Arbeitsklima fördern.

Immobilienmarkt für Gewerberäume bleibt dynamisch

Der Immobilienmarkt für Gewerberäume ist in der Regel relativ dynamisch. Dies liegt vor allem an der starken konjunkturellen sowie wirtschaftlichen Entwicklung, der das gesamte Gewerbe unterliegt. So zeichnet sich der deutsche Immobilienmarkt für Gewerberäume durch eine große Angebotsvielfalt sowie Schwankungen im Bereich der Kauf- und Mietpreise aus. Aufgrund dieser Gegebenheiten empfiehlt es sich, auch die wirtschaftliche Lage in die eigene Immobiliensuche einzubeziehen. Bei Interesse an einem Mietobjekt kann sich der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages lohnen – er sichert den Mieter gegen Marktschwankungen ab und macht das Gewerbe auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten krisenfest.

Welche Arten von Gewerberäumen gibt es?

Ebenso wie private Räumlichkeiten zeichnen sich Gewerberäume durch ihre große Diversität aus. Somit entscheiden bei der Auswahl von Gewerberäumen auch die persönliche Präferenz sowie der individuelle Bedarf über die Eignung der einzelnen Bau- und Verwendungsformen.

Produktionsimmobilien

Zu dieser Kategorie zählen Räumlichkeiten, die vor allem für die industrielle Fertigung sowie für Logistik- und Lagerungszwecke genutzt werden. Zu den typischen Merkmalen gehören sowohl ihre meist ebenerdige Lage als auch das Fehlen vieler fester Ausbauten. Die hohe Flexibilität dieser Immobilien garantiert eine vielseitige Verwendung, dies gilt insbesondere im Hinblick auf das sogenannte Säulenraster: Je weniger Säulen die Freifläche einer Produktionsimmobilie versperren, desto besser eignet sich das Gebäude für eine intensive Nutzung. Zusätzlich dazu bieten Gebäude dieser Kategorie eine optimale Tageslichtzufuhr und sind einem erhöhten Bedarf an Energie gewachsen. In vielen Fällen schließen sich mehrere Produktionsimmobilien zu einem Industriepark zusammen.

Handelsimmobilien

Zu den Handelsimmobilien lassen sich im weiteren Sinne alle Immobilien zählen, die zu dem Zweck der Vermittlung von Waren an Endverbraucher, Zwischenhändler oder Großkunden errichtet wurden. Hierzu zählen beispielsweise Kaufhäuser und Kioske. Die Anforderungen an diese Gebäudegruppe unterscheiden sich stark je nach Zielgruppe, Art des zu verkaufenden Produkts sowie Verkaufsstrategie des einzelnen Gewerbetreibenden.

Ein Beispiel einer Handelsimmobilie ist ein Ladenlokal. Hierbei handelt es sich im weiteren Sinne um alle Räumlichkeiten, in denen Waren oder Dienstleistungen dem Kunden zum Verkauf angeboten werden. Hierbei wird zwischen verschiedenen Formen unterschieden – dabei spielen Größe, Lage, Marktsegment und Produktspezialisierung eine wichtige Rolle. Die Geschäftsformen haben wiederum großen Einfluss auf die benötigte Immobilie. So muss ein Supermarkt völlig anderen Ansprüchen gerecht werden als ein Kiosk. Hier ist vor allem die Fläche entscheidend. Doch auch das Marktsegment ist nicht unwichtig bei der Suche. Eine Geschäftsimmobilie für eine Modeboutique ist in keiner Wiese vergleichbar mit einem Ladenlokal, das auf den Verkauf von Lebensmitteln spezialisiert ist.  

Interessenten sollten bei Suche sehr gezielt vorgehen und dabei stets den Verwendungszweck der Immobilie im Hinterkopf behalten. Ebenfalls wichtig ist die Art des Gebäudes, in der sich das Geschäft befindet. Handelt es sich um ein Geschäftshaus, befinden sich hier lediglich Räumlichkeiten, die Geschäftszwecken dienen. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Regel das Ladenlokal im Erdgeschoss, in den Geschossen darüber sind Wohnungen angesiedelt.

Logistikimmobilien

Die Kategorie der Logistikimmobilien gliedert sich in mehrere Unterkategorien. Hierzu zählen beispielsweise Umschlag-, Lager-, Hochregal- sowie Distributionshallen. Im Allgemeinen gehören zu dieser Art von Gewerberäumen Immobilien, die zur Einlagerung, Kommissionierung sowie Distribution von Waren genutzt werden. Gemessen an der steten Weiterentwicklung der Wirtschaft sind die Konzeption und der Aufbau dieser Gewerberäume einem ständigen Wandel unterworfen. Aufgrund ihrer Ansiedlung am Rande großer Ballungsräume eignen sie sich für Interessenten, deren Kundenkontakt mit hohen Serviceanforderungen verbunden ist, wie beispielsweise Same-Hour-Delivery.

Büroimmobilien

Als sogenannte Büroimmobilien gelten jene Gebäude, die Räumlichkeiten für die Abwicklung von Geschäften sowie für das Arbeiten an Schreibtischen bereitstellen. Im Einzelnen unterscheiden sich diese Gewerberäume nach ihrer Objektart: So zählen sowohl Ateliers als auch einzelne Büros, Büroetagen und Lofts sowie ganze Bürohäuser und -zentren zur Kategorie der Büroimmobilien. Für Interessenten sollte hierbei immer die Eignung der jeweiligen Immobilie im Vordergrund stehen: Lassen sich die Räumlichkeiten teilen? Inwieweit ist das Büro für meine Mitarbeiter erreichbar und ist der Miet- beziehungsweise Kaufpreis mit meinen finanziellen Vorstellungen vereinbar?

Freizeitimmobilien

Unter diese Kategorie fällt eine Vielzahl an unterschiedlichen Immobilien. So zählen sowohl Spielkasinos, Bowlingcenter oder Fitnesscenter als auch Kinderspielanlagen zu dieser Art von Gewerberäumen. Ihre Gestaltung wie auch ihr Erfolg sind gleichermaßen von wirtschaftlichen sowie gesellschaftlichen Faktoren abhängig.

Ebenso gibt es für den privaten Bedarf Freizeitimmobilien. So kann es sinnvoll sein, einen Hobbyraum zu kaufen oder zu mieten, wenn die eigenen vier Wände hierfür keinen Platz bieten. Wer leidenschaftlich Modelleisenbahnen sammelt und baut, eine eigene Werkstatt zum Basteln wünscht oder sich mit Sportgeräten einen Fitnessraum zusammenstellen will, benötigt hierfür eine ausreichend große Fläche. Eine Garage oder ein großer, trockener Kellerraum steht insbesondere Mietern einer Wohnung nur selten zu Verfügung. Mit einem eigenen Hobbyraum kann dieser Platz geschaffen werden. Auf der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten sollten sich Interessenten vorab genau überlegen, wie viel Platz Ihr Hobby benötigt. Auch die Lage ist wichtig – wenn sie ihr Hobby nahezu täglich ausüben, sollte sich der Raum möglichst nah an der eigenen Wohnung befinden.

Spezialimmobilien

Unter den Begriff Spezialimmobilien fallen jene Immobilien, die eine konkrete Funktion erfüllen. Diese unterscheidet sich jedoch deutlich von herkömmlichen Wohnraum- sowie Gewerbenutzungen. Typisch für diese Art der Gewerberäume sind beispielsweise Bahnhöfe, Hotels, Kraftwerke und Turnhallen. Aufgrund ihrer Beschaffenheit sind Spezialimmobilien insbesondere für jene Interessenten geeignet, die den jeweiligen Verwendungszweck des Gebäudes beibehalten möchten.

Neben Turnhallen zählen auch Tennishallen, Vereinsheime oder Säle zu diesen Spezialimmobilien. Einige dieser Immobilien werden oftmals nur temporär für Veranstaltungen genutzt, wie beispielsweise Säle. Die kurzfristige Miete stellt hier selbstverständlich die sinnvollere Option dar, wenn etwa ein festlicher Raum für eine Hochzeit benötigt wird. Für Sportvereine, die einen Raum für ihr regelmäßiges Training benötigen, kann es sich lohnen, eine Turnhalle zu mieten oder gar zu pachten. Je nach Sportverein müssen sogar spezielle Immobilien her – ein Tennisverein wird daher eine Tennishalle mieten müssen, die in Bodenbelag und Ausstattung genau auf die Bedürfnisse der Sportler abgestimmt ist.

Ob Kleintierzüchter-Verein oder Männerchor - Vereine aller Art benötigen Räumlichkeiten für ihre regelmäßigen Treffen. Je nachdem, wie oft die Vereinsmitglieder zusammenkommen, kann ein Vereinsheim gemietet oder gar gekauft werden. Um Kosten zu sparen, kann es auch sinnvoll sein, gemeinsam mit anderen Vereinen ein Vereinsheim zu kaufen, das abwechselnd genutzt wird. Die Anzahl der Vereinsmitglieder ist hier entscheidend bei der Wahl der passenden Immobilie. Doch auch die Vereinsart sollte nicht außer Acht gelassen werden. Der Männerchor sollte beispielsweise auf eine ausreichende Schalldämmung achten, damit sich Anlieger nicht gestört fühlen.

In allen Fällen hat der Kauf einen entscheidenden Vorteil: Die Immobilie kann ganz nach den eigenen Vorstellungen umgebaut und gestaltet werden. Das bietet Sportvereinen beispielsweise die Möglichkeit, die Bodenbeläge der Turnhalle selbst zu wählen sowie diverse Geräte an den Wänden zu montieren. Allerdings liegt auch die Instandhaltung dann in der Hand des Eigentümers.

Wie finde ich die idealen Gewerberäume?

Checkliste als erstes Kontrollorgan

Während der Suche nach den für das Gewerbe passenden Räumen gilt es verschiedenste Aspekte zu bedenken und abzuwägen. Das Erstellen einer Checkliste für die Auswahl kann unter Umständen zur Klärung der eigenen Fragen beitragen und ist unter anderem aus diesen Gründen sinnvoll:

  • Sie sorgt für eine Strukturierung des eigenen Wissens, offenbart vorhandene Wissenslücken und erleichtert den anschließenden Gang zu Fachleuten wie etwa Steuerberatern
  • So steht Immobiliensuchenden ein Instrument zur Seite, mit dem sie die Eignung der von ihnen favorisierten Immobilie innerhalb kurzer Zeit abwägen können
  •  Zusätzlich dazu kann eine Checkliste für einen klaren Blick auf die jeweilige Immobilie sorgen – etwaige Mängel lassen sich so leichter identifizieren
  •  Interessierte sollten sich also bereits vor der Suche nach einer geeigneten Immobilie Gedanken darüber machen, was sie brauchen und was sie wollen
  • Die daraus resultierenden Stichpunkte sollten mit dem Businessplan abgeglichen werden, und idealerweise prüfen und ergänzen geschulte Fachleute die Checkliste

Unterstützung finden: Online und beim Fachmann

Wer sich bei der Suche nach seinem zukünftigen Gewerbestandort Unterstützung wünscht, der kann auf die professionelle Hilfe eines Maklers zurückgreifen. Dessen Leistungen umfassen sowohl die Präsentation ausgesuchter Objekte als auch deren sorgfältige Analyse. So sind Unternehmer auf der Suche nach den passenden Gewerberäumen vor unschönen Überraschungen gefeit und können bei Bedarf aus dem Erfahrungsschatz des Fachmannes schöpfen. Optional zur Arbeit eines Maklers bietet auch die Suche im Netz viele Vorteile: Auf seriösen Onlineplattformen findet sich eine Vielzahl an Miet- und Kaufobjekten, die sich anhand aufgelisteter Kriterien ganz einfach filtern und durchsuchen lassen.

Zu diesen Kriterien zählen beispielsweise:

  • die Größe der betreffenden Immobilie
  • die jeweilige Ausstattung
  • der Standort der Gewerberäume

Immobilienscout24 bietet seinen Kunden nicht nur eine Vielzahl an ausgesuchten Immobilien, sondern unterstützt Unternehmer auch im Hinblick auf die Suche und anschließende Auswahl einzelner Objekte für die Ausübung ihres Gewerbes.

Welchen Standort soll der Gewerberaum haben?

Gewerbeflächen nach Faktoren beurteilen

Bezüglich des Grundrisses und der Größe von Gewerberäumen gilt es verschiedene Punkte zu beachten: Im Gegensatz zu privat nutzbaren Immobilien verfügen Gewerberäume über eine sogenannte Gewerbefläche. Diese wird bereits im Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde festgehalten und eignet sich für Gewerbearten, die das jeweilige Umfeld nur in geringer Art und Weise verändern oder beeinträchtigen. Somit zählt die Gewerbefläche zu den wichtigsten Kriterien bei der Auswahl des zukünftigen Unternehmensstandortes. In der Regel wird hierbei zwischen sogenannten harten und weichen Standortfaktoren unterschieden.

Zu den harten Standortfaktoren zählen beispielsweise:

  • die Lage der Immobilien
  • die eventuelle Nähe zu Absatzmärkten, Zulieferern und Rohstoffen
  • die vorhandene Infrastruktur

Zu den weichen Standortfaktoren zählen beispielsweise:

  • das kulturelle Umfeld der Immobilie
  • das Image des jeweiligen Standortes

Interessenten sollten sich bei der Suche nach passenden Gewerberäumen an diesen Standortfaktoren orientieren. So können unpassende Immobilien und Standorte bereits früh erkannt und aus der Auswahl ausgeschlossen werden.

Welcher Grundriss entspricht dem Geschäftsmodell?

Größe und Grundriss sollten realistisch sein

Natürlich bestimmt zunächst einmal das zuvor festgelegte Geschäftsmodell darüber, welche Größe und welcher Grundriss für die eigenen Gewerberäume geeignet sind. Darüber hinaus werden große Flächen jedoch häufiger als erfolgversprechend wahrgenommen als kleine – dies gilt insbesondere auch für die Wirkung auf zukünftige Lieferanten und Zwischenhändler. Nichtsdestotrotz sollten Immobiliensuchende sich jedoch auch hier an ihren eigenen finanziellen und unternehmerischen Vorstellungen orientieren.

Kriterien für die Festlegung der Größe und des Grundrisses

Folgende Fragen gilt sollten vor der Suche nach geeigneten Gewerberäumen abgeklärt werden:

  • Wie viel Platz benötige ich, um meine Waren präsentieren, lagern oder fertigen zu können?
  • Benötige ich weitere Räumlichkeiten für die Unterbringung von Toiletten, Kantinen, Pausenräumen etc.?
  • Inwieweit sollte ich meinen Gewerberaum strukturieren?
  • Favorisiere ich die Unterbringung meiner Räumlichkeiten auf einer – zum Beispiel ebenerdigen – Ebene oder benötige ich mehrere Etagen?

Erscheinungsbild und allgemeiner Zustand der Immobilie

Ein guter Zustand hebt die Produktivität

Nicht nur im Hinblick auf Handelsimmobilien, speziell den Einzelhandel, hat das äußere Erscheinungsbild einer gewerblich genutzten Immobilie viel Einfluss auf den Erfolg des jeweiligen Gewerbes. Dieser Umstand gilt für alle Arten von Gewerberäumen: So verbessern beispielsweise ein freundlicher Gesamteindruck und saubere Sanitäranlagen nicht nur die Laune der Mitarbeiter, sondern können langfristig auch zu einer Optimierung der allgemeinen Arbeitsmoral beitragen. Daher sollte auch der allgemeine Zustand einer Gewerbeimmobilie in die endgültige Entscheidung für oder gegen ein Objekt einfließen. Schließlich hat ein ansprechender Gewerberaum, der den Erwartungen der Lieferanten, Zwischenhändler und Kunden entspricht, einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf den eigenen unternehmerischen Erfolg.

Renovierung – ja oder nein?

Wartet eine Gewerbeimmobilie mit Umbau- oder Renovierungsbedarf auf, so gilt es auch hier zwischen den Kosten und dem dadurch entstehenden Nutzen abzuwägen. Im Zweifelsfall kann die Konsultation eines Sachverständigen Klarheit über den tatsächlichen Zustand der vermeintlichen Traumimmobilie bringen. In manchen Fällen kann sich die Investition in eine sanierungsbedürftige Immobilie zur Ausschöpfung ihrer architektonischen Besonderheiten durchaus lohnen. Schließlich steigern außergewöhnliche, atmosphärische Gewerberäume den Wiedererkennungswert eines Unternehmens. Dieser Grundsatz gilt meistens jedoch nur im Hinblick auf Freizeit-, Spezial- und Handelsimmobilien, da nur diese Gewerberäume für den direkten Kundenkontakt genutzt werden.

Die Gewerberäume mieten oder kaufen?

Frühzeitig entscheiden

Sind die ersten Aspekte bezüglich der zukünftigen Gewerberäume geklärt, so sollte eine Entscheidung hinsichtlich der Frage „Kaufen oder mieten?“ fallen. In der Regel lässt sich eine Vielzahl an Gewerberäumen, beispielsweise ein Geschäft, sowohl kaufen als auch mieten. Ungeachtet des vorhandenen Angebotes sollte diese Entscheidung jedoch wohlüberlegt und frühzeitig getroffen werden. Interessierte sollten sich also die Frage stellen, inwiefern der Kauf beziehungsweise das Mieten eines Objektes zu ihrem Unternehmenskonzept passt.

Ein Überblick über die Vor- und Nachteile:

  Kauf Miete
Vorteile
  • Gestaltungsfreiheit in puncto Raumaufteilung, Bodenbelag etc.
  • Anlagemöglichkeit
  • flexible Reaktion bei konjunkturellen/strukturellen Veränderungen
  • Freiheit bei der Vertragsgestaltung
Nachteile
  • langfristige Ortsgebundenheit
  • eventueller Werteverfall durch Veränderung der Infrastruktur
  • kleiner Gestaltungsrahmen
  • Abhängigkeit vom jeweiligen Vermieter

Um die einzelnen finanziellen Aspekte eines Kaufs beziehungsweise einer Anmietung nicht außer Acht zu lassen, sollten Unternehmer bei der Suche nach geeigneten Gewerberäumen auf die Kompetenz ihres zuständigen Steuerberaters zugreifen. Ebenfalls bedenken sollten sie eventuell aufkommende zeitliche Aspekte wie etwa die Frage nach der zukünftigen Auftragslage ihres Unternehmens.

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