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Industriehallen suchen


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Was ist bei der Suche nach einer geeigneten Industriehalle zu beachten?


Industriehallen sind für große Unternehmen mit eigener Produktion oder eigenem Vertrieb unverzichtbar. Das Angebot an Kauf-, Miet- und Pachtobjekten ist in Europas großen Städten und wichtigen Industriestandorten vielfältig, mit unterschiedlichen Größen und Ausstattungen. Je nachdem, was das Unternehmen produziert, können sich unterschiedliche Immobilien eignen. Bei der Suche nach einer Industriehalle helfen die nachfolgenden Überlegungen dabei, ein geeignetes Objekt zu finden.



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Was wird unter Industriehallen verstanden?


Industriehallen werden auch als Gewerbehallen bezeichnet. Sie dienen der gewerblichen Nutzung. In der Regel werden sie von größeren Unternehmen mit eigener Produktion oder hohem Logistikaufwand gemietet, gepachtet oder gekauft. Je nachdem, welchen Zweck sie erfüllen, können sie sehr einfach oder mit aufwendiger Technik ausgestattet sein. Auch in Bezug auf die Größe sind sie sehr unterschiedlich, sie können sich auf eine Etage beschränken oder mehrstöckige sein und Platz für Hochregale bieten. Industriegebäude werden sowohl in Fertigbauweise als auch als massive Objekte gefertigt.

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Welche Arten von Industriehallen gibt es?


Lagerhallen


Lagerhallen sind die einfachste Form von Industriehallen mit einer simplen Ausstattung. Wie der Name schon sagt, dienen sie der Lagerung von Waren und werden vor allem von Logistikunternehmen und Versandhäusern gemietet, gekauft oder gepachtet.

Montagehallen


Montagehallen gleichen den Produktionshallen, dienen aber einem anderen Zweck. Hier werden die einzelnen Bestandteile der Produkte nicht hergestellt, sondern von externen Firmen zugeliefert und vor Ort zusammengefügt. Dementsprechend gehören große Lagerflächen dazu.

Produktionshallen


Firmen, die eigene Produkte herstellen, benötigen Produktionshallen. Sie verfügen über eine hochwertige technische Ausstattung, wie zum Beispiel ein professionelles Lüftungssystem. Produktionshallen bieten viel Platz für große Maschinen. Häufig ist an eine Produktionshalle eine Lagerhalle angeschlossen. Je nach Produkt werden unterschiedliche Anforderungen an Fertigungshallen gestellt. So benötigen zum Beispiel Elektronik- und Feinmechanikhersteller luftdichte Räume mit Luftwäscher. Kleinere Hallen werden auch als Werkstatt bezeichnet.

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Welche Vorteile haben Lagerhallen?


Lagerhallen haben den Vorteil, dass sie zu den günstigsten Industrieobjekten gehören. Wer die Produktion von der Lagerung trennt, kann so Miet- oder Pachtkosten sparen. Das Auslagern fertiger Produkte erleichtert außerdem die Logistik und eine klare Arbeitsteilung. Lieferanten können die Halle gezielt anfahren, ohne die aktuelle Produktion zu stören.

Weitere Vorteile von Lagerhallen sind:

  • je nach gelagertem Produkt niedrige Betriebskosten
  • sehr großes Angebot an Objekten in unterschiedlichen Größen und Lagen
  • Hallen können mit anderen Firmen geteilt werden, wodurch die Kosten für die Miete gesenkt werden
  • Eine Lagerung außerhalb der Produktionsstätte oder Geschäftsräume schafft Platz
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Was sollte bei der Wahl des Standortes bedacht werden?


Anbindung


Der Standort gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Suche nach einer Gewerbeimmobilie. Eine gute Lage bietet eine hervorragende Anbindung an das Verkehrsnetz, insbesondere an die Autobahn oder Güterbahnhöfe. Bei Fertigungshallen und Versandhäusern ist eine überregionale, strategisch gute Lage sinnvoll, sodass ein möglichst breiter Radius abgedeckt werden kann und Lieferanten aus verschiedenen Ländern etwa gleich große Entfernungen zurücklegen müssen. Breite, asphaltierte Anfahrtswege und Wendemöglichkeiten erleichtern den Transport.

Infrastruktur


Wer eine Industriehalle mieten, kaufen oder pachten möchte, sollte in Bezug auf die Mitarbeiter auf ausreichend Parkplätze und Möglichkeiten, den Arbeitsplatz mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen, achten. Eine Kantine oder Restaurants in der Nähe steigern die Attraktivität als Arbeitgeber.

Zusätzlich erleichtern folgende Faktoren die Arbeit:

  • Nähe zu Recyclinghöfen und Problemstoff-Entsorgungsstellen
  • Industriekanalisation mit hohem Fassungsvermögen
  • Vorhandensein eines leistungsstarken Notstromaggregats
  • branchenähnliche Gewerbe in der Nähe (gemeinsame Lieferanten und Interessen)
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Welche Kriterien spielen bei der Immobiliensuche eine wichtige Rolle?


Größe


Je größer die Halle, umso höher die Betriebs- und Instandhaltungskosten. Dennoch darf der benötigte Platz nicht zu klein bemessen werden. So muss zum Beispiel bei einer Lagerhalle genug Platz zwischen den Regalen sein, damit zwei Gabelstapler problemlos aneinander vorbeifahren können. Auch an die Lagerung von versandbereiten Paketen und neuen Anlieferungen muss gedacht werden.

Für Versandhäuser und Logistikunternehmen ist eine große Grundfläche weniger wichtig, sie können mit Hochregalen Platz sparen. Für Produktionsstätten sind hingegen einstöckige Objekte empfehlenswert. Das gilt insbesondere dann, wenn schwere Produkte hergestellt werden und diese verschiedene Produktionsschritte durchlaufen.

Grundriss


Neben der Größe ist die Aufteilung der Grundfläche relevant. Dazu gehört ein geeignetes Verhältnis zwischen nutzbarer Fläche und Erschließungsfläche. Stützenfreie, ebene Flächen mit hohen Decken ermöglichen ein Maximum an Nutzungsflexibilität.

Ausstattung


Welche Ausstattung benötigt wird, hängt vom Nutzungszweck der Halle ab. Bei Lagerhallen ist eine konstante, trockene Raumtemperatur wichtig. Müssen Produkte gekühlt werden, sind ausreichend Kühlflächen mit unterschiedlicher Temperierung und kurzen Transportwegen wichtig. Fertigungshallen müssen über ausreichend Starkstromanschlüsse und ein sehr gutes Lüftungs- sowie Abwassersystem verfügen. Ein Versandhandel mit angeschlossenem Büro braucht eine hervorragende Internetverbindung. Bei LKW-Lieferungen ist ein großes Rolltor, durch das die Fahrzeuge direkt in die Halle fahren können, sehr hilfreich. Auch an das Personal muss mit Aufenthaltsräumen, Umkleideräumen und Sanitäranlagen gedacht werden.

Zustand


Sehr alte Industriehallen sind günstig, entsprechen oftmals aber nicht mehr dem aktuellen Standard. Dies kann zum Problem werden, wenn davon Technik und Lüftung betroffen sind oder der Zustand gegen Brandschutzbestimmungen, Sicherheitsvorschriften und die Bauordnung verstößt. In solchen Fällen müssen vor Inbetriebnahme teils aufwändige Sanierungsmaßnahmen und Reparaturen durchgeführt werden.

Kundschaft


Industriehallen, in denen Kunden, wie etwa Großhändler, empfangen werden, sollten über ein separates Büro für Verkaufsgespräche verfügen. Auch an ausreichend Parkplätze direkt vor dem Eingangsbereich ist zu denken. Bestimmte Branchen, wie etwa die Bekleidungsbranche, können von direkt angeschlossenen Outlet-Stores oder Werksverkauf-Geschäften profitieren. Wichtig ist hier, dass es sich um Produkte mit hoher Nachfrage handelt und sich das Gewerbeobjekt innerhalb eines Einzugsgebiets befindet, in dem die Anfahrt für die Kunden vertretbar ist.

Regionale Besonderheiten


Je nachdem, in welchem Land oder Bundesland sich die Industriehalle befindet, können unterschiedliche Gewerbesteuersätze und Gemeindeabgaben anfallen. Bei großen Objekten kann das in finanzieller Hinsicht durchaus relevant sein.

Auch ein Blick ins Grundbuch gehört zur engeren Auswahl einer geeigneten Gewerbeimmobilie. Interessenten prüfen, ob es Einschränkungen bezüglich des Verwendungszwecks der Halle gibt, ob es sich bei den Nachbargrundstücken ebenfalls um Industriegebiete handelt, ob die Möglichkeit besteht, das Gebäude zu erweitern und wie weit das nächste Wohngebiet entfernt ist.

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Wo finden Interessenten eine geeignete Industriehalle?


Das größte Angebot an Industriehallen in unterschiedlichen Größen, Ausstattungen und Lagen gibt es in den Industriegebieten am Rand von größeren Städten, insbesondere von Industriestädten. Die vorhandenen Objekte verfügen über eine gute bis sehr gute Infrastruktur.

In ländlichen Regionen werden die Industrieobjekte tendenziell kleiner. Sie befinden sich häufig in Alleinlagen oder kleinen Industriegebieten, wodurch die Infrastruktur weniger stark ausgebildet ist. Dafür können aber bessere Möglichkeiten bestehen, die Halle zu erweitern und günstige Gebäude zu mieten.

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Welche Vor- und Nachteile haben Miete, Kauf und Pacht?


Industriehalle mieten


Vorteile Nachteile
  • Hohe Flexibilität: Mieter kann jederzeit kündigen und den Standort wechseln
  • Miete muss für die gesamte Dauer des Mietvertrags bezahlt werden: dauerhafter Kostenfaktor, der sich nicht verringert
  • Dadurch kurzfristige Reaktion auf Expansion oder attraktivere Standorte möglich
  • Immobilie gehört nicht zum Betriebsvermögen, dadurch steigert sie nicht den Wert des Unternehmens
  • Anfängliche Investitionskosten halten sich in Grenzen, Produktion kann mit geringem Eigenkapital aufgenommen werden
  • Es dürfen keine bleibenden Veränderungen am Mietobjekt vorgenommen werden
 
  • Bei Umbaumaßnahmen ist Einverständnis des Vermieters notwendig

Industriehalle kaufen


Vorteile Nachteile
  • Immobilie gehört zum Anlagevermögen und steigert Wert des Unternehmens
  • Ausreichend Eigenkapital notwendig
  • Kann bei Kreditgesprächen als Sicherheit angeführt werden
  • Weniger Flexibilität hinsichtlich eines Standortwechsels
  • Freie Hand bezüglich Umbau- und Ausbaumaßnahmen
  • Unter Umständen Aufnahme eines Kredits, der mit einer langen Bindung und Finanzierungskosten einhergeht
  • Wenn der Kredit für den Kauf zurückgezahlt wurde, beschränken sich die Kosten auf Betriebs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, was sich positiv auf den Gewinn auswirkt
  • Suche nach einem Käufer kann sich in Regionen, deren Attraktivität als Standort gesunken ist, und durch den eingeschränkten Interessentenkreis als schwierig erweisen
 
  • Wächst das Unternehmen dann schneller als erwartet oder geht im Gegenteil die Produktion zurück, bleiben diese Kosten trotzdem bestehen

Industriehalle pachten


Vorteile Nachteile
  • Bei der Pacht ist das Inventar eingeschlossen, Lagerhallen sind bereits vorab mit Regalen und Logistikgeräten ausgestattet
  • Eine Industriehalle zu pachten ist teurer als sie zu mieten, da auch für die zur Verfügung gestellten Geräte bezahlt werden muss
  • Anfangskosten werden auf ein Minimum reduziert und auch Startups können schnell in die Produktion gehen
  • Der Zustand der Pachtgegenstände nach Ablauf des Pachtvertrags hat Konfliktpotential
  • Vom ersten Tag an kann der Betrieb aufgenommen werden, es geht keine wertvolle Produktionszeit verloren
  • Sind größere Reparaturmaßnahmen notwendig, muss mit dem Pächter geklärt werden, wer für die Kosten aufkommt
 
  • Inventar gehört dennoch nicht zum Eigentum des Pächters
 
  • Pächter können keine oder nur wenige materielle Sicherheiten vorweisen: Es wird schwerer, einen Kredit zu bekommen

Welche der Varianten in Frage kommt, kann daher von verschiedenen Faktoren abhängig sein. Eine Miete oder Pacht ist beispielsweise dann sinnvoller, wenn lediglich kurze Auftragsspitzen überbrückt werden müssen und kurzfristig mehr Fläche für Lagerung und Produktion geschaffen werden muss. Bei einer langfristig geplanten Expansion ist der Kauf einer Industriehalle dagegen die bessere Wahl.


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