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Hotel kaufen, pachten oder mieten

Mieter, Nachmieter oder Käufer gesucht?

 

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Hotelimmobilien - Ratgeber und Tipps

Investoren und Gewerbetreibende, die auf der Suche nach Hotelimmobilien sind, müssen sich darüber im Klaren sein, dass nur eine auf Dauer gewährleistete Auslastung über den geschäftlichen Erfolg entscheidet. Ein strukturiertes Konzept, die Ausstattung, die Lage und die Servicequalität sind Kriterien, die aufeinander abgestimmt werden müssen, wenn ein Gewerbetreibender ein Hotel pachten oder kaufen will. Die Miet- oder Kaufentscheidung sollte deswegen gut durchdacht werden. Die folgenden Punkte können einige Fragen zu diesem Thema beantworten.

Inhalt

Welche Hotelimmobilien gibt es?

Vor der Immobiliensuche sollten sich aufstrebende Hoteliers eingehend Gedanken darüber machen, welche Art Hotel sie eröffnen wollen. Unterschieden werden die Betriebe meist durch ihre Größe und dadurch, ob sie über einen angeschlossenen Restaurantbetrieb verfügen. 

Hotelanwesen

Hotelanwesen gehören zu den größeren Hotels, da sie neben der Gästeunterbringung auch über ein weitläufiges Grundstück verfügen, welches meist begrünt ist. Wer ein Hotelanwesen mieten oder kaufen möchte, sollte die Pflege dieses Grundstückes in seine Kalkulation stets einbeziehen. Neben finanziellem Aufwand für den Hotelbetrieb, Gärtner beziehungsweise Gartenbauer und Gartenwerkzeuge kommen auch Kosten für die Bewässerung hinzu. 

Hotel

Ein Hotel verfügt neben mehreren Gästezimmern auch über einen eigenen Restaurantbetrieb, welcher den Gästen und gelegentlich auch externen Besuchern zur Verfügung steht. Die Größe des Hotels kann ganz unterschiedlich ausfallen. Während in den großen deutschen Städten und beliebten Urlaubsregionen Hotels mit mehreren Hunderten Zimmern zur Anmietung bereitstehen, sind die Hotels in ländlichen Regionen meist kleiner. Ein Hotel pachten, mieten oder kaufen kann man in ganz Deutschland.

Pension

Pensionen gehören zwar zu Hotelimmobilien, sie sind jedoch Beherbergungsbetriebe mit begrenzten Dienstleistungen. Pensionen verfügen ebenfalls über mehrere Gästezimmer, deren Anzahl nach oben hin offen ist, sie müssen jedoch keine eigene Küche haben. Aus diesem Grund bieten viele Pensionen nur ein Frühstück als Verpflegung der Gäste an. Die Rezeption einer Pension muss nicht durchgehend besetzt sein.

Hotel garni

Ein Hotel garni ist einer der kleinsten Hotelbetriebe und wird oft privat geführt. Ähnlich wie eine Pension verfügt ein Hotel garni nicht über einen eigenen Restaurantbetrieb und bietet seinen Gästen höchstens ein Frühstück und Snacks an. Im Vergleich zu einem Hotelbetrieb verfügen Hotels garni oft über wesentlich weniger Zimmer, dafür aber über eine familiärere Atmosphäre. 

Jugendherberge

Im weiteren Sinne handelt es sich bei einer Jugendherberge um eine einfache Herberge, im engeren Sinne bezeichnet der Begriff Unterkünfte des DJH (Deutschen Jugenherbergswerks). Wer diese nutzen möchte, muss Mitglied im DJH sein, daher ist selbst bei einem kurzfristigen Aufenthalt ein Eintritt in das DJH notwendig. Allein dadurch unterscheiden sich Jugendherbergen von herkömmlichen Hotels. Zudem sind sie auf ein junges Publikum ausgerichtet – so werden sie häufig für Gruppenreisen von Jugendlichen oder Klassenfahrten genutzt. Insbesondere in größeren Städten sind Jugendherbergen auch bei älteren Gästen beliebt, etwa für Messe- oder Tagungsbesucher. Da die Einrichtungen in der Regel über Tagungs- und Seminarräume verfügen, sind die ebenso für Unternehmen mit Kursangeboten interessant.

Der Service unterscheidet sich allerdings stark von dem eines Hotels. Die Betten werden üblicherweise selbst bezogen und vor der Abreise wieder abgezogen. Handtücher sind nur gegen Gebühr verfügbar. Waren in den Anfängen große Schlafsäle üblich, gibt es inzwischen in den meisten Jugendherbergen Zimmer mit kleiner Bettenanzahl. Speiseraum, Aufenthaltsräume, Seminarräume, Sporteinrichtungen sowie ein Bistro oder eine Cafeteria sind bei den meisten Unterkünften vorzufinden. Im ländlichen Raum gibt es zusätzlich meist großzügige Außenanlagen mit Spielplatz, Sportplatz sowie Grill-Möglichkeiten. Daneben unterscheiden sich Jugendherbergen vor allem durch ihren pädagogischen Schwerpunkt von herkömmlichen kommerziellen Einrichtungen.

All diese Merkmale stellen eine große Herausforderung bei der Immobiliensuche dar. Wer eine Jugendherberge mieten oder pachten möchte, muss also zahlreiche Kriterien im Blick behalten. Auch muss damit gerechnet werden, dass ein passend ausgestattetes Objekt nicht gefunden wird und teure Umbaumaßnahmen durchgeführt werden müssen. Der Begriff Jugendherberge ist nicht geschützt – allerdings meint er hauptsächlich die Unterkünfte des DJH. Möchte sich der Betreiber trotzdem auf ein junges Publikum spezialisieren, ohne an den internationalen Jugendherbergsverband angeschlossen zu sein, bieten sich Hostels oder Backpacker Hostels an.

Wie finde ich die passende Hotelimmobilie?

Um das passende Hotel für die eigenen Ansprüche als Inhaber oder Betreiber zu finden, bedarf es einer langen Phase der Suche, des Vergleichs und der Besichtigung. Eine Checkliste kann hier helfen, den Überblick zu behalten. Darauf sollte festgehalten werden, welche Kriterien die gewünschte Immobilie erfüllen sollte. Sowohl beim Durchforsten der Anzeige als auch bei den Besichtigungen selbst kann diese Liste hilfreich sein. In jedem Fall sollten Suchende Schritt für Schritt vorgehen:

  1. Die Suche nach einer passenden Hotelimmobilie: Dieser Punkt sollte der erste auf der Checkliste sein. Wer ein Hotel kaufen, eine Pension pachten oder ein Hotel garni mieten möchte, beginnt seine Suche am besten und schnellsten im Internet. Hier finden Suchende nicht nur eine große Auswahl verschiedenster Hotelimmobilien, sondern auch sofort Fotos der Immobilie und teilweise sogar sehr detaillierte Angaben zu dem Objekt, beispielsweise zu seinem Zustand und seiner Ausstattung.
  2. Besichtigungstermine vereinbaren: Besichtigungstermine und Fragen können meist schnell und unkompliziert über eine Kontaktmaske vereinbart beziehungsweise geklärt werden. Wichtig ist, die eigenen Kontaktinformationen zu hinterlassen, um für den Makler telefonisch oder per E-Mail erreichbar zu sein. Die Immobilienanzeige sollte grundsätzlich gründlich gelesen werden – einige Fragen lassen sich so bereits klären, ohne dass Kontakt zum Makler aufgenommen werden muss.
  3. Andere Quellen für die Suche nutzen: Wer neben der Suche im Internet auch andere Arten der Recherche nutzen möchte, findet auch gelegentlich in Tageszeitungen Inserate zu Hotelimmobilien. Hier sind für gewöhnlich weniger Informationen zu dem Objekt vorhanden, jedoch können alle Fragen in einem direkten Gespräch mit dem Aufgeber der Anzeige geklärt werden. 
  4. Auf die Besichtigung vorbereiten: Kaufinteressenten sollten sich für die Besichtigung vorab einen Fragenkatalog zusammenstellen und sich über die Immobilie ausreichend informieren. Wenn es sich um einen laufenden Betrieb handelt, der übernommen werden soll, kann sogar anonym eine Probenacht im Hotel verbracht werden, um sich einen genauen Eindruck vom Betrieb zu verschaffen. Es gilt, Mängel in jedem Fall genau unter die Lupe zu nehmen und im Zweifelsfall Expertenhilfe in Anspruch zu nehmen.

Hotel kaufen oder mieten?

Vor der Immobiliensuche sollten sich Interessenten die Frage stellen, ob sie das Hotel kaufen oder mieten möchten. Jede dieser Varianten hat diverse Vor- und Nachteile, die gegeneinander abzuwägen sind. Hier spielen persönliche Vorlieben, geschäftliche Ziele und finanzielle Aspekte eine entscheidende Rolle.

 

Kauf

Miete/Pacht

Vorteile

  • großer Spielraum in puncto Gestaltung und Umbaumaßnahmen
  • wertbeständige und langfristige Kapitalanlage
  • Verpachtung möglich
  • hohe Flexibilität bei konjunkturellen Veränderungen
  • freie Vertragsgestaltung
  • bei Pacht gewinnbringende Bewirtschaftung erlaubt
  • Einrichtung kann üblicherweise mitgepachtet werden

Nachteile

  • große finanzielle Verpflichtung
  • hoher Eigenkapitalanteil für die Finanzierung notwendig
  • Amortisationszeit beträgt mindestens vier Jahre
  • Kosten für Umbauten, Steuern, ungeplante Schäden, Renovierungsarbeiten und Ähnliches sollten stets mit einkalkuliert werden
  • Mieter oder Pächter nur sehr wenig Mitspracherecht bei grundlegenden Fragen
  • Die Entscheidungsgewalt hat zu jeder Zeit der Immobilienbesitzer inne
  • Mietvertrag zwischen Besitzer und Mieter sollte eindeutig definieren, wer welche Kosten in Schadens- oder Renovierungsfällen zu tragen hat, um Streitigkeiten zu vermeiden

Zu beachten ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Einrichtungsgegenstände, die ihm den Hotelbetrieb ermöglichen (Mobiliar, Küche, Elektrogeräte), und darf der Mieter diese nutzen, wird üblicherweise von einer Pacht gesprochen. Denn mithilfe der Einrichtungsgegenstände kann der Mieter seinen Geschäftszweck zielgerichtet verfolgen und daraus Vorteile ziehen. Von einer Miete ist dann die Rede, wenn die Räumlichkeiten leer übergeben werden.

Worauf sollte ich vor dem Erwerb einer Hotelimmobilie noch achten?

Da Hotelimmobilien eine langfristige Investition sind, sollte die Wahl des richtigen Objektes gut durchdacht und geplant werden. Ob Sie also eine Pension kaufen möchten, ein Hotel mieten wollen oder ob Sie beabsichtigen, ein Hotel garni zu pachten: Es gibt immer mehrere Punkte, die vor dem endgültigen Abschluss des Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags abgeklärt werden sollten.

Der zeitliche Aufwand

Ein Hotelbetrieb bedeutet für jeden Inhaber ein großes zeitliches Investment, und zwar von der ersten Minute an und auch mit einer ausreichenden Anzahl Mitarbeiter. Denn der Inhaber ist der Ansprechpartner für alle grundlegenden Fragen, die den Betrieb betreffen. Ob es um die Auswahl des Lieferanten geht oder um die Planung von Werbeaktionen. Dies erfordert sehr viel Zeit und Nerven, welche der Käufer, Mieter oder Pächter auf jeden Fall und zu fast jeder Zeit bereit sein muss zu erbringen. Wer bereits einen stressigen Job und eine große Familie hat, sollte sich genau überlegen, ob er in der Lage ist, mit seiner wenigen Zeit trotzdem noch ein Hotelanwesen zu pachten oder eine Pension zu mieten.

Die Gästezahlen und der Zustand des Objektes

Um keine Fehlinvestition zu tätigen, sollten Sie die Zahlen der Hotelimmobilie genau in Augenschein nehmen. Wie haben sich die Übernachtungszahlen in den letzten Jahren entwickelt, ist bereits eine Tendenz zu erkennen? Sind in den letzten Monaten ungeahnte Zusatzkosten auf den bisherigen Besitzer zugekommen? Sind in der nächsten Zeit in der Umgebung Baumaßnahmen geplant, die eventuell Einfluss auf die Zahl der Gäste haben könnten? Natürlich muss auch der Zustand des Hauses bis ins Detail überprüft werden, am besten im Beisein eines Fachmanns oder Gutachters. Oft können nur Experten Baumängel erkennen, die sich später zu wahren Kostenfallen entwickeln könnten.

Warum ist die Unterstützung durch einen Experten sinnvoll?

Ganz gleich, ob es um einen Hotelkauf geht, oder ein Investor eine Hotelimmobilie pachten will – es kann sich lohnen, einen erfahrenen Hotelmakler zu engagieren:

  • Analyse der Entwicklungschancen: Erfahrene Hotelmakler analysieren Entwicklungschancen für die Asset-Klasse, die für einen Beherbergungsbetrieb der gehobenen Klasse steht. Neben Übernachtungsmöglichkeiten bieten diese Hotelimmobilien auch die Möglichkeit, Seminare, Konferenzen oder Tagungen stattfinden zu lassen.
  • Bedarfsgerechte Konzeptionen und Prognosen: Hotel-, Markt- und Standortanalysen sind wichtige Voraussetzungen für den wirtschaftlichen Erfolg eines Hotels. Das Erarbeiten einer bedarfsgerechten und nutzerorientierten Konzeption, eine Marktchancen-Evaluierung wie auch Betriebsprognosen gehören meist ebenfalls zu den Angeboten namhafter Makler, die auch weiche Standortfaktoren, die allgemeine Wettbewerbssituation und die Infrastruktur von Hotelimmobilien auf den Prüfstand stellen.
  • Strategische Beratung: Über die reine Projektberatung hinaus bietet ein versierter Makler eine strategische Beratung. Das betrifft beispielsweise Investitionsentscheidungen, die Ausarbeitung und Umsetzung von Verhandlungsstrategien, Beratung zur passenden Vertragsform sowie die Ausarbeitung von Exit-Strategien.

Was ist der DEHOGA?

Der DEHOGA, der deutsche Hotel- und Gaststättenverband, steht für eine stark expandierende Dienstleistungsbranche überwiegend mittelständischer Prägung, die durch eine leistungsfähige Wirtschaft geprägt ist und im Fokus der regionalen Tourismusbranche steht. Dabei gestalten sich die Aufgabenfelder der DEHOGA vielfältig, denn der Verband, der sich in 17 Landesverbände und drei Fachverbände unterteilt, ist für konventionelle Restaurants, die Gemeinschaftsverpflegung, bis hin zur Systemgastronomie und dem Luxushotel zuständig. Zu den Zielen des Verbandes gehören die Verbesserung und das Wahrnehmen politischer Rahmenbedingungen, um dem Gewerbetreibenden zum nachhaltigen Erfolg zu führen.

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