Mieteinnahmen versteuern


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Individuelle Grundrisse

AUSGABEN - EINNAHMEN


Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die der Mieter überweist, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

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Stimmungsvoller Kamin

EINZIGE AUSNAHMEN


Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

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Aussergewöhnliche Farbe und Texturen

LINEARE ABSCHREIBUNG


Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Vermieter die sogenannte AfA - Absetzung für Abnutzung - geltend machen. Es dürfen 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

AfA: Als Regelsatz gilt

Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Der Anteil fürs Grundstück wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden.


Mieteinnahmen versteuern: Freibetrag ab 2017

Nach dem Einkommensteuergesetz EStG) werden Vermietern Freibeträge eingeräumt. Alle Mieteinnahmen bleiben bis zu einem festgelegten Grundfreibetrag steuerfrei.


Folgende Freibeträge gelten ab 2017:

  • Alleinstehende: 8.820 Euro
  • Verheiratete: 17.640 Euro

Die Bundesregierung plant eine Erhöhung des Grundfreibetrags ab 2019 auf 9.168 Euro für Alleinstehende. 2020 soll er durch eine weitere Erhöhung sogar auf 9.408 Euro angehoben werden.


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Häufige Fragen: Mieteinnahmen versteuern


Was genau muss ich bei der Wohnungs- oder Hausvermietung versteuern?

Sobald Sie als Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchten, müssen Sie Steuern auf die Miteinnahmen zahlen. Denn in Deutschland ist grundsätzlich jede Person dazu verpflichtet, ihre Einnahmen, unabhängig von der Art, zu versteuern. Dabei gibt es allerdings einige Dinge, die zu beachten sind. Dazu zählen zum Beispiel die anfallenden Kosten, die Vermietung an Familienangehörige, die Angabe in der Steuererklärung usw. Im Folgenden werden alle wichtigen Fragen zum Thema „Vermietung und Steuern“ beantwortet.


Wie viel meiner Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie hängen von Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz ab. An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass Verluste bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen zu einer Senkung Ihrer steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen können. Allerdings müssen Sie bei dauerhaften Verlusten mit einem Vorwurf der „Liebhaberei“ rechnen und in einem solchen Fall einen Steuerexperten kontaktieren.


Warum muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Wohnung vermiete?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommenssteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dies als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden.


Wann genau muss ich bei der Vermietung meiner Immobilie Steuern zahlen?

Unabhängig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Überweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift. Erhalten Sie regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr, gilt bei der Versteuerung die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr.


Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich eine Immobilie vermiete und Steuern auf die Mieteinnahmen zahle?

Grundsätzlich ist es als Vermieter immer wichtig, alle Belege oder Rechnungsnachweise zu sammeln, die etwas mit der Immobilie zu tun haben. So haben Sie bei einer Prüfung durch das Finanzamt direkt alle Belege gebündelt vorliegen. Auch im Falle eines Leerstands oder bei Mietausfällen sollten Sie den betreffenden Zeitraum immer vermerken. Der Leerstand gilt allerdings nur als anrechenbar, wenn Sie tatsächlich vorhatten, die Immobilie zu vermieten. Zieht ein neuer Mieter in die Wohnung bzw. das Haus ein, kommen immer zusätzliche Kosten auf Sie zu. Dazu gehören beispielsweise die Bezahlung des Immobilienmaklers, die Kosten für die Anzeigenschaltung oder Reparaturarbeiten. Aber auch Anwaltskosten bei rechtlichen Angelegenheiten rund um Ihre Immobilie können Sie in der Steuererklärung (Anlage V) angeben oder von den Steuern durch die Mieteinnahmen absetzen. Immobilienfinanzierungszinsen, Renovierungs- und Möblierungskosten, die Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Ausgaben für Büromaterial oder Hausnebenkosten können Sie ebenfalls absetzen.



Schönheitsreparaturen


Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) an der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Die Kosten hierfür sind von den Einnahmen abziehbar – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie entstanden sind oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Dabei ist es wichtig, wie teuer eingekauft wurde. Alles unter 410 Euro kann direkt abgesetzt werden. Alles, was mehr kostet, kann nur über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Das gilt zum Beispiel, wenn neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neue Bäder eingebaut wurden.

Schuldzinsen aus Darlehen


Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis entsteht aus den Schuldzinsen. Wenn ein Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wurde, können die dafür zu zahlenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von den Einnahmen abgezogen werden. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt. All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten, sollten Vermieter bei der Abgabe der Erklärung die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen.


Teure Umbauten


Sorgen teure Umbauten dafür, dass der Wohnstandard deutlich angehoben wird, zählen diese Ausgaben zu den Herstellungskosten und können von der Steuer abgeschrieben werden. Teure Reparaturen und Renovierungen gelten als Herstellungskosten, wenn

  • sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf der Immobilie entstehen oder
  • 15 Prozent netto der Anschaffungskosten der Immobilie ausmachen.

Sonderkosten


In der Steuererklärung können weitere Posten, wie Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten angegeben werden.


Steuern sparen

Es gibt gewisse Dinge, die Sie als Vermieter in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten angeben bzw. von der Steuer absetzen und somit die Steuerlast senken können.


Das können Sie absetzen:

Fahrtkosten
Kontoführungsgebühren
Bürokosten
Grundsteuer
Kreditzinsen
Maklergebühren
Hausnebenkosten
Anwaltskosten
Mitgliedsbeiträge
Werbekosten für Anzeigen
Renovierungskosten
Reparaturkosten
Kosten für den Steuerberater

Gewinne und Verluste


Erzielen Vermieter einen Gewinn aus der Vermietung, wird der zu den weiteren Einkünften addiert und erhöht die Steuerlast. Verluste hingegen können mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnet werden.


Auf der Suche nach der Traumwohnung

Vermietung an Angehörige


Wird eine Immobilie an Angehörige vermietet, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Besser wären sogar 70 Prozent, um auf der sicheren Seite zu sein. Anderenfalls lassen sich die Werbungskosten nicht vollständig absetzen. Mit dem Verwandten muss darüber hinais ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Die Miete muss regelmäßig überwiesen, Nebenkostenabrechnungen jährlich erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden. Bei der Vermietung an einen Angehörigen ist bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen. Übrigens: Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Falls nicht, erkennt es den Mietvertrag nicht an.


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