Vermieten und Steuern: Was der Fiskus verlangt

So können Sie bares Geld sparen

Für Ihre Einnahmen beim Vermieten werden Steuern fällig. Als Vermieter dürfen Sie aber auch bestimmte Aufwendungen geltend machen und von der Steuer absetzen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

Je nachdem ob Sie mit ihrer vermieteten Immobilie einen Gewinn oder Verlust erwirtschaften, erhöhen oder senken Sie beim Vermieten Ihre Steuern. Für Ihre Steuererklärung sollten Sie alle Belege sammeln und anfallenden Einnahmen und Ausgaben sorgfältig erfassen. Auf der Einnahmenseite verbuchen Sie sämtliche Geldzuflüsse, auf der Aufwendungsseite alle Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ergibt den steuerlich relevanten Gewinn oder Verlust.

Auch Nebenkosten sind Einnahmen

Ein Mann macht seine Steuererklärung.

Einnahmen aus Vermietung müssen Sie versteuern.

Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung anfallen, als Aufwendungen von Ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Einzige Ausnahme: Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich dabei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Aufwendungen beim Vermieten von der Steuer absetzen

Mann mit Wasserwaage

Modernisierungskosten können Sie bei der Steuererklärung geltend machen.

Weil sich die Bausubstanz im Lauf der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung, üblicherweise als „Abschreibung“ bezeichnet) geltend machen. Als Regelsatz gilt, dass Sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Letzterer wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Kosten hierfür dürfen Sie von Ihren Einnahmen abziehen – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neues Bad haben einbauen lassen.



Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

Schuldzinsen nicht vergessen

Steuernordner mit offenen Ordner

Alle Posten sollten Sie für das Finanzamt mit Rechnungen und Bescheinigungen belegen.

Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

Erzielen Sie einen Gewinn aus der Vermietung, wird dieser zu Ihren weiteren Einkünften addiert und erhöht Ihre Steuerlast. Bei einem Verlust können Sie diesen mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnen.

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