Welcher Zinssatz zählt?

Zinssatz: Auf jede Kommastelle kommt es an

Schon kleinste Unterschiede beim Zinssatz bedeuten für Immobilienkäufer einige tausend Euro Unterschied. Erfahren Sie, warum mehrere Zinssätze angegeben werden und warum bei den Immobilienfinanzierungs-Zinsen jede Kommastelle zählt.

Wie hoch sind die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?

Das aktuelle Zinsniveau schmälert die Rendite für Sparer, entlastet jedoch Bauherren und Käufer bei der Immobilienfinanzierung. Wer im kritischen Vergleich der Angebote seine Zinsen für die Immobilienfinanzierung optimiert und die passende Zinsbindung wählt, kann viel Geld sparen.

Baufinanzierungsrechner

Zinssatz: Vergleichen lohnt sich

Um die günstigste Finanzierung und niedrigsten Zinsen für Immobilien zu finden, sollten Bauherren Angebote mehrere Banken einholen oder im Internet vergleichen. Die Kreditangebote der Institute sind meist sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen.

Baukredit: Zinsentwicklung verfolgen

Sie überlegen derzeit, ob Sie eine Immobilie bauen wollen? Dann sollten Sie für Ihren Baukredit die Zinsentwicklung aufmerksam beobachten. Dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau ist es zu verdanken, dass die Zinsen für die Immobilienfinanzierung verhältnismäßig günstig sind. Doch die Kreditzinsen für Immobilien-Kredite können nach Ablauf der Zinsbindung teils deutlich steigen.


Tipp von ImmobilienScout24: Sichern Sie sich einen günstigen Zinssatz für die Immobilienfinanzierung mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung können Sie sich noch während der Erstfinanzierung ein neues Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen für die weitere Immobilienfinanzierung sichern.

Aktuelle Zinsen: Hauskauf zum richtigen Zeitpunkt

Die aktuellen Zinsen sind für einen Hauskauf sehr attraktiv. Doch dies allein sollte für einen Immobilien-Kauf nicht maßgebend sein. So kann beispielsweise die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung viel höhere Zinsen aufweisen. Ein aktueller Zinssatz für die Hausfinanzierung kann bei 2,40 % (Sollzinssatz) liegen. Doch was passiert, wenn der beste Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, den Sie bekommen können, bei 4,00 % liegt? Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie viel Einfluss bei der Immobilienfinanzierung der Zinssatz auf die Gesamtkosten hat:

 

Erstfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Darlehensbetrag/Restschuld

250.000,00 €

159.829,65 €

Sollzins (p.a.)

2,40 %

4,00 %

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

2,00 %

2,00 %

Höhe der monatlichen Rate

916,67 €

799,15 €

Restschuld nach Zinsbindung

159.829,65 €

94.275,02 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen

74.830,25 €

78.292,37 €

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung

90.170,35 €

65.554,63 €

Zwar ist die monatliche Rate hier etwas gesunken, jedoch ist die Summe der geleisteten Zinszahlungen während der Zinsbindung sogar noch um einige tausend Euro gestiegen, obwohl während der ersten Zinsbindung über 90.000 Euro getilgt wurden. Dies unterstreicht noch einmal, wie bedeutend es für die Finanzierung eines Hauses ist, einen Zinsen-Vergleich vorzunehmen.

Mit Sondertilgungen Zinsen beim Hauskauf sparen

Natürlich bedeuten niedrigere Zinsen geringere Gesamtkosten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Mit Sondertilgungen können Sie die Summe der geleisteten Zinszahlungen aber sogar noch verringern. Nicht selten räumen Banken jedoch die Möglichkeit von Sondertilgungen nur im Gegenzug mit einem höheren Sollzins ein.

Angenommen, Sie finden ein Kreditinstitut, bei dem der Zins für die Immobilienfinanzierung bei 2,50% während einer zehnjährigen Sollzinsbindung liegt und die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung in Höhe von 1.000 Euro für die Dauer der Zinsbindung besteht: Wie wirkt sich dies auf die Summe der Zinszahlungen und auf die Restschuldsumme aus?

 

Mit Sondertilgung

Ohne Sondertilgung

Darlehensbetrag

250.000,00 €

250.000,00 €

Sollzins p.a.

2,50 %

2,50 %

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Anfängliche Tilgung

2,00 %

2,00 %

Höhe der monatlichen Rate

937,50 €

937,50 €

Restschuld nach Zinsbindung

181.759,80 €

193.261,72 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen

54.529,80 €

55.761,72 €

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung

68.240,20 €

56.738,28 €


Tipp von ImmobilienScout24: Vergleichen Sie nicht immer nur die Zinssätze verschiedener Immobilienfinanzierungs-Angebote. Prüfen Sie, ob mit Sonderzahlungen die Zinskosten geringer ausfallen. Falls Ihnen eine Bank zwar die Möglichkeit von Sonderzahlungen einräumt, dafür aber einen höheren Sollzinssatz verlangt, sollten Sie mit einem Rechner ermitteln, welche Option die günstigere ist.

Welcher Zinssatz gilt für den Immobilienkredit?

In den meisten Angeboten ist von einem Soll- oder Nominalzins und einem Effektivzins die Rede. Der Sollzinssatz beschreibt die „nackten“ Zinsen für den Immobilienkauf, die die Grundlage für den Kredit darstellen und jährlich zu zahlen sind. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist er ungeeignet, weil er keine Nebenkosten enthält. Dazu zählen beispielsweise Bearbeitungsgebühren und das Disagio – ein Zinsabschlag, der erst beim Effektivzins berücksichtigt wird. Die Angabe des Effektivzinses ist gesetzlich durch die Preisangabenverordnung (PAnGV) vorgeschrieben.

Gesamteffektivzins meist nur auf Nachfrage

Ein Vergleich der Effektivzinssätze gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wer es ganz genau wissen will, muss bei seiner Bank auch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Nur so erhält er den tatsächlichen Zinssatz. Hierzu gehören:

  • Kontoführungsgebühren
  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird.

 

Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus.


Tipp von ImmobilienScout24: Fragen Sie Ihren Bankberater nach dem „Europäischen standardisierten Merkblatt“, das in übersichtlicher Form alle Kosten sowie sämtliche Konditionen des Kredits auflistet.

Jede Kommastelle ist beim Zinssatz wichtig

Schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können sich über die Laufzeit eines Immobilienkredits zu stattlichen Summen addieren. Eine auf den ersten Blick geringfügige Abweichung von nur 0,1 Prozentpunkten bedeutet mitunter, dass der Immobilienkauf beziehungsweise die Zinsen hierfür um einige hundert Euro teurer werden.

Effektiver Jahreszins 2,0 %
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,0 %
Monatliche Rate 663 Euro
Getilgter Betrag am Zinsbindungsende 44.194
Summe der Zinszahlungen 35.405
Restschuld 155.805

Effektiver Jahreszins 2,10 %
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,0 %
Monatliche Rate 680 Euro
Getilgter Betrag am Zinsbindungsende 44.421
Summe der Zinszahlungen 37.178
Restschuld 155.578

Immobilienkredit: Zinssatz berechnen in Eigenregie

Bevor Sie verschiedene Angebote bei Banken einholen, um möglichst niedrige Zinsen für Immobilien-Finanzierungen zu erhalten, können Sie Ihren Zinssatz vorab berechnen. Dafür eignet sich zum Beispiel der Baufinanzierungsvergleich von Immobilienscout24.de. Hier lassen sich mit wenigen Eingaben die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Dabei werden Standardkonditionen berücksichtigt, die sich in einem individuellen Finanzierungsangebot noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Haus-Kredit-Zinsen einschätzen zu können.

Auch regionale Anbieter in den Vergleich einbeziehen

Basis der Zinsberechnung sind die tagesaktuellen Konditionen der einzelnen Finanzierungsgeber, die automatisch in das Kalkulationsprogramm eingepflegt werden. Damit müssen Nutzer nicht die Konditionen einzelner Banken durchforsten und brauchen den Zinssatz auch nicht manuell einzugeben. Ein weiterer Vorteil: Wird die Postleitzahl eingetippt, berücksichtigt das Programm beim Zinssatz auch die Konditionen regionaler Anbieter.

Wie hoch sind die Zinsen beim Hauskauf?

Die Kreditzinsen beim Hauskauf hängen grundsätzlich von drei verschiedenen Faktoren ab:

  • Zinsniveau: Das derzeitige Zinsniveau lässt sich anhand des Leitzinssatzes der EZB bestimmen. Erhöht die EZB den Zinssatz, dann steigen auch die Zinsen für den Hauskauf. Senkt die Zentralbank den Leitzins, dann fallen die Zinsen beim Hauskauf hingegen.
  • Bonität: Je höher die Bonität des Kreditnehmers, desto weniger Zinsen müssen für den Kredit für den Hauskauf bezahlt werden.
  • Eigenkapital: Für die Bank sinkt das Risiko eines Kreditausfalls, wenn der Kreditnehmer viel Eigenkapital für den Hauskauf aufbringt. Die Kredit-Zinsen sinken dann entsprechend.

Tipp von ImmobilienScout24: Wer einen Kredit für den Hauskauf aufnimmt, senkt Zinsen unabhängig von Bonität, Eigenkapital oder Zinsniveau, indem Angebote verschiedener Banken verglichen werden!


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  • Zinsen vergleichen unter den besten Anbietern
  • Wer würde mich finanzieren?
  • Wieviel Haus kann ich mir leisten?
  • Mieten oder Kaufen - Was ist für Sie besser?
  • Günstige Konditionen für Ihren Ratenkredit

Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.

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