Stei­gen­de Zin­sen: Tor­schluss­pa­nik?

Die Zinsen steigen aktuell dramatisch. Ist jetzt Torschlusspanik angesagt? Welcher Kredit ist jetzt der richtige und wo lässt sich noch sparen?

Ein Blick auf unseren aktuellen Zinskommentar zeigt: Die Kreditkosten für die Baufinanzierung steigen gerade stark an. Neben den gestiegenen Kosten für Energie haben auch die Baupreise beziehungsweise die Kaufpreise für Immobilien zugelegt. Der Kostendruck wurde jahrelang durch die geringen Zinsen für Immobilienkredite abgefedert. Doch auch damit scheint es jetzt vorbei zu sein. Das ImmoScout24-Zinsbarometer zeigte vor einem Jahr für ein zehnjähriges Darlehen einen durchschnittlichen Sollzins von 0,89 Prozent. Heute sind es 1,60 Prozent, also ganze 0,71 Prozentpunkte mehr. Damit stiegen die Zinskosten um fast 80 Prozent, also wirklich eine ganze Menge.

Die hohe Inflation, die wir gerade erleben, fördert den Anstieg der Zinsen und es ist eigentlich nur noch eine Frage der Zeit, wann die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins anhebt. Die amerikanische Fed hat das bereits getan. Mehr als die Hälfte der vom Baufinanzierungsvermittler Interhyp regelmäßig befragten Expert:innen sagt auf Sicht von sechs bis zwölf Monaten steigende Bauzinsen voraus. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zeigte sich im Januar 2022 außerdem angesichts der immer höheren Kreditsummen und steigender Immobilienpreise alarmiert und schreibt den Banken eine bessere Risikovorsorge vor. Das wird über kurz oder lang dazu führen, dass es schwieriger wird, an einen Kredit zu kommen. Und wenn, dann nur mit höheren Zinsaufschlägen. Gleichzeitig ist nicht damit zu rechnen, dass die Immobilienpreise in Zukunft sinken. Sie werden nur höchstens nicht mehr so schnell steigen wie in die Vergangenheit. Mit anderen Worten: Der beste Zeitpunkt, sich um deine Baufinanzierung zu kümmern ist: jetzt sofort. Wobei natürlich wie immer gilt: Nicht in Torschlusspanik verfallen. Eine Baufinanzierung ist eine große Sache und du solltest auf keinen Fall das erstbeste Angebot nehmen, nur um überhaupt einen Kredit zu bekommen.

Auf viele der angesprochenen Preistreiber hast du natürlich wenig Einfluss. Auf dein persönliches Zinsniveau aber schon. Die Aufgabe lautet also:

1. Finde im ersten Schritt die Baufinanzierung, die am besten zu dir passt und 
2. Suche als zweiten Schritt anschließend den günstigsten Anbieter. 

Aber welche Art von Kredit kommt nun für dich in Frage? Die Stiftung Warentest hat in einem aktuellen Zinsvergleich vier typische Kredittypen ausgemacht, die ganz spezifische Finanzierungsbedürfnisse haben.  Für diese vier Modellfälle wurden dann die Finanzierungsangebote verglichen. Das sind sie:

1. Musterfall 1: Ein Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit. Die Immobilienkosten liegen in diesem Fall bei 400.000 Euro und das Darlehen soll 320.000 Euro umfassen. Das Ergebnis: In diesem Fall hatten die Angebote einen Zins zwischen 1,20 und 2,15 Prozent.
2. Musterfall 2: Ein Volltilgerdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit Die Immobilienkosten liegen hier ebenfalls bei 400.000 Euro, das Darlehen soll auch 320.000 Euro umfassen. Hier lagen die Zinsen schon etwas höher: Die Angebote hatten einen Zins zwischen 1,43 und 3,38 Prozent. Das macht schon einen ziemlich großen Unterschied.
3. Musterfall 3: Ein Flexibles Darlehen mit der Möglichkeit, die Rate herauf- oder herabzusetzen und jährlich fünf Prozent als Sondertilgung zu leisten. Die Immobilienkosten liegen hier bei 500.000 Euro, das Darlehen umfasst 450.000 Euro. Beim flexiblen Darlehen hatten die Angebote einen Zins zwischen 1,29 und 2,21 Prozent.
4. Musterfall 4: Eine 100-Prozent-Finanzierung mit 20 Jahren Laufzeit. Die Immobilienkosten und das Darlehen umfassen 350.000 Euro. Das Eigenkapital wird in diesem Fall ausschließlich für die Kaufnebenkosten aufgewendet. Das Ergebnis: Die Angebote hatten bei der Vollfinanzierung einen Zins zwischen 1,48 und 2,76 Prozent.

Findest du dich in einem dieser Musterfälle wieder? Falls ja, dann solltest du bei der Wahl des richtigen Finanzierungsangebots sehr sorgfältig vorgehen. Die Stiftung Warentest hat für ihren 2. Musterfall, also für das Volltilgerdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit, zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kreditangebot einen Unterschied von insgesamt 112.540 Euro ausgemacht. Im besten Fall mussten die Kreditnehmenden 1,43 Prozent zahlen und kamen damit auf eine Monatsrate von 1.090 Euro. Beim teuersten Anbieter lag der Zins aber bei 3,38 Prozent und die Monatsrate damit bei 1.403 Euro. Das ergibt einen Unterschied von über 300 Euro pro Monat für das gleiche Darlehen.

Ebenfalls bemerkenswert: Das günstigste Volltilgerdarlehen über 30 Jahre war genauso teuer wie ein durchschnittliches Darlehen über 20 Jahre. Auch hier lohnt sich also der Vergleich, damit du einen Kredit über eine längere Laufzeit und mit besser leistbaren Monatsraten erhältst. Am teuersten waren übrigens die Kredite für die 100-Prozent-Finanzierung. Daraus folgt: Der immer noch beste Schutz vor hohen Zinsen ist viel Eigenkapital, um den Kreditbetrag zu reduzieren, und in eine günstigere Finanzierungsklasse zu rutschen.