Zinssatz

Der Zinssatz bemisst sich unter anderem anhand der Bonität des Kreditnehmers. Er ist also grundsätzlich von der Kreditwürdigkeit und dem Rückzahlungswillen des Schuldners abhängig. Erfahren Sie hier, welchen Einfluss der Zinssatz auf die Hausfinanzierung nimmt und wie der effektive Jahreszins berechnet wird.

Baufinanzierungsrechner

Welche Faktoren beeinflussen den Zinssatz?

Neben der Kreditwürdigkeit beeinflussen äußere Faktoren seine Höhe, allen voran der Leitzins. Dieser wird von der Europäischen Zentralbank festgelegt und ist jener Zinssatz, zu welchem die beteiligten Banken sich frisches Geld am Zentralbankmarkt beschaffen können. Fällt dieser entsprechend hoch aus, muss die Bank für ihre Marge einen tendenziell höheren Zins für Kredite und Baufinanzierungen verlangen. Die Bundesbank übernimmt seit Einführung des Euro vor allem die Regulierung der Preisstabilität, sie arbeitet an einer möglichst niedrigen Inflationsrate. Der wichtigste Referenzzinssatz in Europa ist der EURIBOR, vor allem für kurzfristige Kredite und Anleihen. Im Prinzip hat er damit auch Auswirkungen auf den Zinssatz bei Immobilienfinanzierungen, denn die Kreditinstitute ihrerseits sichern einen Teil ihrer Geschäfte wiederum im Interbankengeschäft (Bank-zu-Bank) ab.

Wie stehen Laufzeit und Zinssatz zueinander?

Bei einer Baufinanzierung verpflichten sich Kreditgeber und Kreditnehmer langfristig. Gebundene Zinssätze, teilweise bis zu 20 Jahre und länger, sind daher ein Geschäftsrisiko der Banken. Entsprechend hoch liegt ein solcher Zinssatz, je nachdem, in welcher Phase der Vertrag abgeschlossen wurde. Um die tatsächliche Belastung der Immobilienfinanzierung zu berechnen, sind Angaben zur Laufzeit und Tilgung nötig. Je länger die Finanzierung läuft, desto geringer fällt die monatliche Belastung aus. Bei klassischen Annuitätendarlehen bleibt der monatliche Betrag, welcher sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, gleich. Im Laufe der Rückzahlung wird der Tilgungsanteil hierbei immer höher, der Zinsanteil dagegen sinkt. Wird hingegen nur eine Zwischenfinanzierung gewählt, muss die Tilgungsrate höher ausfallen.

Der Zinssatz, der für eine Finanzierung von Relevanz ist, ist der sogenannte Effektivzins. Darin sind alle Nebenkosten und sonstigen Gebühren eingeflossen, die Auswirkungen auf die Gesamtbelastung haben. Explizit ausgenommen sind Schätzwerte, aber auch solche Dinge wie Bereitstellungszinsen oder Zuschläge für Teilauszahlungen. Damit solche Immobilienfinanzierungen transparent miteinander verglichen werden können, müssen dieselben Zinsfestschreibungsdauern gewählt werden.

Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Hausfinanzierung aus?

Je höher die Darlehenssumme, desto teurer wird ein zu hoher Zinssatz bei der Hausfinanzierung. Bereits wenige Prozentpunkte können bei großen Summen Unterschiede von mehreren zehntausend Euro machen – Kosten, die Sie sich als Bauherr sparen können und möchten. Bei einem Kredit in Höhe von 300.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einer Tilgungsrate von anfänglich 2,0 Prozent verdeutlicht das folgende Beispiel, wie viel Sie mit einem günstigen Zinssatz einsparen können:

 

Kredit 1

Kredit 2

Sollzins p.a.

1,50%

1,30%

Laufzeit bis zur Tilgung

37 Jahre, 3 Monate

38 Jahre, 5 Monate

Gezahlte Zinsen

91.974,78 Euro

81.565,84 Euro

Bereits mit einem um 0,2 Prozentpunkte niedrigen Sollzins können Sie in diesem Fall über 10.000 Euro an Zinsen sparen. Vergleichen Sie deshalb bei der Suche nach der passenden Hausfinanzierung den Zinssatz der verschiedenen Angebote.

So wird der effektive Jahreszins berechnet

Eine Methode, den relevanten effektiven Jahreszins zu berechnen, ist die Vorgehensweise nach der Uniform-Methode. Als Faustformel gilt: Kreditkosten x 100 / (( Nettodarlehensbetrag / 2) x Laufzeit in Jahren ). In die Kreditkosten werden Dinge wie Bearbeitungsgebühren, Zinsen sowie Kosten für eventuelle Restschuld- oder Kreditlebensversicherungen eingerechnet. Seitens der Banken müssen aber grundsätzlich alle Berechnungen nach den Vorgaben der PAngV vorgenommen werden. Das ist die mit dem 11. Juni 2010 in Kraft getretene Verbraucherkreditrichtlinie. Der Zinssatz muss dann mit variablen Zinsen weitergeführt werden, wenn vor Ablauf der Zinsbindung keine neuen Konditionen vereinbart werden. So lassen sich in den objektiven Berechnungen ebenso Vergleiche anstellen, da die aktuellen Zinssätze für die variablen Zinsen anzusetzen sind. Vor allem kurzfristige Zinsbindungsvereinbarungen können sich finanziell auszahlen. Die Aufschläge sind hier äußerst gering, zudem besteht grundsätzlich die Chance, im Anschluss eine weitere Finanzierung mit ähnlichen Konditionen zu bekommen. Sofern Planungssicherheit entsprechende Priorität hat, können vor allem in Niedrigzinsphasen günstige Immobilienfinanzierungen für bis zu 20 Jahre abgesichert werden.


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