Wovon ist der Zinssatz für die Finanzierung meiner Immobilie abhängig?

Der persönliche Zinssatz ist der Hauptkostenfaktor einer Immobilienfinanzierung. Dieser ergibt sich grundsätzlich aus den Marktgegebenheiten, der Zinsbindungsfrist, der persönlichen Bonität und dem eingesetzten Eigenkapital.

Baufinanzierungsrechner

Das Wort Zins bezeichnet das Entgelt, das der Darlehensnehmer für einen bestimmten Zeitraum für die ihm überlassene Finanzierungssumme zahlen muss. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach dem Zinssatz. Doch wie lässt sich der Zinssatz berechnen, der für die Finanzierung einer Immobilie angesetzt wird?

Eigenkapital ist entscheidend: So gestaltet sich der Zinssatz

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger ist der Zinssatz. Durch das Eigenkapital reduziert sich das Risiko der Bank oder Bausparkasse. Im Gegenzug erhält der Darlehensnehmer für die Finanzierung seiner Immobilie einen besseren Zinssatz.

Mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent zuzüglich Nebenkosten lassen sich für die Finanzierung einer Immobilie gute Zinskonditionen aushandeln. Beste Konditionen werden mit 40 Prozent Eigenkapital geboten. Bei der Kalkulation des Zinssatzes berücksichtigen Banken die während der Zinsbindung zu erwartende Zinsentwicklung.

Dabei sollte beachtet werden, dass sich die Eigenkapitalquote auf den reinen Kaufpreis bezieht und die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühr unberücksichtigt bleiben. Um bei der Immobilienfinanzierung den günstigen Zinssatz für eine 40-prozentige Eigenkapitalquote zu erhalten, würde die Berechnung wie folgt aussehen: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sollten rund zehn Prozent für die Nebenkosten beim Kauf berechnet werden, so dass die gesamten Aufwendungen bei 220.000 Euro liegen. Um mit Bezug auf den reinen Kaufpreis auf eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent zu kommen, müssten zusätzlich zu den erforderlichen 80.000 Euro auch noch 20.000 Euro an Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden. Von den „Brutto“-Gesamtkosten in Höhe von 220.000 Euro wären dann in diesem Beispiel etwa 100.000 Euro – das sind gut 45 Prozent – an Eigenkapital erforderlich, um gegenüber der Bank in der „Netto-Betrachtung“ auf 40 Prozent Eigenkapital zu kommen.

Warum die Festschreibung der Zinssätze wichtig ist

Je kürzer die Zinsbindung der Finanzierung einer Immobilie, desto niedriger ist der Zinssatz. In einer Niedrigzinsphase ist es allerdings empfehlenswert, sich die aktuell günstigen Zinskonditionen durch eine langfristige Zinsfestschreibung zu sichern.

Darüber hinaus ist zu bedenken, dass trotz eines kurzfristig günstigeren Zinssatzes die Immobilienfinanzierung riskanter wird, wenn der Zins nur kurzfristig festgeschrieben wird. Läuft nämlich die Zinsbindung beispielsweise schon nach fünf Jahren aus, dann ist in der Regel vom Kredit erst ein sehr kleiner Teil getilgt. Wenn bis dahin die Marktzinsen gestiegen sind, müssen hohe Restschulden möglicherweise zu ungünstigeren Konditionen weiterfinanziert werden. Dieses Risiko lässt sich mit einer langfristigen Zinsbindung deutlich reduzieren. Von großer Bedeutung für die Zinsfestschreibung ist der so genannte Euribor. Hierbei handelt es sich um eine Bezugsgröße für die Anlage von Festgeldern, aber auch für Kredite mit kurzer Laufzeit. Diese wird täglich aktualisiert und kann sowohl im Wirtschaftsteil der meisten Tageszeitungen als auch auf vielen Online-Portalen verfolgt werden. Im Rahmen des sogenannten Libor-Skandals, der auch den Euribor betraf, gilt mittlerweile als erwiesen, dass zahlreiche international tätige Banken an der Manipulation der Zinssätze beteiligt waren. Aus diesem Grund rückte die Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung für viele Verbraucher wieder in den Vordergrund, nachdem der Skandal 2012 öffentlich gemacht und das Ausmaß der Manipulationen ersichtlich wurde.

Wie die Entwicklung an den Kapitalmärkten den Zinssatz beeinflusst

Wie hoch der persönliche aktuelle Zinssatz ist, hängt auch maßgeblich von den Entwicklungen an den Zins- und Kapitalmärkten ab. Dabei spielen ganz unterschiedliche Faktoren eine mehr oder weniger bedeutsame Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung in den Euro-Ländern nimmt ebenso Einfluss auf die Entwicklung der kurz- und langfristigen Zinssätze wie die Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die Verschuldungssituation der europäischen Staaten, die Wechselkurse zu wichtigen Leitwährungen wie dem US-Dollar oder die Zinssituation in anderen wichtigen Industrienationen. Letztlich lässt sich die Entwicklung der Marktzinsen kaum zuverlässig vorhersagen, sodass bei der längerfristigen Vorschau auf die in Frage kommenden Finanzierungsmodelle immer ein gewisser Puffer für zwischenzeitliche Erhöhungen des Zinssatzes zu berücksichtigen ist.

Welche Finanzierung für die individuelle Immobilie die passende ist, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Auf dem Weg zur maßgeschneiderten Immobilien-Finanzierung sind auch Kriterien wie Flexibilität, Zinssicherheit und staatliche Förderung zu beachten. Soll das Traumhaus beispielsweise energieeffizient gestaltet werden, bieten sich Hilfsmittel der KfW an, die im Bereich energetischer Sanierung, Solar- und Windkraft sowie der Erneuerung von Fassaden umfangreiche Förderungen anbietet.

Expertenrat

Je rechtzeitiger für die Finanzierung einer Immobilie vorgesorgt und Eigenkapital anspart wird, desto besser ist der Zinssatz! Idealerweise wird weit vor dem Immobilienerwerb ein Bausparvertrag abgeschlossen und darüber Kapital aufgebaut. Beim Darlehen sollte ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil mit einem garantierten Zinssatz kombiniert werden.

Beim Anbietervergleich von Immobilienscout 24 lässt sich schnell und übersichtlich der günstigste Zinssatz ermitteln. Dafür stehen auf unserer Seite unterschiedliche Rechner-Typen zur Verfügung, mit denen ganz gezielt der benötigte Eigenkapitalanteil für die Finanzierung, aber auch die zu erwartenden Tilgungsraten und das Darlehenslimit berechnet werden können. Der Haushaltsrechner verschafft vorab einen detaillierten Überblick über Einnahmen und Ausgaben. Eine verkraftbare und wirtschaftlich sinnvolle Monatsrate zur Abtragung des Darlehens kann so anhand nachvollziehbarer Fakten errechnet werden.