Kaufvertrag, Immobilienkaufvertrag

Der Kaufvertrag vor dem Notar ist stark standardisiert und sollte die aufgeführten Essentials enthalten. Der Notar erklärt beiden Seiten das (hoffentlich) vorab zugeschickte Vertragswerk in mündlicher Form und zwar von Anfang bis Ende. Er beantwortet auch Fragen.

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Vollständiges Erscheinen ist notwendig, das gilt insbesondere, wenn beide Ehepartner Käufer oder Verkäufer zugleich sind. Man kann auch einen Vertreter mit beglaubigter Vollmacht entsenden, aber das ist nur empfehlenswert, wenn man sich gut in Sachen Kaufvertrag auskennt.

Tipp

Eine später nachgereichte Vollmachtsbestätigung für nicht Erschienene der Gegenseite sollte man ablehnen, denn sie ist gebührenpflichtig, besser ist es dann, die Gebührenerbringung vertraglich der Gegenseite zuzuschreiben.

Kaufobjekt

Zunächst werden Angaben zu Grundbesitzern anhand des Grundbuches vorgenommen. Darin werden alle eingetragenen Grundschulden, Grundpfandrechte Dritter oder der Vertragsparteien genannt. Außerdem werden Wegerechte oder Ähnliches, die für Nachbarn und Dritte gelten erwähnt.
Bei Eigentumswohnungen werden an dieser Stelle die Einzelheiten der Teilungserklärung detailliert erwähnt. (Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte). Darüber hinaus werden zusätzliche Baumaßnahmen, die im Vertrag stehen, erwähnt.
Wenn die Vertragspartner vereinbart haben, dass der Verkäufer Renovierungsarbeiten oder Fertigstellungsarbeiten zu leisten hat, muss dies im Kaufvertrag erwähnt werden und zwar mit Bezugstermin.

Strafen

Der Vertrag sollte auch Konventionalstrafen für den Verkäufer nennen, die er zu entrichten hat, wenn der genannte Bezugstermin nicht eingehalten werden kann.

Kaufpreis

Bei noch nicht fertig gestellten Bauobjekten sollte ein Festpreis für die Fertigstellung vereinbart werden, der alle Kosten enthält, nämlich auch die Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Sonst besteht die Gefahr, dass vom Verkäufer Zusatzgebühren nachgereicht werden.

Der Kaufpreis wird unter „Bestimmungen“ im Kaufvertrag aufgeführt. Dort wird die Summe als Zahl, aber auch in Worten genannt. Das Datum und der Tag der Fälligkeit können im gleichen Abschnitt genannt werden.

Für Käufer von Bestandsimmobilien und von Neubauten bestehen folgende Spezialregelungen im Kaufvertrag.

Spezialregelungen im Kaufvertrag

Ist das Objekt noch im Bau begriffen, sollen Teilauszahlungstermine eingehalten werden, jedem definierten Baufortschritt muss eine weitere Ratensumme gegenüber gestellt werden (Makler- und Bauträgerverordnung).

Tipp

Bei einer noch nicht fertig gestellten Immobilie sollte man bis zur endgültigen schlüsselfertigen Übergabe eine Schlusszahlungsrate von 3,5 % vereinbaren. Damit hat man ein letztes Mittel zur Durchsetzung von etwaigen Nachbesserungs- bzw. Regressansprüchen.

Abnahme der Bauleistungen

Bei Neubauten sollte eine Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen im Vertrag vorgeschrieben werden.

Mit der Regelung einer Abnahme der vereinbarten Bauleistungen durch einen Sachverständigen können Streitigkeiten zwischen Käufer und dem Verkäufer eines schlüsselfertigen Neubaus oder nachbesserungsbedürftigen Altbaus verhindert werden. Im Kaufvertrag sollte eine Frist zur Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit aller Gebäudeteile für fünf Jahre durch den Verkäufer verankert sein.

Vollstreckungsunterwerfung

Mit dieser wichtigen Klausel im Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, sofern er den Kaufpreis nicht zahlt. Damit kann der Verkäufer ohne großen gerichtlichen Aufwand den Kaufvertrag rückgängig machen.

Gewährleistung

Bei Gebrauchtimmobilien sollte man versuchen, sich eine Klausel zur Gewährleistung auf unsichtbare Mängel vertraglich ausstellen zu lassen. Die Formulierung, dass dem Käufer keine Belastungen bekannt sind, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, gehört in jeden Kaufvertrag.

Zur Absicherung der Verkäuferseite gehört eine Klausel in den Vertrag, welche die Übergabe nach aktueller Beschaffenheit vereinbart. Offensichtliche Mängel werden hiermit ausgeschlossen, sofern die Immobilie vorab besichtigt wurde. Ausgeschlossen von dieser Erklärung ist eine vorsätzliche Schädigung von Seiten des Verkäufers.

Auflassungsvormerkung

Diese Klausel ist ein Muss im Kaufvertrag und sieht eine Vormerkung im Grundbuch vor. Dadurch ist der Käufer provisorisch vor einen zweiten Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer geschützt. Dieser Schutz ist allerdings noch kein endgültiger Schutz gegen die etwaigen Gläubiger des Verkäufers. Dies ist erst der Fall, wenn dessen Name komplett aus dem Grundbuch gestrichen ist.

Übergabe der Immobilie

Der konkrete Übergabetermin muss im Kaufvertrag geregelt sein. Bei Neuimmobilien muss dieser Termin mit Bezugsfähigkeit und anschließender Abnahme identisch sein, sonst ergeben sich unnötige Reibereien bei leidigen Nachforderungen (Konventionalstrafen).

Die Übergabe sollte am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung stattfinden. Hierbei wird das Datum berücksichtigt, an welchem das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingeht. Ab diesem Termin werden die Kosten (Lasten, Steuern und öffentliche Abgaben) vom Käufer getragen. Etwaige Gefahren, die von der Immobilie ausgehen, werden ebenfalls vom neuen Besitzer zu tragen sein.

Notaranderkonto

Auf dieses Konto wird der Kaufpreis in vereinbarter Höhe (Teilzahlungen oder Gesamtsumme) geleistet. Durch diese Regelung wacht ein „objektiver“ Dritter über die Einhaltung der im Kaufvertrag geregelten Abläufe von Zahlung und Erfüllung der Gegenleistung.
Im Kaufvertrag muss geregelt werden, wem die Zinsen auf dem Notaranderkonto zufallen.

Tipp

Sollte man auf ein Notaranderkonto verzichten, weil der Kaufpreis sofort fällig wird, müssen die Schritte Auflassungsvormerkung, Grundbuchbestellung und Übergabe erledigt sein, bevor man den Kaufpreis zahlt.

Steuern

Kosten bezüglich des Vertrages und des Vollzugs werden vom Käufer getragen. Dies gilt auch für die Grunderwerbssteuer. Die Aufwendungen für die Löschung sollte hingegen der Verkäufer übernehmen.

Energieausweis

Eine energetische Bewertung der Immobilie wird vom Energieausweis bescheinigt. In Deutschland sind hierbei die Paragraphen der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten. Hierbei handelt es sich um eine Umsetzung der Europäischen Richtlinie 2010/31/EU, welche am 10. Mai 2010 beschlossen wurde.

Wird ein Haus errichtet, geändert oder erweitert, ist die Ausstellung eines Energieausweises nach der Energieeinsparverordnung vorzunehmen. Dieser Ausweis muss einem Kaufinteressenten, Pächter oder Mieter auf Wunsch vorgelegt werden. Bei guten energetischen Werten sollte der Energieausweis ohne Aufforderung vorgezeigt werden.

Von der Pflicht eines Energieausweises sind kleine Gebäude und Baudenkmäler ausgenommen. Der Energieverbrauch ist ein wichtiger Faktor, um die Kosten in Bezug auf Strom und Wärme in den kommenden Jahren abschätzen zu können. Um die Daten eines Energieausweises zu ermitteln, werden die Werte des Energieverbrauchs und der Heizkosten über die vergangenen drei Jahre konsultiert.