Immobilie lieber verkaufen?

Sie vermieten in Berlin? Wir beantworten Ihre Fragen zum Mietendeckel.


Ab wann gilt der Mietendeckel in Berlin?
Achtung: Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz
Für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht!
Auf welche Miete beziehen sich die vorgegebenen Mietobergrenzen?

Berliner Mietmarkt vor Einführung des Mietendeckels

Wir haben alle Angebote in Berlin im letzten Jahr ausgewertet und konnten feststellen, dass 94,4 Prozent aller angebotenen Wohnungen über den Mietobergrenzen der Miettabelle lagen.




In der Karte sehen Sie, um wie viel Euro pro Quadratmeter Mietwohungen im Durchschnitt über den reinen Grenzwerten ohne Modernisierungszuschlag, Einbezug der Lage oder 20 Prozent-Grenze 2019 lagen.



Das sind die Mietobergrenzen

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage bei bestehenden Mietverhältnissen um mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Achtung: Bei Neuvermietungen gilt die Toleranzgrenze von maximal 20 Prozent nicht. Hier greiften die Werte aus der Miettabelle.

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Je nach Wohnlage greift bei Bestandsmieten ein Abschlag von -0,28 Euro für einfache Wohnlagen, ein Abschlag von -0,09 Euro für mittlere Wohnlagen oder ein Zuschlag von 0,74 Euro für gehobene Wohnlagen. Die Einordnung der einzelnen Stadtbezirke in Wohnlagen wird noch bekannt gegeben. Wir werden diese auf unserer Webseite für Sie zur Verfügung stellen.

Zu kompliziert? Nutzen Sie unsere kostenlosen Mietendeckelrechner (von Groß Rechtsanwälten zur Verfügung gestellt) und finden Sie einfach heraus, wieviel Miete zulässig ist:



Mietobergrenzen: ohne moderne Ausstattung, je Wohnlage, mit 20 Prozent Grenze

erstmalige Bezugsfähigkeit der Wohnung & Ausstattung

Mietpreis pro m² bei Neuvermietung

mit Wohnlage bei Bestandsmieten maximaler Mietpreis pro m² bei Bestandsmieten

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad  

6,45 EUR einfach: 6,17 EUR 7,40 EUR
mittel: 6,36 EUR 7,62 EUR
gehoben: 7,19 EUR 8,63 EUR
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 EUR

einfach: 4,72 EUR 5,66 EUR
mittel: 4,91 EUR 5,89 EUR
gehoben: 5,74 EUR 6,88 EUR

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 EUR

einfach: 3,64 EUR 4,36 EUR
mittel: 3,83 EUR 4,59 EUR
gehoben: 4,66 EUR 5,59 EUR

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 EUR

einfach: 5,99 EUR 7,18 EUR
mittel: 6,18 EUR 7,41 EUR
gehoben: 7,01 EUR 8,41 EUR

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 EUR

einfach: 4,94 EUR 5,92 EUR
mittel: 5,13 EUR 6,15 EUR
gehoben: 5,96 EUR 7,15 EUR

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 EUR einfach: 4,31 EUR 5,17 EUR
mittel: 4,50 EUR 5,40 EUR
gehoben: 5,33 EUR 6,39 EUR

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 EUR

einfach: 5,80 EUR 6,96 EUR
mittel: 5,99 EUR 7,18 EUR
gehoben: 6,82 EUR 8,18 EUR
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 EUR

einfach: 5,34 EUR 6,40 EUR
mittel: 5,53 EUR 6,63 EUR
gehoben: 6,36 EUR 7,63 EUR

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 EUR

einfach: 5,67 EUR 6,80 EUR
mittel: 5,86 EUR 7,03 EUR
gehoben: 6,69 EUR 8,02 EUR
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 EUR

einfach: 5,76 EUR 6,91 EUR
mittel: 5,95 EUR 7,14 EUR
gehoben: 6,78 EUR 8,13 EUR
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 EUR

einfach: 7,85 EUR 9,42 EUR
mittel: 8,04 EUR 9,64 EUR
gehoben: 8,87 EUR 10,64 EUR
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 EUR 

einfach: 9,52 EUR 11,42 EUR
mittel: 9,71 EUR 11,65 EUR
gehoben: 10,54 EUR 12,64 EUR

Mietobergrenzen: mit moderner Ausstattung, je Wohnlage, mit 20 Prozent Grenze

erstmalige Bezugsfähigkeit der Wohnung & Ausstattung

Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung und für Neuvermietung

Wohnlage bei Bestandsmieten maximaler Mietpreis pro m² für bestehende Mietverhältnisse

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad  

7,45 EUR einfach: 7,17 EUR 8,60 EUR
mittel: 7,36 EUR 8,83 EUR
gehoben: 8,19 EUR 9,82 EUR
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

6,00 EUR

einfach: 5,72 EUR 6,86 EUR
mittel: 5,91 EUR 7,09 EUR
gehoben: 6,74 EUR 8,08 EUR

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,92 EUR

einfach: 4,64 EUR 5,56 EUR
mittel: 4,83 EUR 5,79 EUR
gehoben: 5,66 EUR 6,79 EUR

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

7,27 EUR

einfach: 6,99 EUR 8,38 EUR
mittel: 7,18 EUR 8,61 EUR
gehoben: 8,01 EUR 9,61 EUR

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

6,22 EUR

einfach: 5,94 EUR 7,12 EUR
mittel: 6,13 EUR 7,35 EUR
gehoben: 7,96 EUR 8,35 EUR

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

5,59 EUR einfach: 5,31 EUR 6,37 EUR
mittel: 5,50 EUR 6,60 EUR
gehoben: 6,33 EUR 7,59 EUR

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

7,08 EUR

einfach: 6,80 EUR 8,16 EUR
mittel: 6,99 EUR 8,38 EUR
gehoben: 7,82 EUR 9,38 EUR
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

6,62 EUR

einfach: 6,34 EUR 7,60 EUR
mittel: 6,53 EUR 7,83 EUR
gehoben: 7,36 EUR 8,83 EUR

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

6,95 EUR

einfach: 6,67 EUR 8,00 EUR
mittel: 6,86 EUR 8,23 EUR
gehoben: 7,69 EUR 9,22 EUR
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

7,04 EUR

einfach: 6,76 EUR 8,11 EUR
mittel: 6,95 EUR 8,34 EUR
gehoben: 7,78 EUR 9,33 EUR
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

9,13 EUR

einfach: 8,85 EUR 10,62 EUR
mittel: 9,04 EUR 10,84 EUR
gehoben: 9,87 EUR 11,84 EUR
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

10,80 EUR 

einfach: 10,52 EUR 12,62 EUR
mittel: 10,71 EUR 12,85 EUR
gehoben: 11,54 EUR 13,84 EUR

Das müssen Sie als nächstes tun, wenn Sie vermieten!

Ihnen droht ein Bußgeld, wenn Sie sich nicht an die im Gesetz vorgegebenen Mietbegrenzungen halten. Folgende Vorgaben sieht das neue Gesetz vor:

  • Sie sind verpflichtet, Ihren Bestandsmieterinnen und -mietern die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände mitzuteilen – und dies innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes. Auf Verlangen des Bestandsmieters müssen Sie zudem die konkrete zum Stichtag 18. Juni 2019 geschuldete Miete mitteilen.
  • Sie sind verpflichtet, neuen Mietern die Miete vom Stichtag (18. Juni 2019) mitzuteilen.
  • Sie sind verpflichtet, neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich am 23.November 2020 die Miete auf die Mietobergrenze zu senken.
  • Sie sind auch verpflichtet, den Bezirksämtern und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Auskunft auf Anfrage zu erteilen.

Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von Groß Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze bei Bestandsmieten herunter.

Sie liegen mit den Mieten über dem Mietendeckel?

  • Ihre Mieterinnen und Mieter können neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete senken, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem jeweiligen Mietoberwert (siehe Tabelle) liegt.
  • Eine Ausnahme bilden Häuser mit maximal zwei Wohnungen: Hier wird zusätzlich eine 10 Prozent Zulage wirksam. Also insgesamt 30 Prozent dürfen diese Wohnungen über der jeweiligen Mietobergrenze liegen.
  • Sollten Sie den Mietendeckel nicht anerkennen, so können Sie die Zahlungsdifferenz einklagen.
  • Weiterhin können Mietende Sie zu einer Absenkung auffordern. Sollten Sie die Absenkung ablehnen, könnten Ihre Mieterinnen oder Mieter auf Feststellung der Miethöhe und Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete (voraussichtlich ab Inkrafttreten des Gesetzes) klagen und/ oder eine Ordnungswidrigkeit beim zuständigen Bezirksamt melden.

Weitere Infomationen für Bestandmietverhältnisse finden Sie hier.

Sie wollen nach Inkrafttreten des Mietendeckels einen neuen Mietvertrag schließen?

  • Bei einer Neuvermietung nach Inkrafttreten des Mietendeckels müssen Sie unaufgefordert den neuen Mietenden vor Abschluss des Vertrages die am Stichtag 18.06.2019 verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitteilen.
  • Bei einer Wiedervermietung entfällt die 120-Prozent-Regel und die Zu- und Abschläge für die jeweilige Wohnlage. Diese wird nur bei Bestandsverträgen angesetzt. Bei einer Wiedervermietung ist eine Miete nur bis zur entsprechenden Mietobergrenze zulässig. Liegt die Miete über der Obergrenze oder wurde sie seit dem 18.06.2019 erhöht, so können Mietende nach Abschluss des Vertrags die Miete auf den Mietobergrenzwert senken oder eine Absenkung und Rückzahlung auf den Mietstand am Stichtag nach Inkrafttreten des Mietendeckels einfordern, melden oder erstreiten.
  • Liegt die Stichtagsmiete unterhalb der Mietobergrenze, dann ist diese Miete maßgeblich. Eine Erhöhung bis zur Obergrenze ist nicht zulässig.
  • Liegt die Stichtagsmiete dagegen oberhalb der Mietobergrenze, ist diese auf die Obergrenze abzusenken.

Weitere Infomationen über Neuvermietungen finden Sie hier.

Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von Groß Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die am Stichtag 18.06.2019 verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze herunter.



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Sie haben eine Mieterhöhung nach dem 18.06.2019 verschickt?

  • Das Gesetz zur Mietenbegrenzung sieht vor, dass eine Mieterhöhung trotz einer Zustimmung durch Mietende zum Stichtag 18. Juni 2019 unwirksam wird.
  • Ihre Mieterinnen und Mieter können Sie auffordern, die Miethöhe vor dem 18. Juni 2019 zu bestätigen.
  • Kommen Sie dem nicht nach, können Mietende das Bezirksamt bitten, die Miete zu überprüfen.
  • Mietende müssen eine rückwirkende Erstattung der zu viel gezahlten Miete zusätzlich einklagen. Man geht derzeit davon aus, dass der Stichtag für rückwirkende Erstattungen der Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zur Mietenbegrenzung ist. Hier werden Gerichte final entscheiden.

Sie wollen die Miete erhöhen?

  • Liegt die Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro - aber nur bis zum Quadratmeterpreis von 5,02 Euro – erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist. 
  • Ab 2022 werden Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich möglich sein.

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Ausnahmen
Sind Modernisierungszuschläge weiter erlaubt?
Wie lange gilt der Mietendeckel?
Was gilt für Staffel- und Indexmieten?
Wird das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht gekippt?
Meine Wohnung liegt unter dem Mietendeckel bzw. ist ein Neubau, kann ich jetzt so oft ich will die Miete erhöhen oder so hoch ansetzten, wie ich möchte?

Wo finden Sie den Gesetzestext?

Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt 2020 am 22.02.2020 veröffentlicht. Sie finden es unter diesem Link: https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2020/

Bußgeldkatalog

Am 17. April 2020 hat Berlin in der "Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung" Auskunft über anfallende Bußgelder für Vermieter bekannt gegeben. 

Verstoß Bußgeld
fahrlässige Verstöße pro Wohnung 250 Euro
Verstoß mit Vorsatz pro Wohnung bis zu 2.000 Euro
Verletzung der Auskunftspflicht 250 bis 1.500 Euro
falsche Angaben gegenüber einer Behörde 250 bis 1.500 Euro
Forderung oder Bezug einer zu hohen Miete 500 bis 2.000 Euro
Intransparenz gegenüber der Investitionsbank Berlin (IBB) 250 bis 1.500 Euro

Wegen der Corona-Krise werden derzeit Sanktionen bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG (Mietendeckelgesetz) vorerst ausgesetzt.


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News

  • Aktuelle Daten: Verkauf von Wohnungen attraktiver als Vermietung durch den Mietendeckel? Der Mietendeckel drückt die Berliner Mietpreise um 2 Prozent und macht es gleichzeitig schwerer als je zuvor, eine Mietwohnung zu finden. Zudem zeichnet sich ab, dass immer mehr Vermieter Immobilien verkaufen. Zur gesamten Analyse.
  • BGH-Urteil: Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung. Der Berliner Mietendeckel greift nicht in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren, in denen eine Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verhandelt wird. Befinden sich Vermieterinnen und Vermieter mit ihren Mietenden im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung, die vor dem 18.6.2019 beim Mieter einging, breibt diese Erhöhung vom Mietendeckel unberührt. (BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18)
  • CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben zusätzlich am 25. Mai 2020 Klage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin gegen den Mietendeckel eingereicht.
  • 284 Bundestagsabgeordnete von Union und FDP haben am 06. Mai 2020 einen Antrag auf Normenkontrolle beim Verfassunggericht eingereicht. Mit dem Antrag streben beide Parteien unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheit, die Überprüfung die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels an. 
  • Mietendeckel verfehlt den gewünschten Effekt: Angebot über Mietendeckel übersteigt bei weitem das Mietendeckel-konforme Angebot, dabei zeichnet sich ein Trend hin zum Zwei-Mieten-Modell ab. Insgesamt liegen zum Stichtag 30. April mit 91,4 Prozent weiterhin fast alle der in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckels. Das Angebot an Mietendeckel-konformen Mietwohnungen stagniert auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies ergab eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24. Damit stellen sich auch zwei Monate nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nicht die gewünschten Effekte der Berliner Regierung ein, mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen. „Gut neun von zehn der angebotenen Berliner Bestandswohnungen liegen über dem Mietendeckel. Das kommt verstärkt durch ein sogenanntes „Zwei-Mieten-Modell“ zustande. Scheinbar geben Vermieter vermehrt zwei Mietpreise in den Inseraten an. Zum einen die Miete, welche auf dem Markt ohne Mietendeckel verlangt werden würde und im Freitext eine geringere „Mietendeckel-konforme“ Miethöhe“, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Die Vermieter begegnen auf diese Weise der Rechtsunsicherheit im Hinblick auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, ob das Mietendeckelgesetz für verfassungskonform erklärt wird oder nicht.“  
  • Berliner Mietendeckel: neue Regelungen auch für Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen
  • Die Corona-Krise geht auch am Mietendeckel in Berlin nicht spurlos vorbei. Auf berlin.de wurde am 24.03. bekannt gegeben: "Bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG (Mietendeckelgesetz) wird aufgrund der Corona-Krise bis auf Weiteres auf Sanktionen verzichtet." Berlin begründet das damit, dass die zuständigen Behörden während der Krise ihre Ressourcen darauf setzen, Mieter während Corona zu entlasten. "Bis auf Weiteres" bedeutet dabei aber nicht für immer. Je nachdem, wann sich die Situation entspannt, kann eine Abmahnung mit Blick auf den Mietendeckel folgen.
  • 92,4 Prozent der Mietangebote lagen am 19.03.2020 über dem Mietendeckel
  • Berliner Mietendeckel kassiert und Eilantrag gescheitert: Seit dem 23. Februar 2020 gilt in Berlin der Mietendeckel. Nun wurde in erster Instanz das Gesetz vom Amtsgericht Charlottenburg für ungültig erklärt. Zeitgleich scheiterte ein Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht.
  • die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet neues Hilfs-Tool zum Mietendeckel, das Sie Schritt für Schritt durch das Gesetz führt "Klick für Klick zur Antwort"


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Machen Sie jetzt den Check!

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    Ignorieren Vermietende den Mietendeckel, drohen Bußgelder von bis zu…..?

  • Zur Antwort


Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 19. Februar 2020



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