Mietendeckel bei Bestandsmieten

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, den sog. Mietendeckel, heute für verfassungswidrig erklärt. Alle daraus folgenden Regelungen wie das Einfrieren der Mieten in der ersten Stufe des Mietendeckels, die vorgesehenen Mietobergrenzen sowie die Absenkung der Mieten in der zweiten Stufe des Mietendeckels hat das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Der Mietendeckel ist damit insgesamt hinfällig.

Das Gericht hat festgestellt, dass die Länder nur zur Gesetzgebung befugt sind, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Das Mietpreisrecht ist aber bereits abschließend durch den Bundesgesetzgeber geregelt. Es greifen demnach ab sofort wieder die Paragraphen §§ 556 bis 561 des BGB und die im letzten Jahr neu formulierte Mietpreisbremse.

Was bedeutet das jetzt für Mietverhältnisse in Berlin?

Wenn Sie die Miete auf Basis des Gesetzes zum Mietendeckel gesenkt haben, so sind Mieter:innen verpflichtet, ab Mai wieder die Miete in der Höhe zu entrichten, wie sie ursprünglich im Mietvertrag vereinbart ist. Vermieter:innen haben zudem einen Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags zur vertraglich vereinbarten Miete. Das gilt auch, wenn keine zusätzlichen Klauseln im Mietsenkungsschreiben enthalten waren.

Wir empfehlen Ihnen, mit Ihren Mieter:innen über das weitere Vorgehen ins Gespräch zu gehen. Große Wohnungsgesellschaften wie Vonovia haben bereits angekündigt, ausstehende Differenzbeträge nicht rückwirkend einzufordern. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie haben viele Menschen in finanzielle Schieflagen gebracht.

Auf dieser Seite finden Sie noch einmal alle jetzt nicht mehr gültigen Verordnungen zum Berliner Mietendeckel.

Ihre Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage bei bestehenden Mietverhältnissen um mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze liegt.

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Je nach Wohnlage greift bei Bestandsmieten ein Abschlag von -0,28 Euro für einfache Wohnlagen, ein Abschlag von -0,09 Euro für mittlere Wohnlagen oder ein Zuschlag von 0,74 Euro für gehobene Wohnlagen. Die Einordnung der einzelnen Stadtbezirke in Wohnlagen wird noch bekannt gegeben. Wir werden diese auf unserer Webseite für Sie zur Verfügung stellen.

Sie möchten ausrechnen, ob Ihre Miete über der Mietobergrenze liegt? Nutzen Sie dafür unseren kostenlosen Mietendeckelrechner (von Gross Rechtsanwälten zur Verfügung gestellt).

Ihnen droht ein Bußgeld, wenn Sie sich nicht an die im Gesetz vorgegebenen Mietbegrenzungen halten. Folgende Vorgaben sieht das neue Gesetz vor:

• Sie sind verpflichtet, Ihren Bestandsmieterinnen und -mietern die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände mitzuteilen – und dies innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes. 
• Auf Verlangen des Bestandsmieters müssen Sie zudem die konkrete zum Stichtag* 18. Juni 2019 geschuldete Miete mitteilen.
• Sie sind verpflichtet, neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich am 23.November 2020 die Miete auf die Mietobergrenze zu senken.
• Sie sind auch verpflichtet, den Bezirksämtern und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Auskunft auf Anfrage zu erteilen.
• *Achtung: Das Langericht Berlin hat geurteilt, dass die Obergrenzen im Mietendeckel nicht rückwirkend gelten. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar rechtens (LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020, Az.: 66 S 95/20). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Der Kläger kann noch Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von Gross Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze bei Bestandsmieten herunter.

• Ihre Mieterinnen und Mieter können neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete senken, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem jeweiligen Mietoberwert (siehe Tabelle) liegt.
• Eine Ausnahme bilden Häuser mit maximal zwei Wohnungen: Hier wird zusätzlich eine 10 Prozent Zulage wirksam. Also insgesamt 30 Prozent dürfen diese Wohnungen über der jeweiligen Mietobergrenze liegen.
• Sollten Sie den Mietendeckel nicht anerkennen, so können Sie die Zahlungsdifferenz einklagen.
• Weiterhin können Mietende Sie zu einer Absenkung auffordern. Sollten Sie die Absenkung ablehnen, könnten Ihre Mieterinnen oder Mieter auf Feststellung der Miethöhe und Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete (voraussichtlich ab Inkrafttreten des Gesetzes) klagen und/ oder eine Ordnungswidrigkeit beim zuständigen Bezirksamt melden.

• Liegt die Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro - aber nur bis zum Quadratmeterpreis von 5,02 Euro – erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist. 
• Ab 2022 werden Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich möglich sein.

Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt 2020 am 22.02.2020 veröffentlicht. Sie finden es unter diesem Link: https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2020/

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am August 2020