Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, den sog. Mietendeckel, heute für verfassungswidrig erklärt. Alle daraus folgenden Regelungen wie das Einfrieren der Mieten in der ersten Stufe des Mietendeckels, die vorgesehenen Mietobergrenzen sowie die Absenkung der Mieten in der zweiten Stufe des Mietendeckels hat das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Der Mietendeckel ist damit insgesamt hinfällig.
Das Gericht hat festgestellt, dass die Länder nur zur Gesetzgebung befugt sind, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Das Mietpreisrecht ist aber bereits abschließend durch den Bundesgesetzgeber geregelt. Es greifen demnach ab sofort wieder die Paragraphen §§ 556 bis 561 des BGB und die im letzten Jahr neu formulierte Mietpreisbremse.
Was bedeutet das jetzt für Mietverhältnisse in Berlin?
Wenn Sie die Miete auf Basis des Gesetzes zum Mietendeckel gesenkt haben, so sind Mieter:innen verpflichtet, ab Mai wieder die Miete in der Höhe zu entrichten, wie sie ursprünglich im Mietvertrag vereinbart ist. Vermieter:innen haben zudem einen Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags zur vertraglich vereinbarten Miete. Das gilt auch, wenn keine zusätzlichen Klauseln im Mietsenkungsschreiben enthalten waren.
Wir empfehlen Ihnen, mit Ihren Mieter:innen über das weitere Vorgehen ins Gespräch zu gehen. Große Wohnungsgesellschaften wie Vonovia haben bereits angekündigt, ausstehende Differenzbeträge nicht rückwirkend einzufordern. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie haben viele Menschen in finanzielle Schieflagen gebracht.
Auf dieser Seite finden Sie noch einmal alle jetzt nicht mehr gültigen Verordnungen zum Berliner Mietendeckel.
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- Ab wann gilt der Mietendeckel in Berlin?
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Er ist am 23. Februar 2020 nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft getreten.
- Achtung: Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz
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Das bedeutet für Vermietende, dass Sie dieses Gesetz besser nicht ignorieren, sonst begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und die zuständigen Bezirksämter überwachen die Einhaltung dieses Verbotes, d.h. sie können von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen.
- Für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht!
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- nach 2014 erstmals bezugsfertig oder aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellte Wohnungen
- mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen
- Wohnheime
- Trägerwohnungen
- Auf welche Miete beziehen sich die vorgegebenen Mietobergrenzen?
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Die Obergrenzen beziehen sich auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser, aber inklusive aller Zuschläge, wie z.B. für Mobiliar.
Je nachdem, wann Ihre Immobilie zum ersten Mal bezugsfertig wurde und welche Ausstattung Ihre Immobilie hat, ändert sich die Mietobergrenze.
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).
Wenn Sie eine Wohnung in einem Haus mit maximal zwei Wohneinheiten vermieten, können Sie zusätzlich 10 Prozent auf die unten aufgeführte Mietobergrenze aufschlagen.
Achtung! Bei einer Wiedervermietung entfallen die für Bestandsmieten geltenden 120-Prozent-Regel und Zu- und Abschläge für die jeweilige Wohnlage. Diese werden nur bei Bestandsverträgen angesetzt.
Sie möchten ausrechnen, ob Ihre Miete über der Mietobergrenze liegt? Nutzen Sie dafür unseren kostenlosen Mietendeckelrechner (von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH zur Verfügung gestellt).
Verschaffen Sie sich bei uns einen schnellen Überblick über die Mietobergrenzen nach Baujahr:
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| ohne Bad und Heizung | 3,92 Euro | 4,92 Euro |
| Heizung oder Bad | 5,00 Euro | 6,00 Euro |
| Bad und Heizung | 6,45 Euro | 7,45 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| ohne Bad und Heizung | 4,59 Euro | 5,59 Euro |
| Heizung oder Bad | 5,22 Euro | 6,22 Euro |
| Bad und Heizung | 6,27 Euro | 7,27 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| Heizung oder Bad | 5,62 Euro | 6,62 Euro |
| Bad und Heizung | 6,08 Euro | 7,08 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | 5,95 Euro | 6,95 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | 6,04 Euro | 7,04 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | 8,13 Euro | 9,13 Euro |
| Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter | mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | 9,80 Euro | 10,80 Euro |
- Bei einer Neuvermietung müssen Sie unaufgefordert den neuen Mietenden vor Abschluss des Vertrages die am Stichtag* 18.06.2019 verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitteilen.
- Liegt die Miete zum Stichtag 18.06.2019 unterhalb der Mietobergrenze, dann ist diese Miete maßgeblich. Eine Erhöhung bis zur Obergrenze ist nicht zulässig. Es bleibt abzuwarten, ob ein Urteil des Landgerichts Berlin rechtskräftig wird. Tritt dieser Fall ein, dann verschiebt sich der Stichtag auf den 23. Februar 2020.
- Liegt die Stichtagsmiete dagegen oberhalb der Mietobergrenze, ist diese auf die Obergrenze abzusenken.
- Liegt die Miete über der Obergrenze oder wurde sie seit dem 18.06.2019 erhöht, so können Mietende nach Abschluss des Vertrags die Miete auf den Mietobergrenzwert senken oder eine Absenkung und Rückzahlung auf den Mietstand am Stichtag nach Inkrafttreten des Mietendeckels einfordern, melden oder erstreiten.
- *Achtung: Das Langericht Berlin hat geurteilt, dass die Obergrenzen im Mietendeckel nicht rückwirkend gelten. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar rechtens (LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020, Az.: 66 S 95/20). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Der Kläger kann noch Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.
Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die am Stichtag 18.06.2019 verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze herunter.
- Ausnahmen
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Mieten über der Mietobergrenze werden bei wirtschaftlichen Härtefällen auf Antrag bei der Investitionsbank Berlin genehmigt, wenn das zwingend erforderlich ist. Ein Härtefall liegt vor, wenn die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben für das Mietobjekt übersteigen oder die Gewinne aus der Vermietung die Erhaltung des Mietobjekts nicht mehr ermöglichen. Achtung! Ein Härtefall liegt nicht vor, wenn dieser auf Grund von überhöhten Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen entstanden ist.
- Sind Modernisierungszuschläge weiter erlaubt?
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Wenn sich durch Modernisierungsumlagen die Miete nicht um mehr als einen Euro pro Quadratmeter erhöht, sind sie grundsätzlich erlaubt. Mehrfache Modernisierungen innerhalb der kommenden fünf Jahre sind möglich. Die jeweilige Mietobergrenze darf dabei nicht um insgesamt 1 Euro innerhalb der kommenden 5 Jahre überschritten werden. Vermieter müssen die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin anzeigen. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt. Diese neue Regelung gilt für Modernisierungen ab dem Stichtag 18. Juni 2019. Achtung! Auch hier gibt es Vorgaben, welche Modernisierungen umlegbar sind.
- Wie lange gilt der Mietendeckel?
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Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
- Was gilt für Staffel- und Indexmieten?
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Der Mietenstopp gilt auch für Staffel-, und Indexmieten. Hier greift der Mietendeckel neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, zusätzlich wird die Miete ab dem Stichtag 18. Juni 2019 eingefroren. Mieterhöhungen ab diesem Datum, auch wenn sie im Mietvertrag bereits vorgesehen waren, sind ungültig.
- Wird das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht gekippt?
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CDU und FDP haben Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht für April angekündigt. Sollte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen, dann müssen Mieter einbehaltene Mietzahlungen zurückzahlen.
- Meine Wohnung liegt unter dem Mietendeckel bzw. ist ein Neubau, kann ich jetzt so oft ich will die Miete erhöhen oder so hoch ansetzten, wie ich möchte?
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Die zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Mietrecht werden durch den Mietendeckel nicht außer Kraft gesetzt. Auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand.
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Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt 2020 am 22.02.2020 veröffentlicht. Sie finden es unter diesem Link: https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2020/
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am August 2020
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