Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
In Berlin gibt es seit Einführung des MietenWoG Bln neue Mietobergrenzen. Diese liegen ca. 40 Prozent unter den bisherigen Angebotsmieten.
Zuschläge für Möbel oder teilgewerbliche Nutzung sind nicht erlaubt. Ausnahmen gibt es nur wenige (z. B. Neubau ab 2014).
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Hohes Bußgeld bei zu hoher Miete
Bei einer Neuvermietung ist eine überhöhte Miete seit dem 23.02.2020 verboten und muss an den Mieter zurückgezahlt werden. Dazu droht ein Bußgeld! Denn das Fordern oder Entgegennehmen einer höheren Miete stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln). Zusätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mietinteressenten vor Vertragsschluss eine Auskunft über die frühere Miete (Stichtag 18.06.2019) sowie über Ausstattungsmerkmale zu erteilen. Damit wird er gezwungen, seine Berechnungsgrundlage offenzulegen. Wird die Auskunft nicht (nicht vollständig oder unrichtig) erteilt, droht ebenfalls ein Bußgeld (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 Mieten WoG Bln).
Bundesverfassungsgericht wird über den „Berliner Mietendeckel“ entscheiden
Es sind verschiedene Klagen gegen das neue Gesetz anhängig. Allerdings ist unklar, wann hierüber abschließend entschieden wird.
Neuvermietung: Berliner Vermieter sichern sich derweil mit besonderen Vertragsklauseln ab
Bis zur endgültigen Klärung der Rechtslage durch das Bundesverfassungsgericht sichern sich Berliner Vermieter vertraglich ab.
In Mietverträgen stehen nun meistens zwei Mieten, und zwar eine aktuell nach dem Mietendeckel zulässige und eine höhere Miete, falls das Mieten WoG Bln für verfassungswidrig erklärt wird. Diese würde nur fällig, wenn das Bundesverfassungsgericht (oder der Verfassungsgerichtshof Berlin) das Berliner Gesetz für verfassungswidrig erklärt. Zusätzlich werden in Mietverträgen Nachzahlungsklauseln verwendet. Hier könnten schnell höhere Beträge auflaufen.
TIPP: Vermieter sollten keinesfalls eigene Formulierungen verwenden, sondern ausschließlich Vertragsmuster von professionellen Anbietern verwenden und diese sorgsam ausfüllen!
Was sollten Berliner Vermieter zusätzlich beachten?
Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit „Deckel-Klausel“, sollte er die Regelungen bezüglich der Miethöhe und etwaiger Nachzahlungsverpflichtungen im Falle der Verfassungswidrigkeit mit dem Mietinteressenten vor Vertragsschluss kurz erörtern. In jedem Fall sollte vermieden werden, dass der Mieter hiervon erst bei der Vertragsunterzeichnung Kenntnis erhält. Klauseln, mit denen der Mieter nicht zu rechnen brauchte – sogenannte überraschende Klauseln – können zur Unwirksamkeit derselben führen (§ 305 c BGB). Außerdem sollte der Mieter sich die Wohnung natürlich auch zur höheren Miete leisten können, falls der „Berliner Mietendeckel“ verfassungswidrig ist.
Hinweis: Die Rechtslage bezüglich der Zulässigkeit und Wirksamkeit solcher Vertragsklauseln ist unklar. Es existiert hierzu keinerlei Rechtsprechung.
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 10. August 2020
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