Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Das neue Gesetz (MietenWoG Bln) beinhaltet auch eine Härtefall-Reglung für Berliner Vermieter: per Antrag kann man sich von den neuen Mietobergrenzen befreien lassen.
Wann bin ich als Vermieter ein Härtefall und darf eine höhere Miete verlangen? Was bedeutet das für Mieter?
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Mieteinnahmen sinken kräftig
Die nach dem MietenWoG Bln zulässigen Neuvertragsmieten liegen erheblich unter den bisher zulässigen Mieten. Mit der anstehenden Mietabsenkung Ende November 2020 dürften dann viele Vermieter mit Bestandsverträgen ebenfalls ein Minus verbuchen: die Mieteinnahme deckt oft die monatlichen Kosten nicht mehr.
Finanzierung der Immobilie läuft 30 Jahre
Die meisten Kleinvermieter zahlen über die Mieteinnahmen ihr laufendes Darlehen für die vermietete Immobilie ab. Zusätzlich ist Geld für Reparaturen und sonstige Sonderausgaben bereitzuhalten. In denen letzten Jahren sind auch in Berlin die Immobilienpreise kräftig gestiegen. Die Vermietung einer teuer erworbenen Wohnung zu vergleichsweise niedrigen Preisen lohnt nicht. Der Vermieter steckt allerdings in seinen bestehenden Vertragsverhältnissen (Miet- und Darlehensverträge) fest. Bleibt das MietenWoG Bln bis 2025 bestehen, stellt das häufig die gesamte Finanzierungsplanung in Frage.
Was tun, wenn man wegen der Mietabsenkung im „Minus“ ist?
Das MietenWoG Bln beinhaltet eine Härtefallregelung für Vermieter (§ 8 MietenWoG Bln). Danach können sich Berlin Vermieter auf Antrag eine höhere Miete von der IBB (Investitionsbank Berlin) genehmigen lassen. Diese Berliner Härtefallregelung soll also einen Ausgleich schaffen und eine unzumutbare Härte für Vermieter vermeiden.
Wann ist der Berliner Vermieter ein Härtefall?
Dies ist gesetzlich geregelt (§ 8 MietenWoG Bln iVm HärteVO). Ein Härtefall liegt demnach vor, wenn die neuen Mietobergrenzen auf Dauer zu Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Immobilie führen würde.
Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen.
Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen, wenn der Vermieter als natürliche Person den überwiegenden Teil seines Lebensunterhaltes aus dem Überschuss der Mieteinahmen bestreitet. Dieser Überschuss müsste zusätzlich weniger als den dreifachen Satz des Regelbedarfes SGB XII (Sozialhilfe) betragen.
Was bleibt unberücksichtigt?
Umstände, die im "Verantwortungsbereich des Vermieters“ liegen, bleiben unberücksichtigt. Dazu zählen zum Beispiel dessen Wertsteigerungs- oder Renditeerwartungen oder Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen.
Welche Rechte hat der Mieter?
Wird der Vermieter antragsgemäß von den Mietobergrenzen des MietenWoG Bln befreit, muss der Mieter die höhere, genehmigte Miete zahlen.
Er hat seinerseits aber das Recht, einen Mietzuschuss bei der IBB zu beantragen (§ 9 MietenWoG Bln).
Hinweis: Berliner Vermieter sollten bereits jetzt prüfen, ob sie die Miete aus Altverträgen absenken müssen. Eine etwaige Mietabsenkung muss vermieterseits unaufgefordert Ende 11/2020 erfolgen. In diesem Zusammenhang kann ein „Härtefall-Antrag“ sinnvoll sein, wenn man die gesetzlichen Bedingungen erfüllt.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 30. August 2020.
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