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Der Mietpreisspiegel schafft Transparenz und Fairness, damit die Mieten in Städten wie Berlin, Frankfurt oder München bezahlbar bleiben.
Der Mietspiegel zeigt dir, welche Mietpreise in einem Wohnort ortsüblich. In diesem Artikel erfährst du, wie du den Mietpreisspiegel deines Ortes online findest und warum er bei Mieterhöhungen relevant ist, mit Beispielen aus Berlin, Hamburg und München.
Ein Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter eines Ortes.
Mit dem Mietpreisspiegel kannst du Mietpreise vergleichen und prüfen, ob deine Miete überhöht ist oder wo, welche Mieten aufgerufen werden.
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- Wie finde ich den Mietspiegel und was sagt er aus?
- Beispiel Berlin, Hamburg, München: Wie hoch ist der Mietpreisspiegel?
- Wie wird der Mietpreisspiegel in der Provinz berechnet?
- Was sind einfache und qualifizierte Mietspiegel?
- Welche Rolle hat der Mietspiegel bei Mieterhöhung?
- FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietpreisspiegel
Bei ImmoScout24 kannst du checken, wie hoch die Mietpreise in deinem Ort sind und wie sie sich in den letzten Jahren entwickelt haben. Trage den Namen deines Ortes ein und schon werden die Zahlen generiert. Zum Beispiel: Mietspiegel für Marl im Kreis Recklinghausen in NRW, die Hauptstadt Berlin oder die bayerische Metropole München.
Alternativ bekommst du den Mietspiegel im Rathaus, Bürgeramt oder auf der Website einer Stadt oder Gemeinde. Du kannst beispielsweise den Namen deiner Stadt und das Wort Mietspiegel in eine Suchmaschine eingeben.
Der Mietspiegel listet die ortsübliche Vergleichsmiete auf. Vergleichbar bedeutet, dass Wohnungen Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand und Lage sortiert werden. Der Mietpreisspiegel zeigt Spannen an und zeigt den Durchschnitt.
Ein Mietspiegel bezieht sich auf die Kaltmiete. Heizkosten und Nebenkosten (Warmmiete) werden nicht eingerechnet. In Deutschland sind Städte ab 50.000 Einwohnern seit 2023 verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. In kleineren Gemeinden ist ein Mietspiegel freiwillig.
Jede Stadt hat ihren eigenen Mietspiegel, und die Unterschiede sind enorm. Ein Blick auf Berlin, Hamburg und München zeigt, wie weit die Mietpreise in Deutschland auseinandergehen können:
Berlin
Der Berliner Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre. Die Hauptstadtmieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, Berlin liegt inzwischen sogar Kopf-an-Kopf mit Hamburg mit etwa 13 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt.
In städtischen Mietspiegeln wird die Wohnlage in einfache, mittlere und gute Wohnlagen eingeteilt. Berlin unterscheidet zum Beispiel unterscheidet Wohnlage-Kategorien und Baujahresklassen. Eine Altbauwohnung in einfacher Lage kostet beispielsweise weniger als eine moderne Neubauwohnung in Toplage.
Hamburg
Die Hansestadt veröffentlicht den Hamburger Mietenspiegel ebenfalls alle zwei Jahre. Hamburg ist teurer als Berlin, aber noch weit entfernt von München. In den letzten Jahren sind die Hamburger Durchschnittsmieten um fast sechs Prozent gestiegen.
München
Die bayerische Landeshauptstadt führt mit über 17 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt die Rangliste der teuersten Mietstädte an. Der Münchner Mietspiegel zeigt: Durchschnittswohnungen liegen preislich auf dem Niveau einer gehobenen Lage in anderen Städten.
Übrigens: Städte wie Frankfurt am Main oder Stuttgart liegen im Mietpreisniveau über Berlin und Hamburg, wenn auch nicht so extrem wie München.
In Gemeinden mit weniger als 50.000 Einwohnern gibt es keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. In der Provinz gibt es oft keinen offiziellen Mietspiegel.
Es gibt auf dem Land mehr Hausbesitzer:innen und wenig Mietwohnungen. Es gibt also nur wenig Daten zu Mieten. Die Durchschnittsmiete wird oft durch Umfragen und Schätzungen ermittelt.
Wenn ein Ort keinen Mietspiegel hat, kann ein Sachverständigengutachten helfen. Dafür muss ein:e Immobiliengutachter:in beauftragt werden. Oft werden drei Vergleichsmieten herangezogen.
Eine Nachbarstadt kann zur Orientierung herangezogen werden. Einwohnerzahl, Infrastruktur, wirtschaftliche Lage und Kulturangebot sollten ähnlich sein.
Der einfache Mietspiegel ist so etwas wie die Basisversion. Er wird oft von der Kommune in Zusammenarbeit mit örtlichen Miet- und Vermieterverbänden erstellt, manchmal mittels Umfragen oder durch Auswertung vorhandener Mietvertragsdaten.
Für einen einfachen Mietspiegel gibt es keine strengen Vorgaben für die Methodik – er muss lediglich plausibel die ortsüblichen Mieten darstellen. Oft beruhen einfache Mietspiegel auf Stichproben, die nicht unbedingt repräsentativ sind
Ein einfacher Mietspiegel dient bloß als Orientierung, im Streitfall werden allerdings Gutachten oder Vergleichswohnungen als präziseres Beweismittel eingefordert werden.
Der qualifizierte Mietspiegel ist sozusagen die Premium-Variante. Er erfüllt die Kriterien des Paragraphen 558d BGB. Das heißt, er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde sowie Vertreter:innen von Mieter- und Vermieterseite anerkannt werden.
Ein qualifizierter Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu erstellt und ist in Städten über 50.000 Einwohner inzwischen Pflicht. Forschungsinstitute oder Statistik-Expert:innen erstellen einen qualifizierten Mietpreisspiegel.
Vermieter:innen sind verpflichtet, sich bei Mieterhöhungen an einem vorhandenen qualifizierten Mietspiegel zu orientieren. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, was natürlich nur bestimmbar ist, wenn ein Mietspiegel als Referenz existiert.
Beide Arten des Mietspiegels liefern dir Infos über ortsübliche Mieten. Während einfache Mietspiegel nur einen groben Überblick geben, sind qualifizierte Mietspiegel ausführliche, statistisch untermauerte Berichte, auf die sich alle Parteien einigen. Wichtig: Vor Gericht zählt der einfache Mietspiegel nicht.
Nach deutschem Mietrecht (Paragraph 558 BGB) darf ein:e Vermieter:in die Miete eines laufenden Mietvertrags nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und diese wird durch den Mietspiegel definiert.
Wenn dein:e Vermieter:in also die Miete erhöhen möchte, muss er:sie begründen können, dass die neue verlangte Miete der ortsüblichen Miete entspricht und nicht darüber liegt. In der Praxis ist der Mietspiegel damit das Referenzwerk für Mieterhöhungen.
Erhältst du eine Mieterhöhung, wird oft ein Satz darin stehen wie: „Die verlangte Miete liegt im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.” Als Mieter:in solltest du prüfen, ob diese Aussage stimmt.
Der qualifizierte Mietspiegel entfaltet seine volle Wirkung, wenn sich die Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse befindet. Bei Neuvermietungen dürfen in der Regel maximal zehn Prozent (in einigen Regionen 15 Prozent) auf die ortsübliche Miete aufgeschlagen werden.
Wenn deine aktuelle Miete deutlich unter dem Mietspiegel liegt, darf dein:e Vermieter:in nicht alles in einem Rutsch aufholen. Laut Gesetz darf eine Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden – in vielen Städten mit knappem Wohnraum sogar nur um 15 Prozent.
Generell gilt: Der Mietspiegel ist bei Mieterhöhungen eine zentrale Verhandlungsbasis. Er schafft Fairness, weil er Willkür erschwert. Weder kann ein:e Vermieter:in exorbitante Aufschläge verlangen, noch kann ein:e Mieter:in unrealistisch niedrige Mieten einfordern.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietpreisspiegel
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Wie finde ich den Mietspiegel für meinen Ort?
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Du kannst bei ImmoScout24 deinen Wohnort eintragen. Alternativ findest du den Mietspiegel meistens auf der Website deiner Stadt oder Gemeinde. Du kannst auch beim Bürgeramt oder dem örtlichen Mieterverein nachfragen.
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Bezieht sich der Mietspiegel auf Kaltmiete oder Warmmiete?
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Der Mietspiegel bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten. Warmmiete (inklusive Heizkosten, Wasser, etc.) wird im Mietspiegel nicht betrachtet.
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Was kann ich tun, wenn es in meiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?
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In kleineren Gemeinden ohne Mietspiegel musst du auf andere Belege für die ortsübliche Miete zurückgreifen. Zulässig sind zum Beispiel ein Sachverständigengutachten oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen am Ort.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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