Duldungspflicht: Müs­sen Mie­ter:in­nen Mo­der­ni­sie­run­gen dul­den?

Modernisierungen bringen oft Staub, Lärm und in vielen Fällen auch höhere Mieten. Doch welche Rechte hast du als Mieter:in, wenn dein:e Vermieter:in das Haus modernisieren will? Erfahre in diesem Ratgeber, wann du Baumaßnahmen dulden musst, wie du Mieterhöhungen anfechten kannst und welche Fristen und Ausnahmen gelten. Wann ist eine Mietminderung möglich? Und hast du das Recht, Modernisierungen abzulehnen?

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die über bloße Instandhaltung hinausgehen. Ziel ist es, den Wohnwert zu verbessern, die Energieeffizienz zu steigern oder den Zustand des Gebäudes nachhaltig zu erhöhen. Beispiele sind:

• Einbau moderner Heizsysteme oder Wärmedämmung, um Energie zu sparen.
• Austausch alter Fenster gegen Schallschutz- oder Isolierglasfenster.
• Installation eines Aufzugs oder barrierefreier Zugänge.

Du bist verpflichtet, Modernisierungen zu dulden, wenn sie der Verbesserung der Wohnqualität oder dem Klimaschutz dienen und vom Vermieter korrekt angekündigt wurden. Dein:e Vermieter:in hat jedoch die Pflicht, die Bauarbeiten so zu planen, dass sie dich möglichst wenig beeinträchtigen.

Deine Rechte umfassen:

• Schutz vor unzumutbaren Belastungen: Sollten Bauarbeiten Lärm, Schmutz oder Einschränkungen mit sich bringen, hast du Anspruch auf Schutzmaßnahmen wie Staubschutztüren oder Ausweichmöglichkeiten.
• Mietminderung bei erheblichen Beeinträchtigungen: Wenn Räume vorübergehend nicht nutzbar sind oder unzumutbarer Lärm herrscht, kannst du die Miete mindern.
• Transparenz bei der Ankündigung: Alle wichtigen Details der Modernisierung müssen dir vorab schriftlich mitgeteilt werden.

Ein generelles Ablehnen ist schwierig, doch in Härtefällen hast du das Recht, Maßnahmen anzufechten. Härtefallregelungen greifen zum Beispiel, wenn:

• Gesundheitliche Gründe bestehen, wie etwa Asthma, das durch Staub oder Chemikalien verschlimmert wird.
• Finanzielle Überforderung droht, etwa durch eine Mieterhöhung, die dich in existenzielle Schwierigkeiten bringt.
• Unverhältnismäßige Einschränkungen auftreten, wie der Verlust der Nutzbarkeit deiner Wohnung über längere Zeit.

Modernisierungen müssen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden. Dein:e Vermieter:in muss dir die Modernisierung schriftlich mitteilen. Die schriftliche Ankündigung muss folgende Informationen enthalten:
 

• Art und Umfang der Maßnahmen
• Geplanter Beginn und voraussichtliche Dauer
• Erwartete Kosten und die daraus resultierende Mieterhöhung
   

Falls die Ankündigung nicht vollständig oder rechtzeitig erfolgt, musst du die Arbeiten nicht dulden. Achte darauf, dass alle Angaben schriftlich vorliegen, da mündliche Absprachen rechtlich nicht bindend sind.

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der:die Vermieter:in die Miete erhöhen. Die Erhöhung basiert auf acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Beispiel:
 

• Modernisierungskosten: 20.000 Euro
• Jährliche Erhöhung: 1.600 Euro (acht Prozent)
• Monatliche Mieterhöhung: 130 Euro

Sollten die Bauarbeiten erhebliche Einschränkungen bringen, kannst du eine Mietminderung geltend machen. Beispiele:
 

• Lärm: Bohren oder Hämmern über Stunden.
• Schmutz: Staub, der durch unzureichende Schutzmaßnahmen in deine Wohnung gelangt.
• Einschränkung: Vorübergehend unbenutzbare Zimmer oder kein Zugang zu Balkon, Bad oder Küche.
   

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Ein verlorener Balkon könnte beispielsweise eine Mietminderung von zwanzig Prozent rechtfertigen. Dokumentiere die Mängel sorgfältig, etwa mit Fotos und Protokollen.