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Experten sind uneins. Während einige bereits "Alarmstufe-Gelb“ ausrufen und vor einer spekulativen Übertreibung am Immobilienmarkt warnen, sagen andere ein weiteres Wachstum voraus. 

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Immobilienblase – ja oder nein?

Wenn sich die Kaufpreise von den Mieten entfernen, liegt Blasenduft in der Luft. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) aus Berlin setzte in seiner Studie Anfang August die Alarmstufe für eine spekulative Übertreibung am Immobilienmarkt auf „Gelb“. Ganz anders tönt es aus dem hohen Norden: Die Forscher des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) wiegeln ab – und behaupten das Gegenteil: Die Ergebnisse des IfW zeigten, „dass aus mikroökonomischer Sicht keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase existieren.“ Trotz dieser Entwarnung sind die Forscher des IfW dennoch vorsichtig: Die steigenden Preise und die Ausweitung des Kreditvolumens seien „gute Indikatoren für bevorstehende Finanzkrisen.“ Also doch.


Dynamik der Kaufpreise gibt nach

In den großen Metropolen Deutschlands brannte die Lunte der Preisentwicklungs-Bombe in der Vergangenheit immer besonders schnell. Der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) stellt in seinem Halbjahresbericht allerdings fest, dass sich das Tempo nun deutlich verlangsamt habe: „Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt.“ Das Wachstum der Mieten in den Top-8-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig habe sich im ersten Halbjahr 2019 deutlich abgeschwächt (von 5,0 Prozent im Fünfjahresdurchschnitt auf nun 2,3 Prozent) und auch die Dynamik der Kaufpreise musste Federn lassen. 

Wachstum der Mieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig
Jahresdurchschnitt der letzten 5 Jahre 5,0 %
1. Halbjahr 2019 2,3 %

„Insgesamt gehen wir von einer Verlangsamung der Kaufpreisdynamik aus. In Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und Leipzig, den Städten mit der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, registrieren wir einen unterdurchschnittlichen Anstieg und erwarten eine Marktkonsolidierung“, vermuten die Analysten von JLL.

Höhere Preissensibilität bei den Käufern

Lediglich in Köln konnten die Kaufpreise für Immobilien noch ein zweistelliges Wachstum im Vergleich zum Vorjahr aufweisen (+10,3 Prozent). Im Durchschnitt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 6,7 Prozent. So lässt sich festhalten: Im Eigentumsmarkt ist noch deutlich mehr Musik als im Mietmarkt. Die Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen führt aber auch zu einer höheren Preissensibilität bei den Käufern.


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Preise und Einkommen sind nicht mehr im Einklang

Nicht nur Mieten und Kaufpreise haben sich voneinander gelöst, auch Einkommen und Preise haben sich entkoppelt. Das belegt Björn Dahler vom Maklerunternehmen Dahler & Company. Warum? Gut 30 Prozent der in Hamburg 2018 verkauften Eigentumswohnungen liegen (bei einem Quadratmeterpreis von über 5.000 Euro pro Quadratmeter) im sogenannten Premiumsegment. Das sind noch einmal drei Prozent mehr als 2017. Dahler habe mit einem Rückgang der Preise gerechnet, nun sieht er aber eher noch Potenzial für Steigerungen: „Es gibt eine Entkopplung von den Einkommen. Zwar ziehen auch Gutverdiener nach Hamburg, aber die Marktentwicklung kann ich mir nur mit Erben erklären“. Wer sonst könne wohl noch solche Preise bezahlen?


Bei der Grunderwerbsteuer sind Verkäufer die Verlierer

Seit 2010 haben sich die Einkünfte des Staates über die Grunderwerbsteuer fast verdreifacht. 2018 lagen sie bei 14,1 Milliarden Euro. Die Käufer seufzen: In manchen Bundesländern müssen sie bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises an den Staat zahlen. 

Oberflächlich betrachtet, müssen nur die Käufer für die Steuer tiefer in die Tasche greifen. Doch in Wirklichkeit verlieren die Verkäufer noch viel mehr, wie das Münchner Ifo-Institut in einer Studie vorgerechnet hat. Dazu untersuchte das Institut die Auswirkungen von Steuererhöhungen auf die Entwicklung der Kaufpreise bei rund 18 Millionen Immobilienverkäufen zwischen Anfang 2005 und Ende 2018. Das Ergebnis: Erhöhte sich die Steuer um ein Prozent, fielen die Preise in den 12 Monaten darauf durchschnittlich um vier Prozent. Der Verlust für die Verkäufer wog also schwerer als der Verlust für die Käufer. Die Käufer preisten den höheren Steuersatz in ihren Maximalpreis ein.



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