Das Thema Grundsteuer ist kompliziert. Ab 2025 wird es neue Regeln für die Berechnung geben. Noch gelten allerdings die alten Gesetze. In einem Grundsteuerranking der größten Städte Deutschlands schneidet vor allem Süddeutschland besonders günstig ab. Sehr teuer wohnt es sich in Berlin, Bremen und NRW.



Mehrere Einfamilienhäuser mit Grundstücken aus der Vogelperspektive

Hinsichtlich der Grundsteuer liegen zwischen dem günstigsten und teuersten Standort für die eigene Immobilie in Deutschland durchschnittlich 448 Euro. Das ist das Ergebnis einer bundesweiten Untersuchung, die der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland beim Institut der deutschen Wirtschaft in Auftrag gegeben hat. Sowohl der Grundsteuer-Spitzenreiter als auch der Loser stammen dabei aus Nordrhein-Westfalen. In Gütersloh zahlen Grundbesitzer:innen lediglich 323 Euro Grundsteuer pro Jahr. In Witten ist mehr als das Doppelte fällig: 771 Euro müssen Immobilienbesitzer:innen hier berappen.

In dem Grundsteuerranking haben die Immobilienexpert:innen die 100 nach Einwohner:innen größten Städte Deutschlands verglichen. Die „Top 10“ und „Bottom 10“ des Grundsteuerrankings zeigt dir diese Tabelle:


Platz Stadt Grundsteuer pro Jahr in Euro
1. Gütersloh 323
2. Regensburg  335
3. Ratingen 339
3. Reutlingen 339
5. Konstanz 347
6. Ludwigshafen am Rhein 356 
6. Koblenz 356
8. Erlangen 360
8. Esslingen am Neckar 360
8.  Villingen-Schwenningen 360
...    
90. Moers 627
91. Herne 631
92. Hagen 635
92. Leverkusen 635
94. Lünen 644
95. Marl 669
96.  Berlin 686
97. Duisburg 724
98. Mühlheim an der Ruhr 754
99. Offenbach am Main 758
100. Witten 771

Standard-Einfamilienhaus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche, 200 Quadratmetern Bruttogrundfläche und 500 Quadratmetern Grundstücksfläche.

Quelle: IW Consult

Die gesamte Liste ist hier zu finden.

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Haushaltslage entscheidend

Dass für Immobilien die Lage ein wichtiges Bewertungskriterium ist, weißt du bestimmt schon. Dasselbe gilt auch für die Grundsteuer (wie sie berechnet wird, kannst du im Kasten Hintergrund I nachlesen, über die aktuell diskutierte Reform erfährst du mehr im Kasten Hintergrund II). Hier ist es allerdings vor allem die Haushaltslage der Städte und Kommunen, die über ihre Höhe entscheidet. Den sogenannten Hebesatz können die Kommunen selbst anpassen – und die Steuerquelle je nach Wirtschaftslage mal mehr, mal weniger sprudeln lassen.



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Hintergrund I: die Berechnung der Grundsteuer

Anders als die Grunderwerbssteuer, die nur beim Kauf eines Grundstücks fällig wird, müssen Grundbesitzer:innen die Grundsteuer jährlich zahlen. Für die Berechnung kommen drei Werte zum Einsatz:

  1. Der Einheitswert entspricht dem Wert des unbebauten oder bebauten Grundstücks. Dieser Wert wird nach den geltenden Bewertungsgrundsätzen ermittelt. An diesem Wert scheiden sich allerdings auch die Geister, weil seine Ermittlungsgrundlagen veraltet sind – und zur aktuellen Grundsteuerreformdebatte geführt haben.
  2. Die Steuermesszahl wird im Grundsteuergesetz vorgegeben, je nach Art des Grundstücks und nach Art der Bebauung. In Westdeutschland beträgt die Steuermesszahl für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus 2,6 Promille, bei einem Zweifamilienhaus sind es 3,1 Promille.
  3. Der Grundsteuerhebesatz kann von den Kommunen frei festgelegt werden. Je nach Wirtschaftslage kann die jeweilige Kommune also entscheiden, ob über diesen in Prozent ausgedrückten Faktor die Grundsteuer steigt oder fällt.

 

Beispielrechnung

 

Einheitswert: 32.586 Euro

Steuermesszahl: 2,6 %

Grundsteuerhebesatz: 810 %

 

(32.586 x 0,0026 x 810) : 100 = 686

 

Mit den Beispielwerten ergibt sich eine Grundsteuer von 686 Euro.

 

Der Süden ist günstiger

Die bundesdurchschnittliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus (mit 125 Quadratmetern Wohnfläche, 200 Quadratmetern Bruttogrundfläche und einem 500 Quadratmeter großem Grundstück) beträgt 478 Euro. Regional fällt auf, dass es sich vor allem in den südlichen Bundesländern günstiger wohnen lässt. In Rheinland-Pfalz (385 Euro), Baden-Württemberg (402 Euro) und Bayern (419 Euro) wird der bundesdeutsche Mittelwert unterschritten. Richtig teuer wohnt man bezogen auf die Grundsteuer in Berlin (686 Euro), Bremen (568 Euro) und Nordrhein-Westfalen (535 Euro). Es bleibt abzuwarten, wie sich das Ranking nach der Grundsteuerreform verändern wird.



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Hintergrund II: Stand der Grundsteuerreform

Grundstücke für die Steuer nach einem einheitlichen Verfahren zu bewerten, bedeutet einen großen Aufwand. Der Einheitswert hierfür beruht auf dem Bodenwert plus einer Bewertung der Bebauung. In Westdeutschland wurden die Einheitswerte zuletzt 1964 und in Ostdeutschland 1935 festgestellt und seitdem fortgeschrieben. Über einen so langen Zeitraum können sich aber auch strukturelle Änderungen ergeben, sodass das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) eine Reform der Grundsteuerberechnung verlangt hat. Bund, Länder und Kommunen mussten sich zusammensetzen, denn sonst hätte das BVerfG die Steuer einfach auslaufen lassen. Das käme für die Länder einer finanziellen Katastrophe gleich. Schlussendlich kam es zu einer Einigung innerhalb der vom BVerfG festgesetzten Frist bis Ende 2019.

 

Zum 1. Januar 2022 sollen die neuen Grundsteuerwerte erhoben werden. Berechnet wird dann nach dem neuen Gesetz ab 2025. Die dreistufige Berechnung der Grundsteuer aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz bleibt bestehen. Die Kommunen dürfen die Grundsteuer für unbebaute, aber baureife Grundstücke erhöhen – um die Besitzer zur raschen Bebauung zu motivieren. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte für bebaute Grundstücke mit Wohnhäusern erfolgt nach Reformstart über ein sehr komplexes Ertragswertverfahren, das sowohl Grund und Boden als auch Bebauung berücksichtigt.

 

Der Bund sicherte sich mit einer Grundgesetzänderung die Kompetenz der bundeseinheitlichen Festsetzung – ließ aber mit einer Öffnungsklausel auch individuelle Abweichungen der Bundesländer zu. So kommt es zu abweichenden Ideen über die neue Besteuerung in den einzelnen Bundesländern. Derzeit wollen vor allem Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg dem Bundesmodell folgen. Die anderen Länder entwickeln ihre eigenen Modelle. So wollen etwa Hamburg und Schleswig-Holstein Grundstücks- und Gebäudefläche mit der Wohnlage zur Berechnung heranziehen. In Bayern favorisiert man ein reines Flächenmodell unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Allerdings ist umstritten, ob ein solches Modell überhaupt grundgesetzkonform wäre, wie es ein Gutachten der Fraktion Bündnis 90/ Grüne im bayrischen Landtag widerlegen will. 




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