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Zusätzlich zum reinen Kaufpreis erwarten Sie beim Grundstückskauf weitere Kosten wie zum Beispiel Erschließungskosten, die Grunderwerbssteuer und Gebühren für ein Bodengutachten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über Faktoren, die Sie bei der Ermittlung von Grundstückspreisen miteinbeziehen sollten.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Zu den Grundstückskosten gehören unter anderem eine Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren, Erschließungskosten und Kosten für Erdarbeiten, Baumfällungen sowie ein Bodengutachten.
  • Zum reinen Grundstückskaufpreis können so bis zu 20 Prozent mehr Kosten entstehen.
  • Die Höhe des Grundstückswertes unterscheidet sich je nach Lage (einfach, mittel und gut).

Welche Faktoren bestimmen den Grundstückskauf?

Ein großer Teil der Gesamtkosten beim Hausbau fällt für den Grundstückskauf an. Für eine detaillierte Kostenkalkulation ist es hilfreich, sich mit den einzelnen Kostenpunkten und vielfältigen Einflussfaktoren auseinanderzusetzen. Weiter können Sie auf diese Weise unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen.

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Welche Faktoren bestimmen die Grundstückspreise?

Nachdem die Grundstückspreise einige Jahre lang recht niedrig ausgefallen sind, sind sie tendenziell wieder auf dem Weg nach oben. Gerade in den Metropolregionen wie Hamburg, München oder Stuttgart liegen sie mittlerweile auf einem Rekordniveau. In ländlichen Regionen, Teilen des Ruhrgebiets oder in Ostdeutschland können sie dagegen sogar weiter fallen.

1. Was sind Erschließungskosten?

Um ein Grundstück in die örtliche Infrastruktur einzubinden, werden Anschlüsse an die Kanalisation sowie eine Wasser- und Energieversorgung gelegt. Telefon- und Kabelfernsehnetzanschlüsse gehören ebenso dazu. Darüber hinaus ist für das Haus ein Anschluss an das Straßennetz erforderlich. All diese Kosten werden in den Erschließungskosten zusammengefasst. Dies sind die größten Kostenfaktoren:

  • Abwasser
  • Regenwasser
  • Wasserversorgung
  • Gasversorgung
  • Stromversorgung
  • Verkehrserschließung

Dafür entrichtet der Eigentümer einen Erschließungsbeitrag an die zuständige Gemeinde. Die Höhe des Beitrags ist dabei neben den ortsspezifischen Gegebenheiten auch vom Gebührensatz der entsprechenden Gemeinde abhängig.

Der Verkäufer und die Gemeinde können Ihnen Auskunft darüber geben, ob diese Kosten bereits im Verkaufspreis enthalten sind. Andernfalls können Sie für eine Kostenkalkulation die Satzung und den Verteilungsschlüssel der Kosten bei der Gemeinde in Erfahrung bringen, um den Grundstückspreis genau zu ermitteln.

2. Welche Herrichtungskosten fallen beim Grundstückskauf an?

Herrichtungskosten sind entweder bereits im Kaufpreis enthalten oder fallen zusätzlich an – je nachdem, ob das Grundstück bereits hergerichtet worden ist. Darunter sind verschiedene Arbeiten zu verstehen, die mit der Entsorgung von Altlasten einhergehen und das Grundstück in einen bebauungsfähigen Zustand versetzen.

Hierzu zählen unter anderem folgende Maßnahmen:

  • Altlastenbeseitigung
  • Asbestbeseitigung
  • Reinigung ölverunreinigter Böden
  • Rodung eines Grundstückbewuchses
  • Sicherung des Mutterbodens

Je nach Arbeitsaufwand fallen die Grundstückspreise unterschiedlich hoch aus. In der Regel werden die Facharbeiter auf Stundenlohnbasis bezahlt. Ebenso fallen Kosten für Gerätemieten und gegebenenfalls Baumaterialien sowie Entsorgungskosten an. Ein Kostenvoranschlag verschafft Ihnen einen Überblick über die Ausgaben und erleichtert Ihnen die Kalkulation.

3. Was sind weitere Nebenkosten beim Grundstückserwerb?

Folgende Nebenkosten sind feste Bestandteile der Grundstückspreise:

Gerichtsgebühren

Gerichtsgebühren fallen für Eintragungen ins Grundbuch an. Entsprechende Löschungen sind ebenfalls mit Kosten verbunden. Hierfür werden 1,1 Prozent des Kaufpreises fällig.

 

Notargebühren

Der Kauf eines Grundstücks erfordert eine Urkunde vom Notar. Die Kosten hierfür gestalten sich je nach Aufgabenumfang unterschiedlich. In der Regel beträgt die Notargebühr jedoch etwa 1,8 Prozent des Kaufpreises.
 

Grunderwerbssteuer

Diese Steuer liegt bei etwa 3,5 Prozent des Kaufpreises. Weil der gesamte Betrag als Berechnungsgrundlage gilt, fallen die Gebühren bei einem reinen Grundstückskauf ohne Haus kostengünstiger aus als bei einem bereits bebauten Grundstück.

Über diese Nebenkosten hinaus können weitere Gebühren fällig werden.

Folgende Faktoren können Grundstückspreise weiter in die Höhe treiben:

Maklercourtage: Wurde der Grundstückskauf durch einen Makler vermittelt, erhält er üblicherweise eine Maklercourtage von 7,2 Prozent des Kaufpreises. Dabei teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren.

Vermessungsgebühren: Vermessungsgebühren werden nur dann fällig, wenn das Grundstück bisher noch nicht vermessen wurde. Ist dies der Fall, betragen die Kosten für die Vermessung etwa 1.000 Euro. Das Einmessen der geplanten Immobilie kann in etwa gleich hohe Kosten nach sich ziehen. 

Gebühren für ein Bodengutachten: Ein Bodengutachten ist vor jedem Hausbau empfehlenswert, um die Eignung des Bodens festzustellen und ihn auf mögliche Schadstoffe zu untersuchen. Das Gutachten schlägt mit etwa 500 Euro zu Buche.

Wertermittlungen: Bauherren können mithilfe einer Wertermittlung durch einen Gutachter feststellen, ob der veranschlagte Kaufpreis des Verkäufers gerechtfertigt ist. Der Preis hängt üblicherweise von der berufsspezifischen Honorar- und Gebührenordnung des Architekten oder Sachverständigen ab. Außerdem nimmt auch der festgestellte Grundstückswert Auswirkungen auf die Gebührenhöhe.

Genehmigungsgebühren: In einigen Fällen können für Sie Genehmigungsgebühren anfallen. Diese werden beispielsweise von der örtlichen Bauaufsichtsbehörde erhoben, wenn eine Löschung der Altlasten ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden muss. Hierzu zählen etwa Schürfrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte. Das Baulastenverzeichnis oder eine Einsicht in das Grundbuch gibt Aufschluss über mögliche Belastungen und Kosten für Löschen dieser Einträge.


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Welche Kosten hängen mit einem Grundstückskauf zusammen?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, muss zuerst das passende Grundstück finden. Der Grundstückskaufpreis ist zwar der größte Teil der Gesamtkosten, doch es kommen noch weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer und Erschließungskosten hinzu.

Welche Kosten mit einem Grundstückskauf zusammenhängen und wie hoch die Kosten ausfallen, zeigt folgende Beispielrechnung:

Was? Kosten
Grundstückskaufpreis (500 qm x 390 €1) 195.000,00 €
Grunderwerbssteuer (6,5 %2) 12.675,00 €
Notargebühren (etwa 1 bis 1,5 %; hier: 1,3 %) 2.535,00 €
Maklergebühren (3,57 %3 + 19 % Mehrwertsteuer) 8.284,19 €
Bodengutachten 1.500,00 €
Baumfällung 1.000,00 €
Erdarbeiten (z. B. Aushub für Keller) 5.000,00 €
Erschließungskosten 6.000,00 €
Gesamtkosten 231.994,19 €

1 Bodenrichtwert in Aachen (mittlere Lage) für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

2 Höhe der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen

3 Richtwert der Maklercourtage in Nordrhein-Westfalen

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Wie sind die Grundstückspreise in Deutschland?

Die Grundstückspreise richten sich nach den Bodenrichtwerten, die aus regelmäßig erstellten Gutachten hervorgehen.

Die Bodenrichtwerte wichtiger Städte Deutschlands*

Wo? Gute Lage (€/m2) Mittlere Lage (€/m2)
Aachen 610 390
Berlin 505 295
Köln 1.640 630
Düsseldorf 1.350 800
Hamburg 535 395
München 2.500 1.750
Essen 520 330
Stuttgart 1.120 900
Frankfurt 750 530
Dresden 280 180
Bremen 300 200
Leipzig 280 180
Nürnberg 535 400
Hannover 415 300

*für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

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