Preis­ent­wick­lung: Hö­hen­flug oder Ab­sturz?

München führt seit neuestem das Ranking der Metropolen an, in denen eine Immobilienblase droht. Auch in anderen Städten wird es auf dem Immobilienmarkt immer heißer. Wir zeigen, wo Sie den Verkauf nicht mehr auf die lange Bank schieben sollten.

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Quizfrage: In welcher Disziplin schlägt die bayrische Hauptstadt München so illustre Metropolen wie Toronto, Hongkong oder Amsterdam?

Die Antwort schockiert, denn in München besteht Blasengefahr. Der Immobilienmarkt ist hier stärker überbewertet als die ebenfalls angespannten Großstädte in Kanada, China und den Niederlanden. Anders ausgedrückt: Ganz München ist eine einzige Immobilienblase. Das hat das Vermögensmanagement der Schweizer Großbank UBS in ihrem Blasenindex („UBS Global Real Estate Bubble Index 2019“) im Oktober aufgedeckt. Hier liegt München tatsächlich weltweit auf Platz eins.

Was aber bewertet die UBS für diesen Blasenindex eigentlich? Es sind diverse Kennzahlen, die für weltweit 24 Metropolen verglichen wurden. Unter anderem: Hauspreise im Verhältnis zur Miete, Hauspreise zu Einkommen, Hauspreise auf dem Land zu den Hauspreisen in der Stadt. Und da kommt in München einiges zusammen: Die lokale Wirtschaft ist robust, die Bevölkerung wächst und der Nachschub an Immobilien ist gering. Das führt zu entsprechenden Preisturbulenzen.

Während die inflationsbereinigten Mieten in den vergangenen Jahren um 40 Prozent angestiegen sind, haben sich in der gleichen Zeitspanne die inflationsbereinigten Preise für Immobilien verdoppelt, schreiben die Autoren der UBS. Ein qualifizierter Arbeitnehmer müsse heute rund acht Jahresgehälter aufbringen, um eine 60-Quadratmeter-Wohnung zu erwerben. 2009 waren es zwei Jahresgehälter weniger.

Die Analyse der UBS: Vor allem die niedrigen Kreditzinsen hätten den Immobilienboom jahrelang angeheizt. Inzwischen habe sich aber wohl herumgesprochen, dass die gezahlten Immobilienpreise teilweise übertrieben sind: „Zunehmende ökonomische Unsicherheit wiegt den positiven Effekt fallender Zinssätze auf die Nachfrage nach Immobilien mehr als auf.“

Nordwestlich von Bayern haben die Preise im letzten Jahr ebenfalls abgehoben. Frankfurt am Main landet im UBS-Blasendindex auf Platz fünf. Doch während es in München schon länger einen „explosiven Kurs“ gab, wie die UBS-Autoren schreiben, ist die Hessenmetropole erst im vergangenen Jahr in diesem Bereich gelandet. Hier ging es in nur einem Jahr um elf Prozent höher. Rückblickend sind die Immobilienpreise in Frankfurt in den vergangenen zehn Jahren um 80 Prozent gestiegen.

Neben den geringen Zinsen, haben auch staatliche Subventionen die Preise weiter befeuert. Erinnern Sie sich noch an die Einführung des Baukindergeldes im Jahr 2018? Hat sie denn nun wirklich etwas gebracht? Wenn man dem Hamburger Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) glauben kann: ja! Das Institut veröffentlichte kürzlich einen Bericht zur Wirkung des Baukindergelds. Kernaussage: „Das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld hat zu einem zusätzlichen Run auf Eigenheime geführt.“

Die GEWOS beobachtet vor allem im Umland von Großstädten einen starken Anstieg der Verkäufe und Käufe. Die absoluten Überflieger waren der Kreis Pinneberg im Umland von Hamburg mit einem Verkaufsplus von 23,6 Prozent und der Main-Kinzig-Kreis vor den Toren Frankfurts mit 19 Prozent mehr Verkäufen. Die Gesamtzahl der Abschlüsse stieg um circa 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei handelt es sich um tatsächliche Transaktionen, rund 248.500 an der Zahl. Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser seien der Renner gewesen, während der Handel mit Eigentumswohnungen mangels Objekten immer weiter bergab gegangen sei.

Irrtum vorbehalten. Geändert am 05. November 2019