Wohnungsfinanzierung: De­fi­ni­ti­on & Ver­gleichs-Rech­ner

Die moderne Wohnungsfinanzierung bietet den Kreditnehmern eine hohe Flexibilität bezüglich der Ausgestaltung von Verträgen. Einerseits bieten Banken im standardisierten Verfahren die klassischen Hypotheken- und Annutitätendarlehen, andererseits sind je nach Bonität und Eigenkapital auch individuelle Finanzierungsarten möglich. Wichtig ist dabei in jedem Fall, einen Wohnungskredit-Vergleich durchzuführen. Nur so ist es möglich, die Finanzierung möglichst günstig zu gestalten.

• Bei der Wohnungsfinanzierung können grundsätzlich Sparguthaben, aber auch Festgelder und Guthaben bei Bausparkassen als Eigenkapital eingebracht werden. 
• Eine der häufigsten gewählten Methoden für die Wohnungsfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hierbei setzt sich die Kreditrate aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Ein üblicher Zeitrahmen für die Zinsbindung sind etwa fünf bis 15 Jahre.

Die Wohnungsfinanzierung wird auf privat genutzte Wohnungen bezogen, hier wird auch von einer Eigennutzerfinanzierung gesprochen.

Je nach Vermögenslage und Einkommenssituation gestaltet sich das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kreditsumme. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger ist im Regelfall der Zinssatz. In Abhängigkeit zur geplanten Dauer der Finanzierung sollte eine angemessene Zinsfestschreibung vereinbart werden. Beide Seiten – Kreditnehmer und -geber – sind beim Immobilienkauf daran gebunden.

Besonders in Phasen, in denen das Zinsniveau äußerst niedrig ist, lassen sich günstige Zinsen sichern und dadurch höhere Tilgungssätze wählen. Die Zinsfestschreibung ist eine Zinsbindung, die in der Praxis problemlos mit bis zu 20 Jahren Laufzeit vereinbart werden kann. Günstige Zinsen aus Niedrigzinsphasen können so, mit entsprechendem Aufschlag, auf viele Jahre hinaus gesichert werden. Die Immobilienfinanzierung wird damit planbarer, da die Annuität (Tilgung + Zinsen) nach den eigenen finanziellen Möglichkeiten gewählt werden kann. Dennoch ist ein Kreditvergleich für die Eigentumswohnung unerlässlich, denn auch in Niedrigzinsphasen können die Angebote verschiedener Banken voneinander abweichen.

Die Eigentumswohnung wird für immer mehr Menschen ein zentraler Teil ihrer Altersvorsorge. Anders als klassische Kapitalanlagen ist dieses Investment vor Inflation geschützt und sichert, trotz aller Marktschwankungen, das Wohnen im Alter. Die Lücke zwischen Kaufpreis und Eigenkapital wird durch die Wohnungsfinanzierung geschlossen. Je höher dabei der Eigenkapitalanteil ist, desto besser können die Konditionen für den Kredit ausfallen. Doch auch Vollfinanzierungen, die allerdings nur bei sehr guter Bonität und Vermögenssituation gewährt werden, sind keine Seltenheit. Einhergehend mit höheren Zinssätzen, ist dies aufgrund der Abschreibungen und steuerlichen Behandlungen oftmals für Kapitalanlagen interessant.

Grundsätzlich können Sparguthaben, aber auch Festgelder und Guthaben bei Bausparkassen als Eigenkapital eingebracht werden. Bei besonders energetischen Bauweisen gewähren staatliche Förderbanken Zuschüsse, die ebenso als Eigenkapital eingebracht werden können.

Eine Möglichkeit, diesen Anteil weiter zu erhöhen, gibt es mit der sogenannten „Muskelhypothek“. Indem der Bauherr einen Teil der Arbeiten selbst übernimmt, verringert sich der Kapitalbedarf. Allerdings sind hierfür besondere Versicherungen dringend empfohlen.

Maßgeblich für die Höhe der Wohnungsfinanzierung ist der Beleihungswert der Immobilie. Die Wohnung hat einen bestimmten Marktwert, also einen Preis, der durchschnittlich am Markt zu erzielen ist. Der Beleihungswert entspricht allerdings nicht dem Marktwert, sondern einem Mindesterlös, der beim Verkauf einer Immobilie zu erwarten ist. Mit dem schwankenden Marktwert verändert sich auch der Beleihungswert.

Wird mit wenig Eigenkapital finanziert, fällt die Kreditsumme entsprechend höher aus. Bei einem sinkenden Marktwert ist es möglich, dass die Kreditschuld teilweise höher als der Beleihungswert ausfällt. In diesem Fall verlangen Banken dann einen Risikoaufschlag oder es müssen zusätzliche Sicherheiten gestellt werden. Im Extremfall droht die Kündigung des Kredits, wenn der Beleihungswert sinkt. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, sich fortlaufend über die Vermögenssituation und die Werthaltigkeit der Sicherheiten zu informieren.

Allerdings haben Darlehensnehmer bei der Wohnungsfinanzierung das Recht, mit anderen Banken über die Übernahme des Vertrages zu verhandeln. Die finanzierende Bank darf hier Fristen setzen, nach deren Verstreichen mitunter die Verwertung der Immobilie möglich ist. Wohnimmobilien müssen alle drei Jahre hinsichtlich ihres Werts überprüft werden, außerdem muss ein angemessener Versicherungsschutz nachgewiesen werden. 

Zukünftige Wohnungsbesitzer haben zahlreiche Möglichkeiten, den Immobilienkauf zu finanzieren. Eine der häufigsten gewählten Methoden ist das Annuitätendarlehen. Hierbei setzt sich die Kreditrate aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Dabei nimmt im Laufe der Zeit der Zinsanteil ab, während die Tilgungsrate zunimmt. Ein üblicher Zeitrahmen für die Zinsbindung sind etwa fünf bis 15 Jahre.

Sinnvoll ist das Annuitätendarlehen für alle, die das Zinsrisiko möglichst gering halten und die Wohnung selbst nutzen möchten.

Ist Bausparen eine Alternative zum herkömmlichen Kredit?

Beim Bausparen setzt sich die gesamte Bausumme aus einem Immobilienkredit und einem Sparplan zusammen. Dabei spart der baldige Wohnungseigentümer etwa 30 bis 50 Prozent der vorab festgelegten Bausparsumme selbst an. Die verbliebene Summe wird über ein Darlehen finanziert.

Geeignet ist Bausparen jedoch nur für Personen, die schon jetzt zielgerichtet für ihren späteren Wohnungskauf sparen möchten. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Wartezeiten bis zur Auszahlung vergleichsweise lang sind, während die Bauspardarlehen meist schneller zurückgezahlt werden müssen als klassische Kredite.

Inwiefern lohnt sich Wohnriester?

Personen, die im Alter gern in den eigenen vier Wänden leben möchten, sollten auch über einen Riester-Vertrag nachdenken. Dabei kommt diese Finanzierungsform längst nicht für jeden infrage - gefördert werden dürfen nämlich beispielsweise

• Beamte
• Richter
• Berufssoldaten
• rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer

Achtung: Wohnriester dürfen nur Personen nutzen, die später selbst in die finanzierte Wohnung einziehen.

Vorteilhaft am Riester-Vertrag ist, dass Immobilienkäufer durch diesen Zuschuss ihre bestehenden Kredite schneller abbezahlen können - das Wohnriestern lohnt sich also beispielsweise als Anschlussfinanzierung. Aber: Die Beträge auf dem Riester-Konto müssen besteuert werden.

Zukünftige Immobilienkäufer sollten vor dem Abschluss eines Kredits einen Finanzierungsrechner zu Rate ziehen. Dieser bietet ihnen die Möglichkeit, schon vorab die monatliche Kreditrate sowie den Nettodarlehensbetrag zu berechnen. Dabei sind folgende Schritte erforderlich:

• Der Kaufpreis muss angegeben werden - hier ist eine Spanne von 20.000 bis 500.000 Euro vorgegeben.
• Der Eigenanteil muss angegeben werden - hier ist eine Spanne von 0 bis 500.000 Euro vorgegeben.
• Nach einem Klick auf "Jetzt berechnen" kann der Wohnort angegeben werden. Zusätzlich lassen sich die Finanzierungsart, das Beschäftigungsverhältnis sowie die Nebenkosten angeben.
• Schließlich kann die gewünschte Tilgungsrate sowie die gewünschte Sollzinsbindung gewählt werden.

Anhand dieser Daten kann der Finanzierungsrechner die Summe aller Raten sowie die gezahlten Zinsen ermitteln, um schließlich anzugeben, wie viel Kredit zum Ende der Sollzinsbindung noch vorhanden ist.

1. Haushaltsrechner - Regelmäßiges, planbares Einkommen und fixe Ausgaben - Diese Rechnung bildet die Basis für eine solide Finanzplanung.
   
2. Eigenkapitalrechner - Berechen Sie Ihr verfügbares Kapital. Welchen Anteil wollen Sie der Finanzierung beisteuern, was bleibt als Reserve?
   
3. Belastbarkeitsrechner - Kreditrahmen und Tilgungsrate, was passt noch zu Ihren Einkünften? Ermitteln Sie die maximale Tilgungsrate!
4. Tilgungsrechner - Wie verhält sich Zinsanteil und Restschuld im monatlichen Verlauf? Jetzt den monatlichen Restschuldbetrag berechnen!
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