Wozu dient die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung? In diesem Artikel erfahren Sie alles über die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, wie sie ausgestellt wird und welche Kosten auf Sie zukommen.

Gleich zum Wunschthema:

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das zuständige Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer im Zuge eines Grundstücksgeschäfts.
  • Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Käufer im Grundbuch nicht als neuer Eigentümer eingetragen. 
  • Den Darlehensbetrag zahlt eine Bank erst dann aus, wenn das Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld besichert ist. Das heißt in der Konsequenz also, dass ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung auch keine Immobilienfinanzierung gelingen kann. 
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Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung.

Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen.

Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.


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Wo informiere ich mich über die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Bei allgemeinen Fragen bezüglich einer eventuell benötigten Unbedenklichkeitsbescheinigung sollten sich Verbraucher zunächst immer an die zuständigen öffentlichen Stellen wenden. Diese informieren in der Regel vollkommen kostenlos und bewahren so vor unnötigen Verzögerungen oder gar rechtlichen Konsequenzen beim Hauskauf. Sollten darüber hinaus spezifischere Fragen bestehen, so lohnt darüber hinaus auch die Konsultation des betreffenden Notars. Er ist bereits mit der Beurkundung betraut und kann darüber hinaus auch bei der Antragsstellung weiterhelfen. 

Brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für ein Darlehen?

Im Falle eines Immobilienkaufes wird die involvierte Bank erst dann die Zahlung des Kaufpreises veranlassenwenn alle notwendigen Formalitäten hinsichtlich des Darlehens abgeklärt wurden. Hierfür muss für die Bank allerdings eine sogenannte Grundschuld eingetragen werden. Der Eintrag einer Grundschuld kann erst dann vorgenommen werden, wenn der betreffende Verbraucher als neuer Immobilieneigentümer im Grundbuch steht.

Dies verhält sich beim Hausbau identisch. Auch hier muss das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, damit der Käufer des Grundstücks als rechtmäßiger neuer Eigentümer eingetragen werden kann. Erst dann kann das Baudarlehen mit einer Grundschuld besichert werden.

Im Allgemeinen gilt: Haben Sie den Kaufvorgang protokolliert, so sollten Sie die Zahlung der ausstehenden Grunderwerbsteuer bei Ihrer Bank leisten. Beachten sollte man allerdings, dass die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht bundesweit einheitlich geregelt ist. Sie unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Es ist also sinnvoll, im Zuge der Zahlung auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu beantragen.        

Welche Voraussetzungen gibt es für die Erstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung?

In Deutschland gelten für die Erteilung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung keinerlei gesetzliche Regeln. Als Verbraucher haben Sie dann Anspruch auf die Bescheinigung, wenn Sie auf der Basis Ihres Verhaltens als steuerlich zuverlässig eingestuft werden.

Im Allgemeinen gilt: Insofern Sie all Ihren steuerlichen Verpflichtungen nachkommen und Ihnen keinerlei Steuerrückstände nachzuweisen sind, haben Sie Anspruch auf eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt.     

Welche Kosten fallen beim Erstellen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung an?

Im Zuge der Antragsstellung muss die gezahlte Grunderwerbssteuer durch die Vorlage eines Überweisungsbelegs oder eines Kontoauszugs nachgewiesen werden. Wird die Bescheinigung dann abgeholt, so geht dies nicht ohne Vorlage eines Personalausweises zur eindeutigen Identifizierung. Allerdings kann auch eine andere Person mit der Abholung betraut werden, insofern eine entsprechende Vollmacht ausgestellt wurde.

Verbraucher sollten für die Erstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt mit Kosten bis zu 15 Euro rechnen.

Die Abwicklung eines Haus- oder Wohnungskaufs wird in den meisten Fällen von einem Notar durchgeführt. Dieser übernimmt daher oftmals auch die Antragsstellung auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt. Verbraucher können die Kosten für eine solche Bescheinigung daher als klassische Nebenkosten für den Kauf eines Hauses verbuchen. Diese werden auch Erwerbsnebenkosten genannt und können –abhängig vom Standort– um die 10 Prozent des Kaufpreises betragen.        

Erstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung anhand steuerpflichtiger Vorgänge

Wurde die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet, so wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung entsprechend § 22 GrEStG von der Grunderwerbsteuerstelle ausgestellt. Die Bescheinigung macht somit deutlich, dass keinerlei steuerliche Bedenken gegen den Bewerber bestehen. Er darf sich damit als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen.  

Erstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung anhand steuerfreier Vorgänge

Ist ein Vorgang positiv auf seine Steuerfreiheit getestet worden, so stellt das betreffende Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. In diesem Fall greift § 22 Abs. 1 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes. Dieser besagt, dass in bestimmten Fällen auch ohne Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung rechtsgültige Eintragungen in das Grundbuch möglich sind.

Wie wird meine Unbedenklichkeitsbescheinigung möglichst zeitnah ausgestellt?

Soll die Unbedenklichkeitsbescheinigung zeitnah vorliegen, so gibt es zwei Möglichkeiten: Zum einen können Verbraucher die Bestätigung über Zahlung der Grunderwerbsteuer bei dem betreffenden Finanzamt vorlegen. Darüber hinaus kann die Zahlungsbestätigung der Bank auch direkt beim Grundbuchamt eingereicht werden. Die benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung wird infolgedessen zeitnah vom Finanzamt ausgestellt.  

Bitte beachten Sie, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt nicht elektronisch übermittelt werden darf. Das heißt, sie muss schriftlich erfolgen und auf dem Postweg verschickt werden.


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Welche Pflichten bringt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung mit sich?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dann notwendig, wenn eine Immobilie gekauft wird, eine Erbschaft angetreten oder eine Gaststättenkonzession beantragt wird. Rechtliche Pflichten in Bezug auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung sind im sogenannten Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) zusammengefasst.

Demnach ist der jeweilige beurkundende Notar beispielsweise dazu verpflichtet, bei der Grunderwerbsteuerstelle sowohl den beurkundeten Kaufvertrag als auch eine Anzeige über den Rechtsvorgang an sich einzureichen. Dies muss anhand eines amtlichen Vordrucks innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Rechtsvorgangs geschehen.

Man spricht in diesem Zusammenhang von der sogenannten Veräußerungsanzeige. Die Pflicht zur Anzeige bleibt übrigens auch dann bestehen, wenn der Vorgang an sich nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt beziehungsweise steuerfrei ist. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist in diesem Zusammenhang keine Voraussetzung für eine Eigentumsumschreibung.

Fakt ist:

Zuständige Grundbuchämter sind gesetzlich dazu verpflichtet, keine Eintragung ohne Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung zu tätigen. Eine Grundbucheintragung ist somit nicht möglich ohne vorangegangene Zahlung der Grunderwerbsteuer. 

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Was muss ich zur Veräußerungsanzeige wissen?

Der beurkundete Notar muss bei der Grunderwerbsteuerstelle sowohl den beurkundeten Kaufvertrag als auch eine Anzeige über den Rechtsvorgang an sich einreichen. Dies muss anhand eines amtlichen Vordrucks innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Rechtsvorgangs geschehen. Man spricht in diesem Zusammenhang von der sogenannten Veräußerungsanzeige. Die Pflicht zur Anzeige bleibt übrigens auch dann bestehen, wenn der Vorgang an sich nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt beziehungsweise steuerfrei ist.

Für die Veräußerungsanzeige stellt das zuständige Finanzamt ein Formular bereit, welches der Notar einreicht. Auf der letzten Seite dieses Formulars befindet sich bereits ein gestempelter Vordruck der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, der einfach zurückgeschickt werden kann.

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