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In manchen Fällen werden Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Das bedeutet: eigenes Haus auf fremden Boden. Wir erklären Ihnen, ob es sich lohnt, Bauland im Erbbaurecht zu kaufen, welche Vor- und Nachteile es hat und welche Details darüber hinaus beachtet werden sollten. 

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Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Inhaber die Befugnis gibt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden. Wie beim Grundstückskauf muss auch der Erbbaurechts-Vertrag vom Notar beurkundet werden.

Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück noch ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Lassen Sie sich bei Interesse an einem Erbbauvertrag zuerst bestätigen, dass Ihr Gegenüber tatsächlich Eigentümer des Baugrundstücks ist. Hierfür können Sie einen Grundbuchauszug anfordern oder – mit einer Vollmacht des Eigentümers – Einsicht in das Grundbuch nehmen.


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Gründe für das Erbbaurecht

Mit der Einführung des Rechts wollten die Verantwortlichen den bundesdeutschen Wohnungsbau fördern. Zum einen sollte dies sozial benachteiligten Bevölkerungsgruppen den Bau einer eigenen Immobilie ermöglichen, zum anderen sollte ein Instrument zur Eindämmung von Bodenspekulationen geschaffen werden. Verwendet wird das Erbbaurecht innerhalb der Bundesrepublik durch Eigentümer größerer Bodenflächen. So lässt sich die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich ausnutzen, darüber hinaus sichert dieses Vorgehen das betreffende Grundvermögen dauerhaft. So werden die Erbbaurechte in erster Linie auch durch Kirchen, Stiftungen, Unternehmen sowie Kommunen und adelige Privatpersonen ausgegeben. Grundsätzlich hat natürlich jeder Eigentümer eines Grundstücks das Recht auf ein Erbbaurecht.

Erbbauberechtigter

Der sogenannte Erbbauberechtigte spielt im Bereich der Immobilien eine tragende Rolle. Basierend auf einem zeitlich befristeten Recht hat er die Möglichkeit, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten sowie dieses für seine eigenen Zwecke zu nutzen. Dafür zahlt er einen Erbbauzins. Gewährt wird dieses Recht in der Regel für 75 bis 99 Jahre.

Grundlage für das Erbbaurecht ist im Allgemeinen ein notariell beglaubigter Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Im Rahmen dieses Vertragsabschlusses wird das Erbbaurecht zu Gunsten des Erbbauberechtigten in das Erbbaugrundbuch des Grundstücks eingetragen. Das Erbbaugrundbuch ist eine gesonderte Form des Grundbuchs. Zusätzlich wird in das Grundbuch des Grundstücks das Erbbaurecht als eine Belastung eingetragen. Somit kann der Grundstückseigentümer das Grundstück nicht weiterverkaufen, ohne dass der potenzielle Käufer Kenntnis davon hat, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Vorteile und Nachteile für Erwerber

Vorteile

Sie brauchen das Grundstück nicht zu kaufen und ersparen sich so die Zahlung eines beträchtlichen Kaufpreises auf einen Schlag. Stattdessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise retten Sie Ihre Liquidität; dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten bieten, um von der Bank einen Kredit zu Bezahlung des Kaufpreises zu erhalten. Der Erbbauzins kann von den Vertragspartnern frei verhandelt werden. 

Nachteile

Der entscheidende Nachteil des Erbbauberechtigten besteht darin, dass er sein Haus schwieriger verkaufen kann als ein Haus auf eigenem Grund und Boden. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise. Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Das heißt für Sie, dass Sie als Erbbauberechtigter, wollen Sie vorzeitig das Haus verkaufen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen und an dessen Vorkaufsrecht gebunden sind. Sie sind also weniger frei in Ihren Verkaufs-Entscheidungen als jemand, der auf eigenem Grund gebaut hat. 

Was ist die gesetzliche Grundlage?

Die gesetzliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Gesetz gibt dabei jedoch nur einen sehr grob gefassten rechtlichen Rahmen an, sodass ergänzende individuelle Vereinbarungen grundsätzlich zulässig und regelmäßig notwendig sind. 

Das Erbbaurecht im Grundbuch

Genau dokumentiert wird das Erbbaurecht in zwei verschiedenen Grundbüchern: Zum einen im sogenannten Erbbaugrundbuch (§§ 14 ff. ErbbauRG), das von Amts wegen aufgrund des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht angelegt werden muss. Zum anderen im Grundstück des betreffenden Grundstücks (auch Grundstücksgrundbuch) in Form einer Belastung in der Abteilung II. Innerhalb dieses Grundbuchs trägt man das Erbbaurecht in die Abteilung II ein.

Im Allgemeinen gilt: Das Recht kann lediglich an der ersten Rangstelle des Grundbuchs bestellt werden – eine nachträgliche Veränderung dieses Ranges ist nicht möglich. So soll gewährleistet werden, dass das Erbbaurecht eines Grundstücks auch im Falle einer Zwangsversteigerung fortbesteht. Nichtsdestotrotz ist die Abweichung von der ersten Rangstelle anhand von landesrechtlichen Vorschriften (§ 10 Abs. II ErbbauRG) möglich. Hierfür muss allerdings geprüft werden, ob der Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährdet wird. Eine Nichtgefährdung sollte anschließend anhand eines Unschädlichkeitszeugnisses ausgewiesen werden.

Separat angelegt wird hingegen das Erbbaugrundbuch – ähnlich einem normalen Grundbuch: Innerhalb des Bestandsverzeichnisses benennt man zunächst das belastete Grundstück sowie den Grundstückseigentümer und der Erbbauvertrag. Anschließend wird der Bauberechtigte innerhalb der Abteilung I benannt, ähnliches gilt für den Erbbauzins sowie sonstige Belastungen und Rechte. Sie werden mit Ausnahme des Grundpfandrechtes in der Abteilung II eingetragen. Die Grundpfandrechte werden in der dritten Abteilung vermerkt.

An wen wird das Erbbaurecht vergeben?

Erbbaurechtsgrundstücke werden nur sehr selten von Privatpersonen vergeben. Vornehmlich bieten Städte und Gemeinden entsprechende Baugrundstücke für kinderreiche oder sozial schwache Familien an. Auch die Katholische Kirche als einer der größten Grundstückseigentümer in Duetschland bietet mitunter Grundstücke mit Erbbaurecht an. 

Was ist ein Heimfall?

Unter engen Voraussetzungen kann der Grundstückseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass das Erbbaugrundstück wieder an ihn zurückfällt. Gründe hierfür können unter anderem ein vertragswidriger Gebrauch des Erbbaurechts oder ein mindestens zweijähriger Zahlungsverzug des Erbbaurechtnehmers sein. Auch die Anordnung der Zwangsverwaltung über das Erbbaurecht, ein Insolvenzantrag des Erbbaurechtnehmers sowie eine nicht vorhandene oder unzureichende Versicherung des Gebäudes können einen Heimfall bedingen.

Was passiert bei Ablauf des Erbbaurechts?

Das Erbbaurecht kann entweder durch Zeitablauf, also meist nach 99 Jahren, erlöschen oder durch eine individuell zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung.

Mit dem Erlöschen fällt das errichtete Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Dieser muss für das Bauwerk dann eine angemessene Entschädigung entrichten. Wurde die Immobilie zu Wohnzwecken für sozial Schwache errichtet, muss die Höhe der Entschädigung mindestens zwei Drittel des Bauwertes betragen.

Kann das Recht verkauft werden?

Ob ein Verkauf möglich ist, regelt zumeist der individuelle Erbbaurechtsvertrag. Regelmäßig gehen mit Vereinbarung des Erbbaurechts auch alle schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Erwerber über, sodass dieser es veräußern darf. In den meisten Fällen ist im Erbbaurechtsvertrag jedoch geregelt, dass es für einen Verkauf der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese könnte beispielsweise dann verweigert werden, wenn der potenzielle Käufer über keine gute Bonität verfügt und somit die regelmäßige Zahlung des Erbbauzinses gefährdet wäre. Im Erbbaurechtsvertrag wird zudem häufig ein Vorkaufsrecht vereinbart, sodass der Grundstückseigentümer im Falle eines Verkaufs vorzugsweise kaufberechtigt ist.

Ist eine Verlängerung möglich?

Eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags ist grundsätzlich möglich, wenn sich beide Parteien darüber einigen. Mit der Verlängerung besteht dann jedoch zunächst kein Recht auf eine angemessene Entschädigung für das errichtete Bauwerk des Erbbaurechtnehmers. Lehnt dieser eine angebotene Verlängerung ab, kann der Entschädigungsanspruch gänzlich erlöschen.

Erbbaurecht: Bewertung und Verkauf einer Immobilie

Eine Immobilienbewertung muss insbesondere dann erfolgen, wenn das Erbbaurecht endet. Auf der Grundlage der Bewertung wird der Erbbauberechtigte dann entschädigt. Auch im Rahmen eines Darlehens und vor dem Verkauf spielt die Immobilienbewertung eine Rolle. In der Regel berechnet sich der Immobilienwert bei Erbbaurecht unter Berücksichtigung des Bodenwertes und des Gebäudewerts. Erbbaurechtsnehmer sind jedoch nur Besitzer, nicht Eigentümer des Grundstücks. Daher muss der Wert des Erbbaurechts gesondert vom Immobilienwert berechnet werden.

Der Verkehrswert der Immobilie wird in diesem Fall durch ein Sachwertverfahren oder im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt. Von diesem Betrag wird anschließend der Bodenwert abgezogen. Dieser ergibt sich aus Lage und Nutzbarkeit des Grundstücks. Zusätzlich wird ein pauschaler Abschlag vorgenommen, der dem Ausgleich möglicher Nachteile eines Erbbaugrundstücks dient. 

Welche Besonderheiten gibt es beim Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht zu beachten?

Beim Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht gibt es einige Punkte zu beachten:

  • Der Grundstückseigentümer muss dem Verkauf zustimmen. Grundsätzlich kann dieser jedoch nur ablehnen, wenn der Käufer den anfallenden Erbbauzins nicht bezahlen kann.
  • Soll das Grundstück im Rahmen einer Baufinanzierung bebaut werden, muss der Eigentümer ebenfalls zustimmen. Damit soll verhindert werden, dass zu viele Grundpfandrechte auf dem Grundstück liegen.
  • Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts, desto schwieriger kann sich der Verkauf der Immobilie gestalten.
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