• Baufinanzierung umfasst den gesamten Prozess von Budgetplanung bis zum Notartermin - realistische Kalkulation inkl. Kaufnebenkosten ist essenziell.
• Kreditangebote unterscheiden sich teils deutlich – Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgungen und Gesamtkonditionen vergleichen spart über die Laufzeit oft mehrere tausend Euro.
• Staatliche Förderungen (z. B. KfW-Darlehen, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie) können Zinskosten senken oder Eigenkapitalaufbau unterstützen.
• Solide Planung, ausreichendes Eigenkapital (idealerweise ≥20 %) und langfristig tragbare Monatsraten reduzieren Finanzierungsrisiken deutlich.
• Mit dem richtigen Darlehen kannst du mehrere tausend Euro sparen. Finde jetzt deine optimale Baufinanzierung mit nur wenigen Klicks.

Jedes Kreditinstitut kalkuliert Zinsen und Konditionen etwas anders. Kleine Unterschiede können große Auswirkungen auf deine Kosten haben. Ohne einen Vergleich riskierst du, mehr Zinsen zu zahlen als nötig.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für eine Baufinanzierung mitbringen?  
Je mehr, desto besser. Die meisten Kreditgeber erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlst. Ein Eigenkapitalanteil von mindestens  
20 Prozent erhöht auch deine Chance auf günstige Zinsen. Wenn du weniger Eigenmittel hast, ist eine Finanzierung zwar möglich, aber dann verlangen Banken oft Zinsaufschläge. Eine sogenannte Vollfinanzierung (100 Prozent oder sogar 110 Prozent des Kaufpreises als Kredit) solltest du nur in Ausnahmefällen erwägen.

Es ist ratsam, die Konditionen eines Immobilienkaufvertrags zu vergleichen. Bei den hohen Summen bei der Immobilienfinanzierung kann die zweite Kommastelle bei einem Zinssatz oder eine lange Laufzeit einen Unterschied von mehreren tausend Euro bedeuten.  

 
Hinweis: Wie kann ich Zinsen vergleichen? 

Achte beim Vergleich der Baukredite nicht nur auf den Sollzins, sondern vor allem auf den Effektivzins (effektiver Jahreszins). Der Effektivzins umfasst sämtliche zusätzliche Kosten und Gebühren und macht Angebote erst wirklich vergleichbar. Du solltest die Angebote immer mit identischen Eckdaten vergleichen.  
 
Ein Baufinanzierungsvergleich lohnt sich immer. Achte auf Zinsen, Nebenkosten, Sondertilgungsrechte, Zinsbindung und weitere Konditionen. Suche in Ruhe nach einer Finanzierung, die zu deinen Bedürfnissen passt.

 
Gut zu wissen: Achtung: Kaufnebenkosten einkalkulieren! 

Ein Baufinanzierungs-Vergleich sollte nicht beim Zinssatz enden. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision können zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Nicht vergessen: Nebenkosten werden nicht über Kredit finanziert, die Nebenkosten werden üblicherweise über Eigenkapital finanziert.  

Eine Baufinanzierung ist quasi ein zweckgebundener Kredit. Der Zweck ist der Kauf oder der Bau einer Immobilie. Du leihst dir das Geld bei einem Kreditgeber für eine Immobilienfinanzierung.  
 
Hinweis: Typisch ist ein Annuitätendarlehen 

Bei der Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen üblich. Beispielsweise leiht dir die Bank eine größere Summe Geld, etwa. Du zahlst sie in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück. 
 
Du leihst dir also Geld, das du monatlich in Raten zurückzahlst. Du zahlst Zinsen und das geliehene Geld. Am Ende der Laufzeit soll das Darlehen komplett zurückgezahlt sein. Die Länge der Laufzeit vereinbarst du mit dem Darlehensgeber.

Wichtig zu wissen: Die Bank lässt sich eine Grundschuld eintragen 

Solltest du den Kredit nicht mehr bedienen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Die Grundschuld ist die Voraussetzung dafür, dass Banken überhaupt so große Summen verleihen. 

Ein Baufinanzierung folgt einigen festen Schritten. Das ein typischer Ablauf, von der ersten Planung bis zur Auszahlung des Kredits:

Tipp: Wie lange sollte ich die Zinsbindung bei der Baufinanzierung wählen? 

Die optimale Sollzinsbindung (Zinsfestschreibungsdauer) hängt von deiner individuellen Situation und den Marktbedingungen ab. In einer Phase niedriger Bauzinsen, kann es sich lohnen, den Zins für 15 oder sogar 20 Jahre festzuschreiben. Sind die Zinsen dagegen hoch, könnte eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein.

Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von deiner persönlichen Situation und der Finanzierungsart ab. Für den Kreditantrag verlangen Banken in der Regel folgende Unterlagen:

Es gibt verschiedene Förderprogramme und Vergünstigungen. Hier sind die wichtigsten staatlichen Förderungen im Überblick:

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen für verschiedene Zwecke rund ums Wohnen. Zum Beispiel kannst du über das KfW-Wohneigentumsprogramm einen Kredit für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum erhalten, oft zu besseren Konditionen als bei normalen Bankkrediten. Speziell für Familien mit Kindern gibt es seit 2023 das Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF): Dabei erhältst du ein zusätzliches günstiges Darlehen von bis zu 240.000 Euro, wenn euer Haushalt bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet (z.B. 60.000 Euro zu versteuerndes Einkommen mit einem Kind, plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind). Im Unterschied zum früheren Baukindergeld (ein mittlerweile ausgelaufener Zuschuss von 12.000 Euro je Kind) bekommst du hier zwar kein geschenktes Geld, aber durch die extrem niedrigen Zinsen des WEF-Kredits sparst du über die Jahre trotzdem viel.

Wenn du fürs Alter vorsorgst, kannst du vielleicht vom Wohn-Riester profitieren. Das ist eine Förderung, bei der du jährliche Zulagen vom Staat erhältst, wenn du einen Teil deines Einkommens in die Entschuldung deiner selbstgenutzten Immobilie steckst. Vereinfacht gesagt funktioniert es ähnlich wie die Riester-Rente: Der Staat zahlt pro Jahr eine Grundzulage (derzeit 175 Euro pro Person) und ggf. Kinderzulagen, und deine Einzahlungen kannst du steuerlich absetzen. Diese Vorteile fließen in deinen Darlehensvertrag oder Bausparvertrag, wodurch du schneller tilgen kannst. Wichtig: Wohn-Riester lohnt sich vor allem, wenn du die Immobilie selbst bis ins Rentenalter bewohnst und genug Zeit hast, von den Zulagen zu profitieren.

Diese Prämie richtet sich an Sparer:innen, die einen Bausparvertrag besparen. Erfüllst du die Einkommensvoraussetzungen (Stand 2023: bis ca. 35.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen bei Ledigen, 70.000 Euro bei Verheirateten), erhältst du vom Staat 10 % Prämie auf deine jährlichen Einzahlungen. Maximal werden 700 Euro Sparleistung pro Jahr (bei Paaren 1.400 Euro) gefördert – das bedeutet eine jährliche Prämie von bis zu 70 bzw. 140 Euro. Die Wohnungsbauprämie hilft dir dabei, Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung anzusparen, und wird ausgezahlt, sobald du das Geld aus dem Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendest (z.B. Kauf, Bau oder Renovierung einer Immobilie).

Auch mit vermögenswirksamen Leistungen (VL) vom Arbeitgeber kannst du eine Extra-Förderung bekommen. Lässt du deine VL-Beiträge in einen Bausparvertrag fließen oder in bestimmte Fonds, beteiligt sich der Staat via Arbeitnehmersparzulage: Bis zu 470 Euro jährlich eingezahlte VL werden mit 9 % Zulage gefördert, was maximal rund 43 Euro pro Jahr entspricht (Einkommensgrenze für diese Förderung: ca. 17.000 Euro zu versteuerndes Einkommen bei Alleinstehenden, 35.000 Euro bei Zusammenveranlagten). Dieser Betrag klingt klein, aber geschenktes Geld nimmt man gern mit – vor allem über viele Jahre summiert es sich.

Tipp: Es lohnt sich, nach regionalen Förderungen zu schauen  

Viele Bundesländer und teilweise auch Städte oder Gemeinden vergeben zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, besonders für Familien oder für die Sanierung von Bestandsimmobilien. Informiere dich über dein Bundesland.

Mit einer gründlichen Planung und dem richtigen Finanzierungspartner kannst du deine Baufinanzierung gut bewältigen. Du solltest frühzeitig alle Kosten kalkulieren, inklusive Kaufnebenkosten und einem finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes. Die monatliche Rate solltest du bewusst so wählen, dass sie langfristig für dich tragbar bleibt.