Die zehnjährige Spekulationsfrist findet Anwendung bei Immobilienverkäufen und beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Wird die Spekulationsfrist bei einem Verkauf unterschritten, wird Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn fällig.
In diesem Ratgeber erfährst du, wie du die Spekulationssteuer legal vermeidest, welche Möglichkeiten du dafür hast und ab wann ein Mietkauf oder eine Schenkung sinnvoll ist.
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Spekulationsfrist: Sie beträgt grundsätzlich zehn Jahre. Verkaufst du eine Immobilie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, fällt in der Regel Spekulationssteuer an.
Ausnahme bei Eigennutzung: Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn du die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast.
Steuer sparen: Die Spekulationssteuer lässt sich unter anderem durch einen Vorvertrag, einen Mietkauf oder abzugsfähige Verkaufskosten reduzieren oder vermeiden.
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Die Spekulationsfrist gilt in Deutschland auf den Verkauf wertvoller Objekte wie Immobilien. Sie soll die reine Spekulation mit der Wertentwicklung von Immobilien eindämmen. Dabei gilt eine 10-Jahresfrist: Wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach deren Erwerb verkaufst, wirst du vom Finanzamt zur Kasse gebeten.
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Der Gewinn wird im Rahmen der Einkommensteuer mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
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Im Einkommenssteuergesetz (EStG) findet die 10-Jahresfrist ausdrücklich Erwähnung:
Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen […], bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden […]. – § 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG.
Solltest du also beispielsweise eine Immobilie fünf Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, werden Steuern auf den erzielten Gewinnbetrag fällig – die sogenannte Spekulationssteuer.
Mit der Spekulationsfrist soll verhindert werden, dass Immobilien zu Spekulationszwecken angekauft und in kurzer Zeit teurer weiterverkauft werden, ohne dass der Verkaufsgewinn versteuert wird. Die Spekulationssteuer dient also dazu, Spekulationsgeschäfte mit Immobilien (finanziell) zu erschweren.
Obwohl es die Spekulationssteuer gibt, lässt sich eine Immobilie oft auch ohne diese steuerliche Belastung veräußern.
Die einfachste Möglichkeit, die Spekulationssteuer auf Immobilien legal zu umgehen, besteht also darin, bis zum Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist zu warten.
Die Spekulationsfrist lässt sich in bestimmten Fällen durch die gesetzliche Ausnahme bei Eigennutzung umgehen. Dafür musst du nachweisen, dass du die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Eine Frist ist hierbei nicht zu beachten – du kannst zum Beispiel nach einem Jahr steuerfrei verkaufen. Solltest du die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, genügt der Nachweis, dass du das Haus in den letzten beiden vorangegangenen Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt hast. Dazu solltest du folgende Aspekte berücksichtigen:
- Randjahre nutzen: Ziehst du am 31. Dezember 2021 in die Immobilie ein und nutzt sie anschließend durchgehend selbst, kannst du sie bereits ab dem 1. Januar 2023 steuerfrei verkaufen. Entscheidend sind die Kalenderjahre – nicht drei volle Jahre Eigennutzung.
- Wenn eines deiner Kinder in dem Haus wohnt, zählt dies als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Allerdings musst du für das Kind während des gesamten Zeitraums noch Kindergeld empfangen.
- Bei Ferienhäusern gilt die Eigennutzung ebenfalls als Kriterium, um die Spekulationsfrist für das Haus zu umgehen. Allerdings ist wichtig, dass nur du allein das Ferienhaus nutzt und es nicht zwischenzeitlich untervermietest. Die Vermietung zu Ferienzwecken sollte also tabu sein, wenn du dir die Spekulationssteuer sparen möchtest.
Die Drei-Objekte-Grenze ist ein wichtiges Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gewinnbringend verkauft, kann als gewerbliche:r Verkäufer:in eingestuft werden. Dann gelten die Regeln zur Spekulationssteuer nicht mehr. Die Gewinne werden dann als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuert; zusätzlich kann Gewerbesteuer anfallen.
Solltest du beim Immobilienverkauf die Spekulationsfrist unterschreiten, musst du damit rechnen, dass dein Gewinn durch die Spekulationssteuer niedriger ausfällt. Die Höhe der Spekulationssteuer wird prozentual berechnet und orientiert sich an deinem individuellen Steuersatz.
Diese Beispielrechnung gibt dir eine Vorstellung davon, wie hoch die Steuer ausfallen kann:
| Verkaufspreis der Immobilie | 250.000 € |
| Anschaffungspreis | 150.000 € |
| Reparaturen | 10.000 € |
| Ursprüngliche Kaufnebenkosten (Notar:in, Grundbuch) | 2.000 € |
| Verkaufskosten (Makler:in, Inserate) | 10.000 € |
| Zu versteuernder Gewinn | 78.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 40 % |
| Zu zahlende Spekulationssteuer | 31.200 € |
Du hast eine Freigrenze von 1000 Euro. Außerdem solltest du alle Verkaufskosten vom Gewinn abziehen, wenn du die Steuer berechnest.
Dazu zählen auch die Kosten für Makler:innen und Notar:innen sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank. Je nachdem, wie du den Ablauf vom Hausverkauf planst, kannst du einige Posten verrechnen.
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Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu umgehen besteht im Mietkauf. Das ist dann sinnvoll, wenn es sich um ein Objekt handelt, das du nicht selbst genutzt hast und vor deutlich weniger als zehn Jahren gekauft hast. Durch Mietkauf kannst du also eine deutliche Schmälerung des Gewinns vermeiden.
Ein Mietkaufvertrag besteht darin, dass Kaufinteressierte direkt in das Objekt einziehen und dir zunächst Miete zahlen. Diese rechnest du komplett oder zu einem vereinbarten Anteil auf den Kaufpreis an, sodass Mieter:innen irgendwann Käufer:innen werden. Wichtig ist es, hier die genauen Bedingungen des Mietkaufvertrags mit Rechtsexpert:innen abzustimmen.
Um der Spekulationssteuer zu entgehen, darfst du als Eigentümer:in innerhalb der 10-Jahresfrist nur Mieteinnahmen von der vermieteten Wohnung oder dem vermieteten Haus erhalten.
Eine Anzahlung oder ein Kaufpreisanteil für die vermietete Immobilie würde dich hingegen zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichten. Das Finanzamt geht prinzipiell erst bei einem Geldfluss, der über normalen Mietzahlungen liegt, von Spekulationsgeschäften aus.
Alternativ kannst du auch einen Vorvertrag mit interessierten Käufer:innen abschließen. Dieser muss notariell beurkundet werden und gibt sowohl dir als auch Käufer:innen eine Garantie darüber, dass das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt gekauft werden wird. Dafür musst du aber wiederum die 10 Jahre Spekulationsfrist abwarten oder das Objekt zunächst noch selbst nutzen.
Auch wenn du die Spekulationssteuer umgehst, können andere Steuern beim Hausverkauf durchaus trotzdem anfallen.
Informiere dich bei deinem Finanzamt, wie sich der Verkauf oder ein Mietkauf beispielsweise auf das zu versteuernde Einkommen als „sonstige Einkünfte“ deines Haushalts auswirken.
Wenn du deine Immobilie verschenkst, ist der Wegfall der Spekulationsfrist ein großer Vorteil. Allerdings kann es sein, dass die begünstigte Person Schenkungsteuer zahlen muss, falls der Wert des Objektes über dem Freibetrag liegt.
Wenn Beschenkte oder Erb:innen eine Immobilie weiterverkaufen möchten, ist ebenfalls die Spekulationsfrist zu beachten. Als Beginn der Spekulationsfrist gilt das Datum deines ursprünglichen, notariell beurkundeten Kaufvertrags, an dem du die Immobilie erworben hast.
Das Datum der Eigentumsüberschreibung durch eine Schenkung oder Vererbung spielt keine Rolle für die Spekulationsfrist.
Die Hausübergabe innerhalb der Familie kann nicht nur durch eine Schenkung oder Vererbung erfolgen. So kann beispielsweise auch ein Hausverkauf mit Wohnrecht eine Möglichkeit sein, die Immobilie an Familienangehörige zu übertragen.
Keiner der genannten Punkte, die einen Immobilienverkauf ohne Spekulationssteuer ermöglichen, trifft auf dich zu?
Dann gibt es trotzdem noch weitere Optionen, um zumindest so wenig Spekulationssteuer wie nötig zu zahlen. Denn bei der Berechnung des zu versteuernden Spekulationsgewinns darfst du zahlreiche Positionen von einem möglichen Verkaufsgewinn abziehen.
Je geringer der ermittelte Überschuss ausfällt, desto niedriger ist die Steuerlast.
Folgende Ausgaben können in Abzug gebracht werden:
- Kosten für Sanierungsarbeiten
- Kosten für Notar:in und Makler:in
- Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung der finanzierenden Bank
- Werbungskosten im Zuge des Verkaufs (z. B. Online-Anzeigen)
- Grunderwerbsteuer
- Grundbucheintragungsgebühren
- Alle sonstigen Kosten, die für die Sanierung und den Verkauf der Immobilie anfallen
Zu beachten ist, dass in Anspruch genommene Abschreibungen für vermietete Immobilien zum Gewinn wieder hinzugerechnet werden müssen – dazu zählt beispielsweise die Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA).
Es kann also nicht zuerst ein Steuervorteil durch die Abschreibung genutzt werden, ohne diesen später auch beim Verkauf gegenzurechnen.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
- Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?
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Die Spekulationsfrist lässt sich nicht verkürzen. Steuerfrei verkaufen kannst du unter bestimmten Voraussetzungen dennoch – etwa durch die gesetzliche Ausnahme bei Eigennutzung. Daneben kann ein Vorvertrag oder ein Mietkauf helfen, den Verkauf zeitlich so zu gestalten, dass keine Spekulationssteuer anfällt.
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Kann ich die Spekulationsfrist durch Eigennutzung umgehen?
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Ja. Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn du die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Alternativ bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hast.
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Welche Kosten mindern die Spekulationssteuer?
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Zum steuerpflichtigen Gewinn zählen nicht nur Kauf- und Verkaufspreis. Auch bestimmte Verkaufsnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigungen oder Werbungskosten können den Gewinn und damit die Steuerlast mindern.
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Kann ich die Spekulationssteuer durch eine Schenkung umgehen?
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Als Schenkende:r zahlst du keine Spekulationssteuer. Für die beschenkte Person läuft die Spekulationsfrist jedoch weiter. Maßgeblich bleibt das ursprüngliche Kaufdatum der Schenkerin oder des Schenkers.
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